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1、 XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】1【项目投资管理评估】3【项目规划设计评估】4【项目营销工作评估】12【项目进度、工程管理评估】19【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】35【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、 项目概况及综合评估1、 项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。项目于2009年11月取得土地， 一期2010年3
2、月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。2、 项目技术经济指标 项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（）8921447725.241488.8总建筑面积（）166734.0677333.6789400.39A.其中计入容积率建筑面积（）141
3、250.6665755.5875495.08 一 .住宅总建筑面积（）136115.5264019.2372096.29 1.多层36747.4619680.7217066.74 2.小高层34498.2321943.3912554.84 3.高层64869.8322395.1242474.71 二.商业建筑面积（）3828.031496.982331.05 三.公共设施（）1307.11239.371067.74 1.物业管理用房330.850330.85 2.社区活动中心203.370203.37 3.文化活动用房353.310353.31 4.其他设施用房（配电房、消控等）419.582
4、39.37180.21容积率1.5981.3331.82B.不计容积率建筑面积（）25483.411578.0913905.31 一.架空层建筑面积（）2131.711214.64917.07 二.半地下室面积（）（可售）4490.422603.161887.26 三.全地下室面积（）18861.277760.2911100.98（不含另加建703.97平米）覆盖率19.64%17.30%22.03%总停车位（个）1129440685 其中地下停车（个）506217281 地面停车（个）623223404总户数1233589644注：上述数据为项目竣工查仗面积。一期可售面积是68119.37平
5、米（其中计容住宅64019.23平米，商业1496.98平米，不计容半地下室2603.16平米），二期可售面积是76248.25平米（其中计容住宅72096.29平米，商业2331.05平米，不计容半地下室1887.26平米），总的可售面积144367.42平米。二期商业面积2331.05平米中含66.35平米作为居委用房，不可售。3、 项目关键指标完成情况31经济效益方面（单位：万元）某房地产整体经济效益情况 （万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因销售总收入6144674878.0921.8%售价提升、面积增多开发总成本5827673270.2625.7%规费、人工、材料、融
6、资成本上升净利润-2276.21607.83170.63%销售净利率-3.8%2.15%156.57%销售净利率（扣除占用集团资金成本后）-14.23%-6.49%145.61%占用资金成本共计6465万元项目内部收益率项目静态投资回收期某房地产一期经济效益情况 （万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因说明销售总收入27503.0034554.5125.64%1、实际可售面积比目标可售面积增加3100平米左右（半地下室计入产权面积）；2、实际销售均价比目标均价高800元/平米。开发总成本30172.6733266.8110.25%净利润-2669.671287.70148.23%
7、销售净利率-9.7%3.73%138.45%销售净利率（扣除占用集团资金成本后）-16.34%-1.55%9.5%占用集团资金成本1824.84万元项目内部收益率项目静态投资回收期2.641.4某房地产二期经济效益情况 （万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因说明销售总收入3394340323.5818.8%1、实际可售面积比目标可售面积增加660.27平米左右（半地下室计入产权面积）；2、实际销售均价比目标均价高176.54元/平米。开发总成本3354940003.4530.17%净利润393.48320.13-18.64%销售净利率9.7%0.8%-91.75%销售净利率（扣
