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1、房地产项目可行性研究报告.doc第一章 总论一、项目名称霸州市胜兴水岸尚城住宅小区工程。二、项目建设单位概况1、单位名称：霸州市胜兴房地产开发有限公司。2、企业住址：霸州市胜芳镇经企路。3、企业注册资本：贰仟贰佰捌拾捌万元。4、企业性质：有限责任公司。5、经营范围：房地产开发及家具营销。6、公司法人代表：王宏乐。7、资质等级：叁级（证书编号：冀建房开廊字第104号）。8、企业概况霸州市胜兴房地产开发有限公司在各级政府和社会各界的大力支持下，在公司董事长王宏乐先生的带领下，公司上下发扬“团结、务实、拼搏、进取”的企业精神，坚持“创新缔造未来，细节决定成败”的公司理念和“诚信赢得市场,服务铸就品牌
2、的经营方针,本着“向社会负责,向广大消费者负责”的宗旨，使企业得到蓬勃发展。公司于2002年2003年，成功开发了胜芳镇第一个商品房住宅小区“胜苑小区”。该小区总占地面积4.7万平方米，总建筑面积12万平方米,被誉为“胜芳人的新家”。2004年开发建设了“时代花园胜兴苑”小区，该小区近8万平方米的建筑面积，52%的绿地规划和南北双向超大水系，7455.66平方米的现代商业街，成就了“胜芳水乡人家”。2005年开工建设的“胜兴华府”小区，位于胜芳武平路北侧、曙光市场东，社区周边市政绿化带镶嵌，完善的生活设施和市政配套又让“胜兴华府”成为名副其实的胜芳上流社会“尊贵府第”。“胜芳国际家具博览城”项
3、目于2005年7月开工，投资总额8.5亿元，占地面积650亩，总建筑面积50万平方米，包括会展、交易、信息、研发、物流、商业服务、商务酒店、餐饮娱乐、生活配套等功能分区。胜芳国际家具博览中心业已成为国内首屈一指的家具产业基地，成为亚洲及至世界的家具产业制造、集散中心，正在突现她的不凡市场魅力。 公司在霸州市建设局组织的项目开发和运营管理评比中，综合积分名列前茅,并取得社会的一致认同和良好的经济效益。2003年度，被霸州市房管局评为“先进企业”；2004年5月，公司顺利通过IS09001国际质量体系认证，同年被中国工商 银行评为AA级信用企业。建设精品工程是胜兴人永恒的追求。面对新的机遇与挑战，
4、胜兴人将继续秉承“创新发展、博聚广达”的企业信念，积极进行资本运作,逐步实现跨区域、多层次发展战略,博聚人才,再创辉煌，回报社会，成人达己，以坚实的步伐迈向新的征程。三、项目建设的地理位置霸州市胜兴水岸尚城住宅小区工程位于霸州市迎宾道南侧、站前路东侧、泰安路西侧。四、项目提出的背景霸州市胜兴房地产开发有限公司以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为霸州市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足霸州市民21世纪的、新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的认真比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择霸州市迎宾道南侧、站前
5、路东侧、泰安路西侧，开发建设霸州胜兴水岸尚城住宅小区。根据霸州市城市发展规划、霸州市经济技术开发区以及迎宾道片区控制性规划要求，胜兴房地产开发有限公司已经获得该区域的土地使用权，土地测量、缴纳契税、土地使用许可证、工程平面位置图、选址建议书手续已经整体办理完毕。五、项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标1、开发宗旨水岸尚城住宅小区工程根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求与沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，打造精品住宅小区。2、开发规模（1）建设规模占地面积为56
6、000m2，总建筑面积为70000 m2，其中：8层住宅楼，共四栋，建筑面积为20000 m2；6层住宅楼,共9栋，建筑面积50000m2。总建筑面积70000m2中，住宅面积为61079平方米，地下室面积为8921平方米。（2）住宅结构形式拟建高层采用剪力墙结构；多层住宅、地下室按人防六级考虑。高层住宅剪力墙抗震等级为三级，框架结构抗震等级为三级，混合结构抗震等级为三级。3、总体构想（1）提升城市地区竞争力，力求在该地区创造新的居住热点，全面带动该地区的发展，提升其在城市中的地位。（2）强调城市元素的协调发展：在该地块范围内，解决好居住与商业发展的关系；解决好城市居民居住质量与城市景观的关系
