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1、 2006年杭州房地产投资市场总结报告 目 录房地产市场经济运行篇第一章 2006年杭州城市宏观经济运行概况 P2房地产政策篇第二章 2006年宏观政策对杭州房地产市场的影响 - P3房地产市场篇第三章 2006年杭州房地产土地市场运行状况 P5第四章 2006年杭州商品房市场运行状况 P7第五章 2006年杭州二手房市场运行状况 P10房地产金融篇第六章 2006年杭州房地产金融市场运行状况 P11城市规划篇第七章 2006年杭州城市规划的进展状况 P13第八章 一五规划对杭州发展的影响 P14区域板块篇第九章 2006年杭州主要板块房地产市场运行状况 P15行业公司篇第十章 2006年行业
2、格局与房地产公司发展状况 P16房地产分析预测篇第十一章 2007年市场分析预测 P19房地产市场经济运行篇第一章 2006年杭州城市宏观经济运行概况一、 城市宏观经济运行情况:1、杭州市GDP持续快速增长，年增长率保持在13%以上，经济增长快速而稳健，为房地产行业的发展奠定了坚实的基础。表一、20012006年杭州市GDP统计图2、自04年以来，杭州市固定资产投资规模增幅明显回落，过热现象得到有效抑制，经济更加健康。表二、20012006年杭州市固定资产投资规模统计图（亿元）3、杭州市区居民收入的不断上升将增加了对高品质住宅的需求及对房价的承受力。表三、20012006年杭州市区居民家庭人均
3、年可支配收入统计图（元）（数据来源：杭州市统计年鉴、杭州市统计局公布数据）房地产政策篇第二章 2006年宏观政策对杭州房地产市场的影响一、2006年成为“地产调控年”2006年延续2005年的政策调控，但今年政策又似有不同，不仅加强了事前的政策，还强调了事后的监督，政策意在“调控”的用意更加明晰，且不论调控效果如何，在这个年底用上“调控年”无可厚非。从2006年各部委出台的政策来看，上半年各部委主要是对住宅增量市场出台了一系列的调控措施，其中包括“国六条”、“国十五条”等；下半年则是针对存量房市场的一系列整顿拉开。先后发出的政策有“中国房地产经纪执业规则”、“房屋权属登记信息查询”、“二手房交
4、易网上备案”以及二手房交易营业税、个人所得税的征收等等。除此之外，各部委政策的出台还有一条比较明显的主线是住房建设和土地出让。上半年各项调控政策的重点集中在住房建设方面，调控住房结构、抑制房价迅猛上涨而下半年则在地根上频频调控，在这样全方位的调控基础上，各部委今年调控的另一个特点加强监督也在今年下半年的各部委政策及有关的行动中得到了积极的表现。从7月下旬出台“建立国家土地督察制度有关问题的通知”，到对新开工项目的全面清理，再到对土地违规项目的督察，税务审查、楼盘稽查等等。银行业也加紧对部门行业的专项检查，收紧银根，抬高房屋贷款、收紧房地产开发贷款等等。央行的货币政策今年也格外闹腾，一年内央行二
5、次加息，三次上调存款准备金率，年初取消住房贷款优惠利率，年底发布“金融稳定报告”明确指出要警惕房地产金融风险，可见对房地产金融风险的忧虑已经升级。在这个“调控年”里，囊括了九部委、央行以及各大商业银行在内的调控大军无不倾囊上阵，在陆续出台的房地产调控政策中涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感受到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。但一年下来，效果却是令人尴尬的，房价依旧飞涨，各地违规项目清查不力，囤地依旧在继续。地方对政策的实施不力令中央部委发言人怒称“地方对政策理解不够”，然各部委之间，博弈在中央这个中枢系统内部也在进行。各部委、央行以及银行机构，这
6、些与房地产行业有关的部门，一方面大家都希望在这场“房地产软着陆”的调控风暴中，有所成绩，相互邀功；另一方面，大家又都在避免侵害到自身的利益。看来，要让房地产这批亢奋的野马停下来，中央以及各级政府还有很长的路要走。二、2006年主要政策列表：时间分类调控措施调控目的1.6地方性扶持政策市政府召开第97次常务会议，采取一系列包括：1.金融支持。2.降低房地产交易成本。3.完善公积金贷款和贴息办法。4.外地人购房入户等举措推进我市房地产市场稳定健康发展及城市化进程。释放的是居民自住或换购的正常需求，缓解过度的政策恐慌1.7地方性金融扶持政策住房公积金放宽，最高可贷50万元 ，选择公积金贷款的人数比例
7、增加进一步降低购房成本1.11地方性金融扶持政策促进杭州市房地产业平稳发展的金融支持意见和建议中政府建议银行，将普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成，对购置二、三套自用的普通住宅，采取同等政策。降低首付门槛1.11地方税收操作调整调整期房契税纳税时间，期房可提前纳税降低交易成本3.20 地方扶持政策外地人在杭购房入户试点办法正式通过，购买一在下沙60万、钱江新城100万以上、滨江80万多住宅，可落户杭州推行购房入户，吸引外部消费者4.28 加息 上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由 现行的5.58%提高到5.85%。进一步巩固宏观调控成果 5.29全国性房
