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1、顺驰与孙宏斌2005房地产政策大事记发布时间发布部门事件2005年3月央 行上调个人住房贷款利率2005年3月财政部拟开征房地产税2005年4月社科院2005房地产蓝皮书2005年4月国务院国务院出台八点意见稳定房价 顺驰以中国功夫生存 空手套白狼银行也沉默证券市场周刊 徐蕾 李中东更多时候，顺驰都被描述为地产圈里的异类：俱乐部里所有的人都西服革履，幽雅地说着话，并且频频举杯，这时候，一身牛仔打扮的顺驰闯了进来，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。2004年开始的宏观调控，土地、金融政策收紧，一切都似乎直指顺驰的死穴。在紧张、压抑的氛围中人人自危的地产商，感觉自己分明看到了包裹着顺驰的黑沉暮气。业内
2、人士普遍认为顺驰崩盘的日子为时不远。但顺驰没死。谁救了顺驰？宏观调控使地价上涨反而拉了顺驰一把，这是一种说法; 顺驰是处理政府关系的高手，这是另一种说法；更多的说法是，在诸多与资金相关的环节，顺驰采用拖字诀。在顺驰的起家之地-天津，几乎每一家银行都有向顺驰贷款的经历。据称，顺驰对银行贷款也实施拖欠战略，仅天津一地顺驰拖欠的贷款就高达40亿元。众多银行在顺驰拖欠贷款时保持了沉默-因为一旦顺驰出事，就意味着银行大量贷款无法收回。这是太有魅力的长大游戏：规模越大，能够周转的资金就越多，空手套白狼的胜算就更多-结论似乎是，只有做大，才能不死这一切，只因为顺驰没死？顺驰还会死吗？顺驰没死。为此，顺驰掐了
3、自己一把。2005年5月19日。天津南开大学校园。对于顺驰发展模式的探讨如火如荼。顺驰是榜样。有参会者被热烈气氛感染得出结论说。本来，在很多人曾经的预想中，这一天该是用来做顺驰的验尸报告的。想必万科也狠狠地扎了自己的大腿：那匹黑马果真没死吗？2005年1月5日。新视野高峰论坛。曾指顺驰黑马必死的王石一改与顺驰兵戎相见的常态，反而在顺驰集团创始人、原董事长孙宏斌发言时主动侧身为其拍照。其乐融融，不是吗？尽管外界向万科学习的声音仍然高亢，但万科似乎已经可以听到自己向顺驰学习的心跳了。在无锡项目中，万科风格与以往迥异，不仅操盘速度采用了与顺驰类似策略，而且在政策方面，任凭顺驰先行试探雷区，万科跟进享
4、受优惠政策。在营销方面，静等顺驰先炒热板块，万科随后跟进-俨然一个追随者的角色。这一切，只因为顺驰没死？顺驰还会死吗？未被点中的死穴顺驰非但没死，而且由于赶在2004年831土地大限前在全国拿到几块天价地，反而大有越活越滋润的态势，日子比当初那些在土地拍卖时精打细算成本、最后与拿地失之交臂的开发商过得舒坦得多。按照SOHO中国有限公司董事长潘石屹的说法，去年凡是有项目的公司都赚了大钱。成者王侯败者寇。许多人因此不得不重新审视这家膨胀式崛起的公司，关注顺驰需要时间，一位业内人士评价道，也许3-5年后才能给这家公司下结论。不计成本地扩张规模最终导致资金链断裂，此前一直被看成是顺驰的死穴。想让谁灭亡
5、先要让其疯狂。人们相信顺驰会惨死是因为目睹了其癫狂。顺驰最初引起高度关注并随之引发极大质疑，是在2003年12月8日。那一天，这家来自天津名不见经传的地方开发商 一拍成名-以9.05亿元的天价获得了其在北京的第一块土地-大兴1号地。槌声落定，质疑声起：顺驰是谁？ 顺驰以这么高的价格拍得土地到底想做什么？这个开发项目到底还能不能赚到钱？9.05亿元的价格远远高于当时业内其他人士的心理承受底线和大兴区政府的预估价格。某知名开发商在拍卖现场对记者言说不解：按照通常开发商的开发成本计算，顺驰这么做多半会亏的，最好也就是能做到盈亏平衡。当初组织那场拍卖的北京市土地整理储备中心大兴区分中心副主任刘胜良回忆
