(物业管理)物业工程部管理讲义汇总精品

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1、科技财富中心项目部手册工程部分册10 部门概况20 组织机构和岗位设置21组织机构图工程部经理11电工领班1综合主管1综合领班1空调领班1 维修工2电梯维修工3电梯弱电工1维修电工3强电 运行工4人电梯值班电工4电梯 2、岗位设置根据本公司实际情况岗位设置如下：21工程部经理1人22工程主管1人 2.3 专业领班3人24各专业技工17人工程部职责工程部是负责大厦房屋、设备设施的运行、修缮、维修与保养的部门。下设电气、空调、等两大运行管理系统，是大厦心脏部门。11负责大厦电力系统、空调通风系统、锅炉、给排水系统、消防水系统、弱电系统设备的运行管理、维护、保养和故障检修以及标识的安装和管理。12负

2、责大厦、房屋、公共设施的修缮、维护工作。13负责配合甲方对大厦内所有施工、装修、装潢方案的审核，施工配合、施工监理和验收。14负责大厦设备维修，保养及房屋修缮外包服务的计划、报批，分包方案的评估及工程监理和验收。15负责客户托管空置房屋及其附属设备设施的管理，负责客户自己组织的装修装饰工程的管理和监督。16负责计量器具的校验、使用和保养。17负责大厦、全部工程设备图档、资料、台帐的建立和管理工作。18 根据实际情况和规定,确保各种设备(电梯空调和照明等)的准时开启和关闭,节能降耗.合理安排值班,(配电室,直燃机房,锅炉房.楼宇,和消防中控等).19 制定物业工程各种运行维修管理制度和表格，将各

3、种运行和保养系统化，标注化，专业化，格式化。110 外判维修保养及施工:把重要的设备及系统的日常维修保养工作,包括零,配件的库存,都外判给合格的承包商.一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养,使设备能畅顺运行,另一方面,可令设备的寿命得以延长. 外判维修保养及施工的设备和工程有:1. 水源热泵机组2. 电梯3. 楼宇自控系统4. 电话交换机系统和网络系统5. 消防报警系统6. 保安监控及技术防范系统7. 水处理系统及水箱，水池清洁8. 中,大型楼宇养护,翻修工程及装修改造工程;9. 电气系统10. 空调和采暖系统. 111 在项目经理的领导下,具体负责贯彻执行物业的经营方针,制定物业设备管理工

4、作的具体目标和政策.工程部经理岗位职责：报告上级：项目经理督导下级：主管、空调，综合、电领班1、 在项目经理的领导下，负责大厦房屋修缮、公共设施、机电设备、消防设备、图纸 档案等技术管理工作。对项目经理负责。2、 负责制定工程部的各项管理制度和操作规程。3、 负责制定年度及月工作计划，报项目经理审批后组织实施。4、 合理使用大厦能源，遵守公司能耗指标，提高经济利益。5、 负责处理工程范围内发生的问题和客人对工程维修工作的投诉，并负责对重大事故组织调查分析及处理工作。6、 深入现场掌握设备运行状况，检查和监督员工操作，及时对本部门工作进行检查、指导。7、 负责外包项目的合同评审及施工方案和工程预

5、算的审核，负责合同的签定，并组织工程的监理和验收工作。8、 负责对材料、备件、工具、仪器仪表及设备申购的审核，并报项目经理批准。9、 负责制定本部门培训考核计划，并组织落实实施。10负责协调物业各部门关系及对外关系,(供电局, 电话局,自来水公司,劳动局)在接触中要处处以公司利益为重,维护和提高公司在社会上的良好形象.11负责部门全体员工的考评、调职、调动及奖金审核工作。12负责完成上级交办的其它工作。技能要求：具备相当丰富的工程管理专业知识,责任心强,善于沟通,并能协调各部门的关系,具 有相当的组织管理能力.具有中级工程师技术职称或同等职称.,能阅读一般的英文工程技术资料.工 电气领班：报告

6、上级：工程部经理督导下级：电气员工岗位职责：1、 组织班组员工按时完成工程经理下达的各项任务，并协同其它班组完成规模较大的维修工作、应急和日常维修任务。监督维修人员在操作工程中严格执行操作规程。2、 负责制定月度、季度、年度维修保养计划和备品备件计划及专业工作方案，并安排班组人员实施。在实施过程中，做好全面记录，以做设备的归档资料。3、 认真执行巡检制度，实行走动管理，随时掌握设备和员工状况。4、 深入了解员工的思想状态，及时纠正不良倾向，努力达到大厦要求的各项标准。5、 全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统，电梯系统，照明系统的运行，维修和保养，确保电力系统正常运行。6、 检查供

7、电系统的运行状况，控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报工程经理，同时提供节能运行方案，交工程师经理审定后组织实施。7、 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向工程经理报告。8、 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保养的计划，上报工程经理审定，并负责组织实施。.9、 要求值班人员每天祥尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。10、 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备的性能出现故障时，要及时组织人员抢修，以最短的时间恢复其正常运行。11、 贯彻执行物业公司和工程部制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,

