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1、宏德华府房地产项目开发策划 中国地质大学房地产工作室 谨呈：南阳中实骏景房地产开发有限公司 武汉致业房地产营销策划有限公司中国地质大学房地产工作室2008.7南阳市商业地产调查报告 致业地产目 录前言：南阳首印象4第一章 南阳城市概况51.1南阳市区位、交通概况51.2南阳市历史、文化概述61.3南阳市总体经济情况61.3.1 南阳市历年GDP增长情况71.3.2 南阳市人均GDP71.4南阳市商业发展概况81.5南阳市城市发展规划101.5.1 城市发展带布局101.5.2 商业环境布局10第二章 南阳商业地产发展概况142.1房地产市场变化142.2商业地产的发展142.2.1我国城市商业
2、地产特征152.2.2 南阳商业地产特征172.3南阳城市发展情况192.3.1 南阳市总体规划 （2001年-2020年）192.3.2 南阳规划发展目标202.3.3 南阳市规划发展重点区域中心城区行政、文化娱乐产业带212.3.4 南阳市商业地产发展概况212.4房地产格局变化的影响22第三章 南阳市商业地产调查243.1南阳商圈及商业街调查与分析243.1.1 主要商圈调查与分析243.1.2 主要商业街调查与分析333.1.3 城市扩张区的商业地产调查与分析353.2在经营商业项目详细调查373.3 在售商业项目调查与分析443.4南阳商业地产调查总结48第四章 商业市场推广现状50
3、4.1 媒体环境分析504.2 重点楼盘推广调查524.2.1 楼盘推广调查524.2.2 楼盘推广案例分析（新华城市广场）544.3 销售现场564.4销售部建议604.4.1 整体外包装604.4.2 内装修61第五章 南阳商业地产综述和项目建议635.1 南阳商业地产综述635.2项目入市时机分析建议645.3 项目推广分析建议65第 67 页前言：南阳首印象山南水北谓之阳，南阳位于独山以南、白河以北，故得名。对于南阳的印象最初源自于名满天下的南阳独山玉，以及诸葛亮的名句“臣本布衣躬耕于南阳”的千古名句。书本上的南阳是文化古都、历史名城、旅游胜地。想象着徜徉在古隆中旁，流连于南阳府衙里，
4、游玩于白河之畔的景象，那一定会使人久久不舍离去。这同时也是一个不乏故事的都市，百里奚、汉光武帝、张仲景等一个个脍炙人口的著名人物演绎了诸多传唱古今的传奇。这样一个自然地理条件优越、文化底蕴深厚的城市令人神往。百闻不如一见，现实中的南阳经过我们一周的考察，已经有了深刻、清晰的印象。归纳如下。印象一: 南阳商业密集、经济发达。印象二：南阳民风淳朴、社会治安较好。印象三：南阳城区面积较小、交通压力较大。印象四：南阳本地文化强势、本土气息浓重,时尚元素混杂。总体印象：南阳风景优美，绿化程度高。市民生活安逸、城市节奏相对较慢，城区较少大型企业，但商铺遍地，商业发达。街头巷尾包括大多营业场所均以方言交流为
5、主，这说明本地文化比较根深蒂固，外来人口比重较小。城市发展集中在中心城区，但公共交通系统欠发达，市民出行大多以电动车代步，因此高峰期主干道较为拥堵。房地产业在南阳市处于较快发展态势，住宅及商业项目正一个个有条不紊的推进，完全感受不到大型城市房地产正在经历的宏观调整寒冬期，市民对房地产投资认可度较高，房地产总体发展态势健康良好。第一章 南阳城市概况1.1南阳市区位、交通概况南阳市位于河南省西南部豫陕鄂交界处。南接湖北省襄樊市、十堰市、随州市，西连陕西省商州市。东扶桐柏山，南临汉江，西依秦岭，北靠伏牛山，三面环山。地势呈阶梯状，以河流为骨架，构成向南开口与江汉平原相连接的马蹄形盆地，素称南阳盆地。