6、当时情况时说：我们原来估算的拍卖价格是6亿，拍卖的结果显然超过其预期，拍卖价格过高并不一定是好事，这说明房地产市场存在一些非理性因素。但顺驰自己当时却公开表示：拍出的价格非常合理。大兴拍地之后，顺驰一口气又在全国拍得几块天价地，彰显全国急速扩张的野心。截止到2004年3月，顺驰已经进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过10个，面积超过5000亩。于是，锅和锅盖的方程成为人们掐算顺弛死期的依据。100多亿的土地出让金，以土地成本占全部开发成本的50%估算，则总开发成本是200亿以上。这是锅-现金需求。顺驰声称2003年销
7、售回款有40亿，这是盖子-现金，虽然它2004年的目标是超过100亿，但那只是目标，现实的盖子只有这40亿。通常而言，房地产开发的资金周转通常一年最多一次，那么顺驰打算怎么用这40亿的盖子去盖200亿的锅？ 顺驰的真实情况是先有锅盖再找锅，绝对是每口锅都有锅盖，如果锅盖不够用就不会找更多的锅。 即使孙宏斌当时信誓旦旦，但谁会相信呢？太过完美的描述并不适用于谎言。去年时任顺驰的中国总裁张伟曾透露，获得这么多土地，顺驰出的钱并不多，天津顺驰为各地输出的资金不到10亿元，大部分资金来自合作伙伴、银行以及2003年40亿元的项目回款，像天津市政府这样的合作伙伴放在顺驰的钱有10亿元之多。一家融资服务机
8、构亦向证券市场周刊证实，顺驰曾想尽办法四处筹资。去年六七月间，顺驰找上门来，但了解完其融资条件后，颇感为难：大兴那块地，顺驰才交了1亿多元，其实只拿到其中一小块地，但却要用价值仅1亿多元的地抵押借贷5亿元的资金。以前没见过这么玩的。2004年开始的宏观调控，土地、金融政策收紧，一切都似乎直指顺驰的死穴。在紧张、压抑的氛围中人人自危的地产商，感觉自己分明看到了包裹着顺驰的黑沉暮气。业内人士普遍认为顺驰崩盘的日子为时不远。潘石屹说：顺驰九死一生，除非国家严格控制土地的供应，导致顺驰高价拿到的土地升值，顺驰才有一点可能渡过难关。但顺驰一生了。极致化生存俱乐部里所有的人都西服革履，幽雅地说着话，并且频
9、频举杯，这时候，一身牛仔打扮的顺驰闯了进来，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。更多时候，顺驰都被描述为地产圈里的异类。我想顺驰没有改变房地产业的游戏规则。所有的开发商都是按照基本相同的商业模式做的。我们为什么被认为是黑马、另类？ 孙宏斌不服，我只是说实话不糊弄人。事实上，顺驰所为不过是把以往房地产开发商们暗箱操作的遮羞布生生剥了下去，而改以赤裸裸的方式直接操作。它把每一个环节都夸张到了极致。一地产商私下里对证券市场周刊表示。极致化生存法则，被顺驰运用到运作房地产业务的各个环节。顺驰天价拍得大兴1号地，却并没有兑现9.05亿全部土地出让金，而是采用了分期分批付款的方式。刘胜良介绍说，截止到目前，顺驰
10、总共交了三次大兴1号地的土地出让金，第一次为总金额的15%，三次总共交了30%。我们现在按照他付款的速度控制发给他土地，土地被分成几块，他交一部分钱发一部分土地，没交钱不给发土地证。 刘胜良强调说，按照进度，1号地大约还有四五块地等待顺驰付款。就这样，顺驰用四两拨千斤的方式轻易化解了巨额土地出让金的压力。顺驰与其他开发商在运用这些房地产行业惯用操作手法的不同之处在于，一位国内知名的开发商分析说：如果是国内另外一家房地产大腕竞拍了大兴1号地，也会找理由拖延交付土地出让金，也会找当地政府要求分几次付款，但不会像顺驰拖延这么长时间和分这么多次付款。尽管与其他开发商一样，顺驰也试图为推迟付款的行为找到