8、督促检查下属技工严格执行操作规程,运行规程等，并起到模范带头作用。12、 负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1、 熟练掌握电气运行及维修的基本理论和实际操作，熟悉电话通讯系统、消防报警系统、保安监控系统。2、 具有一定的人员管理和组织能力。3、 对电气运行中发生的故障及存在的问题，能较迅速、准确地做出判断并安排组织有关人员进行处理。4、 对电气各种运行设备的更新改造能做到心中有数，并能及时做出重大维修保养计划及备件购进计划。5、 了解员工思想状况及技术水平，合理使用每名员工，使每名员工都能发挥其最大的能量。值班电工报告上级：电气领班岗位职责：1、 严格遵守大厦的各项规章制度，按员工行为规范

9、进行工作。2、 严格遵守操作规程，做好配电室防水，防火，防小动物及防尘的措施，保证变配电设备的正常运行。3、 能胜任大厦变配电设备的安全运行和维修保养工作，能保质、保量、正确地完成配电室的调度命令，正确地填写倒闸操作票。4、 有较强的技术维修能力和故障判断能力，熟悉并掌握多种维修技术，完成多种维修工作。5、 严格按操作规程进行工作，保证人身安全和设备安全。6、 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，保持设备和场地清洁，确保在岗时不出任何问题。7、 严格执行巡检制度，按时检查设备情况并做好值班记录，保证大厦正常供电，用电。8、 每班认真核对值班记录，清点安全用品和工具。9、 正确处理发生的异常情

10、况，发现隐患及时向上级汇报。10.负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1. 工作认真负责，踏实肯干的工作精神和作风，2. 有高压电工操作证，3. 具有3年以上的变配电室运行或电气维修经验。维修电工直接上级：电气领班岗位职责：1、 能自觉遵守项目部的各项规章制度，按员工行为规范进行工作。2、 有较强的技术维修能力，掌握多种维修技术，能保质、保量得完成工程部的多种维修工作。3、 严格按照电气安全操作规程进行维修，维修时保证安全的组织措施和技术措施，保证人身安全和设备安全。4、 维修设备后，要认真及时作好维修记录，并配合进行设备修理后验收工作。5、 严格执行巡检规程，按时检查设备情况并做好记录，保

11、证大厦正常用电。6、 每日认真核对日报记录，清点用具。7、 正确处理发生的异常情况，发现隐患及时向上级汇报。8、 负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1.25岁以上,身体健康，工作踏实肯干，2.具有团结协作的精神。. 3.具有技校以上学历。 4.有高、低压电工操作证，具有一定的电气运行、维修经验。弱电员工岗位职责：报告上级：电气领班督导下级：无岗位职责：1、 认真贯彻执行电气主管下达的各项工作任务，严格遵守大厦各种规章制度。2、 负责公司电梯，弱电机房，楼宇自控，网络，电话等设备的管理，巡视，检查弱电设备运行情况和设备外判商的维护服务质量。3、 服从主管的安排，依据维修保养制度的内容，对所属

12、弱电系统进行维修保养，保质按量完成工作任务。并达到质量要求。4、 发生故障时，应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班共同排除故障，完成后填写事故报表，交上级主管审阅。5、 接到维修通知后应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后作好记录，并尽快回到值班地点。6、 管好本班组的工具,仪表,使之经常处于良好的及准确的状态.。7、 严格执行物业工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全，确保弱电系统的正常运行。8、 严格按照本专业的各种规程、制度办事，杜绝人身及设备事故的发生。9、 负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1.工作快捷，反应灵敏。人际关系融洽，善于沟通上下级

13、和协调各部门的人际关系。2.30岁以上,身体健康.，情绪稳定。3,具有弱电中等专业以上学历或同等学历，具有弱电资格证书。4.有5年以上物业设备维修工作经验,掌握所管弱电系统设备性能，配置 具有工程部弱电专项故障处理的能力。空调、给排水综合主管直接上级：工程部经理直接下级：空调领班、综合领班岗位职责：1、 组织两领班按时完成工程经理下达的维修任务及日常专业方面工作，协同其它班组完成规模较大的维修工作、应急和日常维修任务。监督维修员工在操作过程中严格按照操作规程、规范执行。2、 负责部门本专业月度、季度、年度维修保养计划和备品备件计划，并安排班组人员实施。在实施过程中，做好全面记录，以作设备的归档

14、资料。3、 负责物业水源热泵设备,空调采暖,送,排风系统设备,锅炉设备,软化系统,热水系统,给水,排水系统,雨水,污水系统,天燃气系统的维修保养,确保所属系统的正常运行.4、 认真检查所属系统的运行记录,分析运行数据,提供节能运行方案,交工程经理审定后实施.5、 认真检查所属系统的巡视检查记录,分析故障现象 ,发现问题及时处理,并向工程经理汇报.6、 严格执行物业公司和工程部制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,并起模范带头作用.确保设备及员工不发生安全事故.7、 设备系统出现紧急故障时,要及时组织人力,物力抢修,争取在最短的时间内恢复正常运行.8、 要求值班人员每天详细记录设备系统在运行过程中的工作状态.9、 根据设备的要求和使用情况,提出对所属系统设备的维修保养的计划安排, 报工程经理审批后组织实施.11 组织本专业员工进行专业技术培训，开展合理化建议和技术革新，不断提高全体员工专业技能。12.负责完成上级交办的其它工作。技能要求：1、 熟练掌握供暖、空调、给排水设备基本理论及实际操