8、产宏观调控九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，其中“个人购房5年内转让全额征收营业税”时限的延长影响颇大。控制投资需求,增加中小户型比例，稳定房价7.24九部分委针对性政策建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 限制外资炒房7.26全国性房产税收政策国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知控制投资需求8.19加息存、贷基准利率同时上调一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时住房商业贷款的利
9、率下限由0.9倍调整到0.85防止经济过热11.1地方税务杭州地税出台个人出租房产税收管理办法，明确个人盈利性出租房产的税收细则。严肃租赁税收政策房地产市场篇第三章 2006年杭州房地产土地市场运行状况一、城市土地资源供给的特点 杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6，平原占26.4，江、河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河-京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布。有着巨大的住宅房地产开发优势。 杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、下沙、之江、萧山、余杭10个区，建德、富阳
10、、临安3个县级市，桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。 上城、下城、西湖区的房产市场发展基本成熟，江干、拱墅、滨江、下沙、之江、萧山、余杭的房地产市场基本进入发展阶段，建德、富阳、临安、桐庐、淳安还处于房地产开发的起步阶段。二、2006杭州土地市场概况：土地出让量有所增加，行业集中度加大、外来品牌开发商涌入，2006年出让的宗地中，有10宗是被万科、绿城、滨江、嘉里、凯德、中海6家大地产商拿走，占到45.45%（宗数比例）。 1、20042006年杭州市6区住宅用地出让量： 06年杭州市6区共成功出让住宅用地1782亩，可建筑面积288万M2，比200
11、5年增加了7.4。从出让总量来看， 2006年为2144亩，2005年为2595亩，同比减少了17.40。 （数据来源：杭州市国土资源局网站）2、2004-2006年杭州市出让土地分布概况： 市6区宅地供应主要集中在城北的拱墅区和城南的滨江区，其中城北拱墅区的住宅开发处于快速上升期，而城南的滨江区住宅供应已明显出现阶段性过剩。（见下表）2004-2006年杭州市出让土地分布列表：3、2007年土地市场分析07年首次土地出让上，本省外地房企撑起几乎“半壁江山”。正达、云厦、瑞立、创佳等外地企业风头很健，拿下了9块土地中的4块土地，共150.45亩，占总面积320亩的47%。和以往的“三外”企业不
12、同，现在的外地企业都是“成竹在胸”，有备而来。虽说在杭州都是“新面孔”，但不乏当地资本雄厚的品牌企业，甚至在省内多个地方有开发项目。如浙江云厦集团有限公司是由香港万山集团有限公司投资组建的浙港合资企业；正达集团成立于1995年，在丽水处于数一数二的位置。分析认为，外地企业需要在杭州这个更大的平台上提升自己的形象。也是企业可持续发展的一个必经的阶段；品牌房地产企业，主要是看好二线城市的发展潜力，尤其是杭州做为浙江省省会城市的战略地位。由此分析，2007年的杭州土地市场将更加激烈，杭州的房地产市场将逐渐步入一线城市的行列。第四章 2006年杭州商品房市场运行状况房屋市场价格环比走势基本平稳；房地产
13、开发投资逐月持续下滑；房地产市场逐渐成熟；房地产建设规模增速明显放缓，新开工面积下降；商品房中办公楼、商业用房销售保持较高增幅；宏观调控带来的后市不明朗，导致了成交量低位徘徊；接连密集出台的宏观调控措施打乱了开发商、购房者的心理预期，相当部分自住需求购房者进入新一轮的观望期，转向持币待购状态；住宅郊区化发展过快与配套跟进过慢的反差，引起了区域性供求矛盾，住宅郊区化势在必行。一、20042006年杭州市8区供销关系统概况 04年，宏观调控发力前，市场供销两旺，基本没有存量； 05年，延续多年的卖房局面一朝逆转，销售受挫，而供应却受03年土地上市井喷影响开始大幅增加，存量明显增加； 06年，经历了
14、1年的宏观调控后，市场各方开始慢慢接受市场现状，心态渐趋平稳，成交量开始理性回升，但供应受土地出让惯性影响仍维持在较高水平，存量还在增加。 20042006年杭州市8区总体供销关系统计图二、杭州市8城区各区域商品房新上市概况商品房供应集中在近郊板块，尤其是滨江区，供应量达到了8000多套，西湖区由于城西文教区的集中上市和城南转塘的启动紧随其后，新兴的城东（江干区）和城北（拱墅区）也开始放量，传统市中心（上城区、下城区）供应极少。2006年杭州市8区各区域商品房新上市统计图（单位：套）：三、杭州市8城区各区域商品房新成交概况（单位：套）： 除了供应量很大的滨江区外，城东和城北成为新的购房热点区域，传统市中心受供应量限制，成交量较少。2006年杭州市