11、合理解释，但人人皆知，在拍卖之前，顺驰就把拖延付土地出让金公然写进了战略。在其他一切与资金相关的环节，顺驰同样一概采用拖字诀。据了解，去年北京至少有1/4曾经为顺驰发布广告的媒体和广告商资金被拖欠。顺驰拖欠付款在业内是出名了的，一家开发商老总介绍说，工程款、材料费等等无一不拖，别的开发商可能也会拖欠这些费用，但都不像顺驰这样如此大规模拖欠资金，并且拖欠时间如此之长。尤其对于媒体，大多数企业由于担心自己的某些行为会曝光，因此在拖欠款项方面对媒体都会有所节制。这位老总说。但顺驰不以为然。这种资金模式被顺驰自己称为合理利用应收账款的账期，即对所有重要的时间节点都进行准确计算，尽力做到研发、工程、营销
12、等环节的无缝衔接，并采取一致行动；其次，为了减轻现金流上的压力，顺驰力图利用客户(包括合作伙伴)的钱来做生意，通过对外部资金的运作分散自己的资金压力。全橙地产增值服务（中国）有限公司首席合伙人朱凌波分析：顺驰做房地产的所有资金都用外部资金，借用全部融资手段，让所有的土地尽快进入操盘的阶段。顺驰这样做使资金链更快连接起来，更快完成资金循环。当然，这建立在中国房地产模式特殊运营基础上。朱凌波进一步分析，顺驰选择这个模式发展，契合了当前房地产行业发展规律的特点，国内城市化进程，市场存在巨大的住房需求，使房地产市场给顺驰一类的企业短时间内急速扩张提供了强大的市场空间。他采用的手法其实其他的很多开发商也
13、在采用，如果说这些是房地产行业内的游戏规则，那么顺驰的确是一个高手。朱凌波说。谁救了顺驰因为孙宏斌常年在国外，吸收了很多国外新鲜的管理理念和管理方式，在公司内部实施了平衡记分卡等一些西方管理方式。这一点在圈内众所周知。业内人士一致评价，在房地产行业，顺驰的效率和执行能力非常强，工作非常有计划性，将公司战略分解成对每一个人的指标，在微观管理上非常有效率，有极强的结果导向。但显然，仅仅是公司内部的效率还不足以支持顺驰能够转危为安，也不足以应对强大的现金流压力。推崇西方管理方式的顺驰更是深谙中国功夫。黑马不死还有其他因素。高价拿地、进入地产开发时间较短，这些因素决定了顺驰在产品质量与产品价格上都不占
14、优势。从结果看，倒是宏观调控使顺驰逃过一劫，一知情人士分析道，如果没有宏观调控减少了土地供给量，使土地价格上升，如果没有人民币升值预期，导致房地产市场销售比较好，那顺驰现在会活得很苦。但环境变化使其崩盘的概率降低了，至少压力减小了。由于被行业内解释为供给失衡的原因，去年年底到今年年初房地产市场销售状况奇好，很多城市出现供不应求的情况。以往很多人买房找关系是为了拿到折扣价，但是去年年底很多人托关系却是为了能够拿到内部认购的房号，以免排队购房之苦。在此大环境之下，大兴的房价从去年10月起也同样突然出现暴涨，短短两个月，从均价3670元/平方米上涨到4700元/平方米。在这种情况下，顺驰的大兴领海项
15、目无论产品做得怎样都不必发愁销售问题。3月记者去领海售楼处采访时，恰遇一位家在大兴前来看房的女士，她告诉记者自己对领海的看法：最重要的感受是太贵了，但是因为家里急等房子用，所以仍然可能考虑购买领海的房子，因为可供选择的项目不多。大兴区政府一相关人士告诉记者，北京市从去年开始实施土地冻结政策，一直没有批准新的土地项目，目前大兴原来开盘的许多项目都已经卖完，短时间内又不可能有项目推出，因此尽管房价短时间内上涨很多，但是现在房子数量还不够卖。一位业内资深人士分析认为，顺驰敢于用超常规方式获取天价地的原因可能有几种：信息渠道较好，事先知道政府要进行宏观调控，对土地进行控制；很英明地判断未来土地的重要性，因此可以不计成本的拿地，扩充土地储备；撞大运。 顺驰果真先知