8、除占用集团资金成本后）1.15%-10.71%-831%占用集团资金成本4640.69万元项目内部收益率项目静态投资回收期3.851.23.2关键节点完成情况某房地产一期关键节点完成情况项目开发目标节点实际节点偏差率偏差原因说明土地获取时间2008-12-302009-11-3300天政府拆迁未完成土地证取得时间-2009-11-9施工许可证取得时间2010-1-52010-2-1036天主体开工时间2009-12-12010-3-392天时间调整公开销售时间2010-9-282010-10-2325天销售率达到95%时间2013-12-20竣工时间2011-11-282012-1-1851天
9、入伙时间2011-12-152012-3-2399天时间调整某房地产二期关键节点完成情况项目开发目标节点实际节点偏差率偏差原因说明施工许可证取得时间2011-2-282011-5-1980天总包备案延迟主体开工时间2011-4-12011-4-10公开销售时间2012-4-102012-5-2646天销售率达到95%时间2014-9-30竣工时间2013-5-302013-10-29152天施工及验收延迟入伙时间2013-6-282013-10-31125天4、 项目后评估综述投资发展方面：2008年初，为了配合集团上市，拓展全国市场，在某市投石问路，以1.42亿元竞得该项目134亩土地。随后
10、经历了中国房地产的大起大落，2008年全球金融危机、中国房地产市场快速跌落，2009年的恢复，2010年的国十条出台、某市实行双限政策，2011年国八条出台，抑制房价快速上涨，2012年、2013年百强房企纷纷涌入某市，房地产市场严重供大于求，市场竞争加剧。某市是个三线城市，加上本项目处于两镇中间，位置较偏，周围缺乏商业配套，房价较低，使整个项目投资回收期长，投资回报率低。项目总投资73270.26万元，实现利润1607.83万元，税后销售利润率2.15%，投资收益低。（后续未售物业存在不确定性）。规划设计方面：本地块原为农田，地块呈M状，北面已建成幼儿园，东北面紧邻京沪高铁线和100KV高压
11、线，南面为市政道路，设计上硬性约束条件较多。最终本项目由14栋多层，5栋小高层，7栋高层组成。多层356套，户型面积78-121平米，多层可售面积36747.5平米；小高层和高层产品由 82-87 平米小户型、133-140平米大户型、164-273平米复式三种户型产品组成，其中小户型 376 套，小户型可售面积31861.3平米；大户型 464 套，大户型可售面积63086.46 平米；复式37 套，复式可售面积8636.46平米。本项目大户型套数多、可售面积比重大 ，在以刚需为绝对主打的区域市场和改善备受抑制的大市场环境下销售压力巨大，导致大户型和复式产品严重滞销。小区50000平米绿化园
12、林景观、800平米的社区泳池、标准篮球场、健身设施等配套，在区域内奠定了品质标杆的口碑。总体而言，项目在规划设计、建筑形态配比、户型设计、外立面设计、小区环境及配套等而言都堪称区域内标杆项目，为某房地产地产树立了良好的品牌形象，但大户型面积比例过大，导致以刚需为绝对主打的本区域内大户型产品严重滞销。营销管理方面：该项目在产品包装、形象定位、策划推广、营销活动、开盘组织、销售现场管理等方面，在当地树立了标杆的形象。该项目的推出，快速拉高了#市北片区的房价，从2008年的均价3200元/平米，提高到2013年均价5000余元/平米（我司2013年销售均价5480元/平米），该项目的价格比周边楼盘同
13、类产品平均价格高出500-600元/平米，最高一套卖到了6800元/平米的价格。多层及小户型在2012年全部售罄。剩余大户型产品由于总价高，缺少目标客户，销售非常吃力。工程管理方面：该项目施工期内正赶上全国范围的劳动力短缺和劳务工资快速上涨，一期的混凝土和其他材料价格也大幅上涨，甲乙双方对合同的理解不同，互相指责，总包不配合不盖章，我方工程管理上缺乏强制手段，导致二期竣工验收延误5个月，虽然在最后规定的入伙日期前完成了综合竣工验收，但过程也是惊险的。回头看，该项目工程管理是整个项目开发过程的一个短板。由于管理的不到位，工程上出现了较多的质量通病问题，主要集中在内墙开裂和渗漏上。此事处理的不到位
14、，也造成了业主大规模投诉，给公司造成了不良影响。一期二期主体工程质量做的还比较好，一期高层12#、二期高层#被评为某市市优质结构工程；一期现场或某市市安全文明管理工地，二期获江苏省安全文明工地。财务管理方面：某房地产项目计划自筹资金58726万元，银行贷款30000万元。其中预计一期需贷款15000亿元，二期需贷款15000亿元。实际自筹资金18700 万元，销售回笼9853万元。银行贷款2.5亿元，其中一期12000万元，二期13000万元。根据集团下发的该项目项目开发建议书预测，一期二期总体收入为61446万元，开发成本58726万元，净利润-2276万元，税前销售净利率-3.49%。本次项目后评估
