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1、“SGDHSZ”项目投资可行性分析报告目 录目 录2第一章 总论4一、 项目背景及概况4二、 主要技术经济指标6表1 “SGDHSZ”项目主要经济技术指标6第二章 住宅市场分析与营销战略6一、投资环境分析6表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标7二、住宅市场分析8三、当前住宅市场面临的矛盾和问题10四、营销推广战略11表3 楼盘销售价格増况表12第三章 项目选址及区设条件13一、项目选址13二、区域历史文化地位13三、建设条件13第四章 建设规模及功能标准14一、建筑面积及内容14二、项目规划设计方案14表4 “SGDHSZ”住宅户型15三、工程项目情况15表5 工程项目一览表15第五章 建
2、设方案16一、建设场地环境16二、总体规划布局17表6 项目建设经济指标一览表17三、建设方式18表7 招标情况一览表18四、结构设计19五、 室内给排水及供电工程19第六章 项目施工进度安排21表8 项目施工进度安排表21第七章 投资估算与资金筹措22一、投资估算22表9 “SGDHSZ”项目投资估算 （单位:万元）22二、资金筹措23第八章 经济效益分析23一、住宅销售价格23二、销售进度及付款计划23表10 各类建筑销售计划表24三、税费率24表11 税费率表24四、盈利能力分析24五、清偿能力分析24六、主要经济指标25表12 主要经济指标表25第九章 风险分析及对策26一、风险分析2
3、6二、投资风险的控制26第十章 项目可行性研究结论及建议27一、结论27二、建议28附录（国民经济评价）28表13 项目总投资估算表 （单位：万元）28表14 投资使用计划与资金筹措表 （单位：万元）29表15 售房收入与经营税金及附加估算表 （单位：万元）30表16 损益表 （单位：万元）30表17 财务现金流量表（全部投资） （单位：万元）31表18 财务现金流量表（资本金） （单位：万元）32表19 资金来源于运用表 （单位：万元）33第一章 总论一、 项目背景及概况1、项目名称 SGDHSZ2、开发商及简介四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物
4、理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。3、项目地址德阳市玉泉路与屏山街交汇处4、临时接待中心德阳市庐山北路360号5、项目概况项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120，总建筑面积99354,其中住宅面积78168，商铺面积6576，停车库面积14610。项
5、目户型区间为51137。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍：公交路线：14路、23路、24路、27路等。教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。6、资金来源本项目建设资金由SG职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行
6、性报告制定依据（1）城市居住区规划设计规范（2）德阳市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范8、编制范围根据国家有关政策、法律、法规及规范对SGDHSZ项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。二、 主要技术经济指标 表1 “SGDHSZ”项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积171202 总建筑面积993543地上建筑面积8474
7、44住宅建筑面积781685商业建筑面积65766停车场面积146107容积率4.958层数层1.2#地上34层，3.4#地上33层，地下1层9停车位个住宅地上72+地下390+商业地上25=48710地面建筑基底面积363911住宅建筑基底面积275812户型区间51.23137.1713建筑密度%21.1514小区绿化%36 第二章 住宅市场分析与营销战略一、投资环境分析1、德阳市基本情况、 地理位置：德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳50公里，地理位置介于东径104.15104.43，北纬31.131.27之间，是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地。
8、全市辖6个县（市、区）土地总面积为5951.55平方公里，人口约384.5万人，德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里，人口约70万人。、行政区域划分德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。1、 德阳市经济发展情况2011年是“十二五”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，大力推进“一三五八”发展战略，经济发展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步。表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标指标体系及名称计算单位2010年2015年指标属性实际数五年年均增长%规划数
9、五年年均增长%1、地区生产总值亿元921.311.4180012.0预期性2、人均地区生产总值元2500011.24865015.1预期性3、全社会固定资产投资亿元601.340.3五年累计投资总额同口径增长50%以上预期性4、地方财政一般预算收入亿元45.819.69014.5预期性5、社会消费品零售总额亿元299.715.954012.5预期性6、年末人口总数万人389.24.53946.5约束性7、城镇居民可支配收入元/人年1620212.12800012.0预期性8、农民人均纯收入元/人年648612.61150012.1预期性10、城市化水平%42.2提高1.1453提高2.16 预
10、期性11、森林覆盖率%38.5提高0.2140.8提高0.46预期性12、节能：万元GDP能耗吨“十一五”累计下降20%达到国家及省上要求约束性13、减排：二氧化碳排放量及主要污染物排放吨达到国家及省上要求约束性注：1、地区生产总值绝对数按现价计算，增长速度按可比价计算。2、地方财政一般预算收入增长速度为同口径增长。3、以2010年为基期测算，考虑物价指数为2.6。3、从2011年起，固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元，500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围，“全社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”。3、总体目标新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的
11、发展蓝图，到2020年，经济总量较2015年再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶，成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地，国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地，成为西部经济强市，重要的工业化先导区、现代产业聚集区，四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市，实现成德绵同城化发展，在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的全面小康社会。 二、住宅市场分析1、当前住宅市场现状 随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革，以住宅为主题的房地产市场，总体上呈现出平稳发展的态势。主要表现在：
12、、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。2、德阳市商品房现状和市场需求、住宅市场供给情况：从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大环境影响下，购买者观望情绪比较浓厚，大家都在等待着楼市大幅降价，虽然在开发商大力
13、的促销下，刚需置业者的购买力得到了释放，但是相对有限，不能很好的缓解当前压力，投资性需求被抑制。、商业市场供给分析：目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带，商业项目的开发规模也相对较大，销售价格也较高。目前的社区商业较多，基本上每个开发项目都设计了商业（临街）用房。电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房。、德阳市房地产市场需求分析：、需求范围分析：德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济核心地带，经济发展比较迅速，城市环境比较适合居住，市场需求包括周边几个市县。、需求人口分析：主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主。、需求数量分析：根据德阳市政府制定的城
14、市人口规划，到2015年城市人口达到100万人，即每年需新增城市人口6-8万人左右，再加上现有城市人口换房需求，每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米（约20000-30000套住宅）。但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求，又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应该是很大的。、需求价格分析：从目前德阳市已经在售项目可以看出，德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大，价格幅度基本在3500-5700元/左右，由于政府宏观政策调控力度越来越大，已经明确表示要坚持调控政策不动摇，老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小，更多选择持币待购，以期政府能将房价调控下来。从今年起，国家又对房地产市场进行重