6、盆地内地势坦荡，土壤肥沃。南阳地处承东启西、连南贯北的优越地理位置。作为豫、鄂、川、陕交通枢纽，南阳目前已初步形成铁路、公路、水运、航空纵横交织、四通八达的立体交通网络。境内焦枝铁路纵贯南北，规划中的西安南京铁路将在南阳与焦枝铁路交汇，横贯南阳盆地。全市公路里程达5578公里，居河南省第一，主要干线已全部拓宽改造。国道312线、207线、209线和省道豫01线、豫02线在境内通过。南阳飞机场可起降波音737大型客机。按照目前的交通建设情况，从南阳到郑州约花两个半个小时，从南阳到西安约花五个小时，从南阳到武汉约花四个小时。在武汉、郑州、西安三大城市、三大经济发展区域辐射范围内，南阳居其中心位置，
7、具有无可取代的区位优势。我国东部、中部和西部三个经济区域在南阳交汇，使得南阳在东部向中西部的经济示范效应中发挥着重要的沟通交流作用，同时也对东部经济发展起着重要支撑和促进作用。其特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了前提和契机。图1-1 南阳市区位图1.2南阳市历史、文化概述南阳山川秀丽，人文荟萃，是国务院首批命名的历史文化名城之一。早在四五十万年前，南阳境内的“南召猿人”就在这里生息繁衍，南阳是中原人类的发祥地之一；战国时期，南阳已是闻名全国的冶铁中心；西汉时，南阳“商遍天下，富冠海内”，为全国的六大都会之一；东汉时期为光武帝刘秀的发迹之地，故有“南都”、“帝乡”之称。南阳历史上曾孕育出“
8、科圣”张衡、“医圣”张仲景、“商圣”范蠡及“智圣”诸葛亮，更滋养了哲学家冯友兰、军事家彭雪枫、文学家姚雪垠、科技发明家王永民、作家二月河等当代名人。南阳荣获“中国楹联文化城市”称号。荆紫关镇跻身中国历史文化名镇，南阳板头曲、内乡宛梆被列入首批国家非物质文化遗产名录。南阳历史、文化厚重，有着较为丰富的自然、人文等方面的旅游资源，尽管开发程度不够，但表明南阳城市开发潜力较大。承载着深厚历史文化的南阳，是一个大型农业城市，由于城区边幅有限，市区面积狭小，土地资源并不丰富，南阳已经逐渐形成一种人多地少的状况。随着这几年转变经济发展思路，经济进入了持续、快速、健康发展的新时期。已逐步形成了以纺织、建材、
9、机械电子、化工、医药、冶金、工艺美术、食品加工为支柱的门类比较齐全、布局比较合理的工业体系。经省政府审批确认，设立了由麒麟园区、溧河园区两部分组成、总面积21.96平方公里的南阳高新技术开发区，将成为加速我市高新技术产业发展，促进高新技术成果商品化、产业化和国际化的基地，成为全市对外开放的窗口和新的经济增长点，也为南阳市注入了新的文化内涵，成为了城区商业发展的源动力。 1.3南阳市总体经济情况据初步统计，2008年上半年全市生产总值完成740亿元，同比增长13；地方财政一般预算收入完成29.6亿元，同比增长27.2，占年度目标的51.6。城镇居民人均可支配收入6407元，同比增长16.1；农民
10、人均现金收入1783元，同比增长23.5。上半年全市经济运行态势良好，农业生产喜获丰收，工业经济提速增效。投资结构趋于优化，项目建设势头良好。全市完成城镇以上固定资产投资260亿元。城镇建设力度加大，新农村建设步伐加快。市中心城区工农路等部分路段进行大修改造竣工，50条背街小巷改造完成。开放成效显著，旅游产业快速发展。和谐南阳扎实推进，社会大局稳定保持。1.3.1 南阳市历年GDP增长情况表11 南阳市2002年2008年上半年GDP增长情况表2004年南阳市全民生产总值有一个很大的增幅，2005年，南阳市全民生产总值达到1050.04亿元，首次突破千亿元大关。从近2年的统计数据来看，南阳市地
