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1、目录第一部分：15月深圳主要宏观经济数据 第二部分：土地市场 附一：2011年上半年成交地块分布情况附二：2011年上半年成交地块的主要指标 第三部分：住宅市场 一、新房市场 1、2011年上半年新房供应分析 1.1、新增供应分析 1.2、新增预售分析 2、2011年上半年新房成交分析 2.1成交均价分析 2.2成交量分析 附一：2011年上半年新房成交主要数据 附二：2011年上半年新房成交户型构成 2.32011年上半年深圳新房供求比 2.42011年上半年深圳房价收入比 2.52011年上半年深圳租售比 2.62011年1-6月深圳新房量价走势分析 3、2011年上半年楼盘成交龙虎榜TO
2、P10 3.1小户型物业成交龙虎榜TOP10 3.2改善型物业成交龙虎榜TOP10 3.3大户型物业成交龙虎榜TOP10 4、2011年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10 二、二手房市场 1、2011年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价 2、2011年上半年深圳各行政区二手房成交分析 3、2011年1-6月深圳二手房量价走势分析 4、2011年上半年深圳住宅租金5、2011年1-6月深圳各行政区租金走势 三、2011年上半年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较 第四部分：商业市场 一、一手商业 1、商业新增预售分析 2、一手商业成交分析 附：2011年上半年深圳一手
3、商业成交TOP10 二、二手商业 1、商业挂牌均价 附：2011年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图 2、商业租金 附：2011年1-6月深圳各行政区商业租金走势图 第五部分：写字楼市场 一、一手写字楼 1、写字楼新增预售分析 2、一手写字楼成交分析 附：2011年上半年深圳一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼 1、写字楼挂牌均价 附：2011年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图 2、写字楼租金 附：2011年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图 第六部分：政策点评 第七部分：小结【内容摘要】2011年上半年楼市仍然面对高压的调控环境，期间虽然没有重量级的打压政策出台，但“官意”
4、对楼市调控没有任何松懈的迹象，三令五申要求严格执行去年出台的“国十条”，楼市在一片打压声中表现平平。期间，为应对通胀，央行的三次加息也震伤楼市。至于深圳，调控更是不遗余力，甚至动用行政手段干预房价“最高限价”。从上半年深圳楼市交出的答卷来看，明显的“量涨价低”，符合官方意志，但细致研究发现，期间存在“猫腻”，房价下跌更多的成交结构变动引起，更多的是“被降”了上半年深圳共批准预售住宅147.3万平方米，同比增加3.7%上半年深圳共成交新房140.8万平方米，同比增加10.9%上半年深圳的新房成交均价为18820元/平方米，同比下跌10.8%上半年深圳新房市场供求比为1：0.96，供求大致平衡上半
5、年深圳的房价收入比为16.6倍，有所回落，但仍远远高于国际上限（6倍）上半年深圳的租售比达1423，有所回落，但仍远远超出合理底线（1300）上半年深圳共成交二手商品房499.28万平方米，同比减少8.6%上半年深圳二手房的挂牌均价突破2万大关，达20812元/平方米，同比上涨近34上半年深圳住宅租金为44元/平方米/月，同比上涨近13上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的3倍多上半年深圳二手商业的挂牌均价和租金同比均有明显上涨上半年深圳二手写字楼的挂牌均价和租金同比均呈两位数涨幅第一部分：2011年1-5月深圳主要宏观经济数据2011年1-5月份，全市经济继续保持平稳增长，主要经济指标持续
6、向好。主要指标方面，工业生产平稳增长，1-5月份，规模以上工业增加值1883.01亿元，同比增长13.3%。固定资产投资增速明显提高，1-5月份固定资产投资640.20亿元，同比增长14.1%。其中，房地产开发项目投资170.27亿元，增长4.2%；非房地产开发项目投资469.93亿元，增长18.2%，非房地产开发项目投资中，改建和更新改造投资72.03亿元，增长5.8%。社会消费品零售总额增速加快，1-5月份，社会消费品零售总额1383.53亿元，同比增长17.1%。外贸进出口继续高速增长，1-5月份全市进出口总额1648.56亿美元，同比增长40.7%，其中出口总额957.37亿美元，增长
7、41.7%；进口总额691.19亿美元，增长39.3%。房地产方面，2011年1-5月份深圳房地产各项指标有较好的表现，1-5月份全市房地产开发投资170.27亿元，同比增加4.2%；商品房施工面积2529.33万平方米，同比下降3.2，其中住宅施工面积1698.02万平方米，同比下降5.3；商品房竣工面积182.80万平方米，同比增加16.7，其中住宅竣工面积130.87万平方米，同比增加12.3；商品房实际销售面积166.83万平方米，同比下降8.1。上述指标说明，2011年1-5月深圳房地产市场供给增加，且供给量大于实际销售量，供给大于需求，使得近年来供需矛盾尖锐的市场现状有所缓解，楼市
8、高房价也有所回落。第二部分：2011年上半年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年度，在持续的高压调控政策下，楼市成交低迷，市场观望气氛浓厚，二级市场的萎靡态势波及一级土地市场，加之深圳本身土地资源匮乏，土地市场供给有限，两大因素拖累土地市场的成交总量，上半年度深圳住宅用地成交体量同比大幅减少。2011年上半年度全市共成交8块土地，其中2块居住用地，4块商业性办公用地，1块商业服务设施用地、1块综合用地。2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积62157.08平方米，同比减少约七成，总建筑面积239450平方米，同比减少45.7%，总成交金额6.8亿元，同比增加2