11、区生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为13，经济发展目标超额提前实现，经济增长平稳，波动小。1.3.2 南阳市人均GDP表12 南阳市2002年2007年人均GDP增长情况表南阳市人均国民生产总值除2006年小幅下降之外，上涨趋势平稳，并于去年突破万元大关。但同比河南省18个省辖市排名比较靠后。除了省会城市和具有丰富油气资源的濮阳市之外，南阳市经济情况还是比较差的。统计如下,将四个城市进行比较。表13 20062007年河南4个地级市人均GDP比较1.4南阳市商业发展概况经过近10年的经济发展，南阳现拥有乡以上工业企业2625家，工业产品3000多种，酒精、石油、胶片、中西
12、药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、汽车配件等在全省乃至全国都占有重要位置。南阳丝绸畅销欧、美、日本；宛绣淡雅华贵，风格独特；烙画被誉为“世界艺林一绝”。 作为区域商贸、物流中心，南阳商业发达，是鄂、豫、陕三省交界区域重要的商品集散地。南阳市整体商业环境较好，主要商业形式有商业街、超市、以及百货商场。近几年，南阳在城市建设上投资不少，对22条市区主干道进行了大修和改造，形成了七纵七横主干道网络，白河游览区建设的也很漂亮。随着道路规划的实施，城区商业布局也由早先的新华路、梅溪路、中州路、人民中路等街区商业形态和批发市场,发展为组团式的核心商业区。提高了商业用地集约利用程度的同时,更重要的是改善了商
13、业投资环境和商业购物休闲的环境，整体上提高了城市生活品质。伴随传统商业街的发展，2000年中小型超市、百货等新的业态进入南阳，且竞争愈演愈烈。连锁超市、自选超市由于其不同以往的经营方式，给南阳的居民带来了前所未有的购物体验，并逐渐改变着人们的生活方式。经过几年来的竞争优化，逐渐形成两家大型的民营性质的连锁超市机构万德隆和世纪龙，这两家连锁超市集团各拥有2030家小型连锁超市，遍布市区各个角落，尽管除此之外还有少量其它品牌的连锁超市，但已无法对这两大巨头构成实质性的威胁，南阳市区内的商业竞争基本在这两家之间展开。南阳的商场绝大部分建成较早，建筑结构不适应商业发展的需要，内部装修和档次都差强人意，
14、新建成不久的大统百货虽然在这方面具有一定优势,但在人气上还不及世纪百货这样的老商场。各大商场商品定位有一定的差距，经营业态上也有一定的错位。如世纪百货定位于中档，能适应地级市消费水平；金玛特侧重于超市部分的盈利；红都时尚广场虽然体量不大，但面对的就是比重较小的一部分高档消费群。南阳人均可支配收入和消费性支出在河南处于中等水平，居民消费能力不是十分强劲，各大商场经营的品牌多为国内一二线品牌，但也会引进一两个国际知名品牌作为吸引消费者的旗舰，如世纪百货引进麦当劳、大统百货引进肯德基、鸿德购物公园则引进了丹尼斯，总体来看时尚元素较少，较难满足年轻独一代的时尚品位。总体来说，南阳的消费结构基本能符合金
15、字塔式架构，层次感比较强，业种比较齐全，但结构还须改善，应适当增加时尚品牌，同时提高餐饮、服务、休闲类消费的所占比重。从南阳市商业发展轨迹来看，从经历了商业街、批发市场和百货商场早期形态的商业发展格局到新的连锁超市、大型超级市场新业态的进入，新型百货商场竞相入市，人们生活受到很大影响，消费习惯和生活习惯在无形中发生着巨大变化。于先前被动改变生活、消费习惯不同的是，人们更多的去追求休闲娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。大统百货、鸿德购物公园等大体量的商业项目就相继增加新的业态来满足日益增长的多层次消费需求，Shoppingmall的时代已经来临。1.5南阳市城市发展规划南阳目前的城市发展方向主要是根据近期建设目标，主要向东、南拓展，重点建设中心组团，初步形成王村组团和河南组团。南阳市规划发展重点区域中心城区行政、文化娱乐产业带。南阳市政府非常