9、.3%，楼面地价2840元/平方米，同比增加近九成。2011年上半年出让的2块居住用地，均为安居型商品房用地，故成交金额低，楼面地价也低，上半年度2840元/平方米的居住用地楼面地价，远低于当前市场公开出让土地的楼面地价。4块商业性办公用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积17484.72平方米，同比增加近八成，总建筑面积138850平方米，同比增加四成多，成交金额12.9亿元，同比增加八成，楼面地价9293元/平方米，同比增加26.9%。1块商业服务设施用地位于南山区，用地面积5253.04平方米，建筑面积43100平方米，成交金额3.41亿元，楼面地价7912元/平方米。1块综合用地位于
10、南山区，该地块的用途包括商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地、居住用地，用地面积697639.7平方米，建筑面积1700000平方米，成交金额64.39亿元，楼面地价3788元/平方米，该地块中的居住用地部分，能够为住宅市场带来有效供给。从居住用地的分布来看：宝安区出让1块居住用地，用地面积13502.07平方米，建筑面积35100平方米，成交金额6000万元，楼面地价1709元/平方米，本地块是安居型商品房用地，对项目的建设、销售有严格的要求，地块成交后，竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书，并按照安居型商品房监管协议书的具体要求进行建设、管理、销售。本地块能够为住宅市场提
11、供有效供给。龙岗区出让1块居住用地，用地面积48655.01平方米，建筑面积204350平方米，成交金额6.2亿元，楼面地价3034元/平方米，本地块也是安居型商品房用地，地块成交后，竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书，并按照安居型商品房监管协议书的具体要求进行建设、管理、销售。本地块能够为住宅市场提供有效供给。从商业性办公用地的分布来看：南山区出让3块商业性办公用地，用地面积10852.59平方米，建筑面积129100平方米，成交金额12.69亿元，楼面地价9830元/平方米。宝安区出让1块商业性办公用地，用地面积6632.13平方米，建筑面积9750平方米，成交金额2138万
12、元，楼面地价2193元/平方米。2011年上半年出让的商业性办公用地，多为吸引和扶持大型企业落户深圳，属于定向转让，对竞买者的准入门槛有很苛刻的要求，这4块宗地，T107-0066、T107-0067建成后可以出售40%，A509-0069建成后可以出售20%，T106-0037全部为自用，上半年度出让的商业性办公用地能够为市场提供的有效供给约为41150平方米，市场供给十分有限。点评：住宅市场的低迷联动到土地市场，2011年上半年度地块出让十分有限，尤其是住宅用地市场，仅出让2块安居型商品房用地，商业性办公用地虽然同比呈正增长，但由于多为政府扶持用地，能够为市场提供的有效供给相当有限，土地市
13、场的低出让率，大大制约了深圳房地产市场的发展。附一：2011年上半年成交地块分布情况附二：2011年上半年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2011年上半年新房供应分析1.1、新增供应分析2011年上半年度，楼市延续2010年打压高房价的调控导向，金融、财政、税收等各种调控利刃继续出台，多种举措持续作用于楼市，取得了一定的调控效果，市场多数新推楼盘放下死抗价格的大旗，纷纷采取平价入市的营销策略，受到了市场的广泛关注，同比2010年上半年，2011年上半年市场推盘量显著增加。根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年全市住宅推售面积184.64万平方米，同比增加38.2%，上
14、半年全市住宅推售套数突破2万套，为22107套，同比增加34.4%。2011年上半年推售的楼盘绝大多数为普通住宅，入市均价集中分布在12000-25000元/平方米，1-4房的紧凑型户型是市场的供给主力，为市场广大刚需提供了充足的置业空间。上半年度特区内、外推售套数之比为1：7.5，特区内住宅推售面积21.01万平方米，同比减少35.0%，特区内住宅推售套数为2587套，同比减少四成，特区外宝安、龙岗是楼市的主力供给区域，特区外住宅推售面积163.63万平方米，同比增加61.5%，特区外住宅推售套数为19520套，同比增加六成。各行政区方面，罗湖区2011年上半年无新项目入市，推售量为零。福田
15、区2011年上半年华嵘榕公馆一个项目入市，推售住宅面积2.62万平方米，同比减少32.8%，推售住宅套数408套，同比减少52.9%。南山区2011年上半年雍景湾花园一个项目入市，推售住宅面积8.31万平方米，同比大减53.1%，推售住宅套数1019套，同比暴减62.5%。盐田区2011年上半年3个项目入市（或加推），推售住宅面积10.08万平方米，推售住宅套数1160套，其中海山道一号推售住宅面积51368.2平方米，推售住宅套数465套，是盐田区推售量最大的楼盘。宝安区2011年上半年8个项目入市（或加推），推售住宅面积63.00万平方米，同比减少13.8%，推售住宅套数7451套，同比减少两成。合正汇一城、水榭春天、合正中央原著、万科金色领域、招商观园、桃源居首府单盘推售量均超过5万平方米，其中合正汇一城推售住宅面积162164平方米，推售住宅套数2006套；水榭春天推售住宅面积114225.95平方米，推售住宅套数1360套；合正中央原著推售住宅面积113236.8平方米，推售住宅套数1280