7、，创造优美、舒适、宜人的居住空间。（3）小区整体规划布局：在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景点建设有星运广场，月亮湾、风影广场和幻雨泉。月亮湾是小区内最漂亮的景点之一，其形状如月初弯弯的月亮，月亮内有清澈的水面、游动的小鱼，弓形的小桥横跨在月亮上，沿道路建设大面积的公共绿地。4、资金来源：本项目建设资金总投资9500万元，其中由霸州市胜兴房地产开发有限公司自筹3325万元，投资不足部分通过预售房款解决。5、财务评价指标根据收益计算，项目财务内部收益率大于100%，财务净现值（ic=15%）1838万元，投资利润率43.64%，财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。6、主要技术经济
8、指标本项目主要经济技术指标见表1-1。表1-1 项目主要经济指标序号项目名称单位指标1总占地面积m2560002总建筑面积m2700003建筑容积率%1254小区绿化率%335综合售价 高层住宅元/m22300多层住宅元/m21400地下室车位元/车位400006建设投资万元95007单位建设投资元/m213578投资利润率%43.649项目财务内部收益率%10010项目财务净现值万元1838七、本报告编制依据1、土地使用权转让合同；2、沿线控制性详细规划；3、项目初步规划方案；4、地质勘探资料；5、银行资金证明；6、国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；7、国家发展计划委员会办公厅投
9、资项目可行性研究指南（试用版）；8、建设部房地产开发项目经济评价方法；9、建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知（2005年4月）；10、河北省现行的建筑工程概算定额及有关文件；11、全国统一安装工程预算定额河北省单位估价表。八、本报告研究范围根据项目初步规划方案，本报告研究工作范围主要是住宅市场分析及营销策略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。九、本报告结论及建议1、结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家经济技术开发区和城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已经办妥，建设资金投资9500万元，由霸州市胜兴房地产开发有限公
10、司自筹3325万元，投资不足部分通过预售房款解决完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和霸州市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为小户型精品中高档住宅，根据对霸州市住宅市场分析预测，项目开发市场有销路。本报告结论：财务分析结果表明，项目经济效益可行。2、建议从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，要根据市场变化做出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。第二章 霸州市住宅市场分析和营销一、
11、当前住宅市场现状住宅产业是以生产、经营住宅（区）为最终产品的产业，住宅是居民基本生活资料，住宅问题是重大的社会问题，保障居民的住宅权利，改善居民的居住条件，对于促进经济发展，维护社会安定，具有不可估量的作用。跨世纪的中国住宅产业要以现代科技为手段，以广大居民获得小康型住宅和良好人居环境为目标，使房地产业、建材业、建筑业、金融业等全面参与开发其经济运作过程和物业管理过程。中国住宅产业将在国民经济中起着支柱产业的作用，对国民经济和社会发展占有着不可替代的重要地位。住宅市场是中国市场体系中的重要组成部分，住宅产业的振兴将根本上改变中国城镇旧有的住宅投资与分配模式；住宅产业的发展将有利于城镇住房制度的
12、改革，减轻国家财政的负担，有利于改变商品住宅比率低、农村商品住宅率低、住宅建材部品率低和住宅建设科技含量低的倾向。在2000年至2020年间，住宅产业化的重点放在巩固和完善适应市场经济的新型的城镇住房制度，在城镇实现“居者有其屋”，大力改善住宅的功能和配套设施，改善人居环境。在小城镇着力解决与住宅相关的基础配套设施。在农村提高建材商品率，落实住宅规划，实现优美的人居环境。今年房地产市场的增长呈持续回落态势，虽然国家“十五条”已经出台，但相关配套政策尚未落实，市场将继续处于前期政策的消化期。但促进消费加快增长是保证经济稳定增长的重要措施，既可拉动投资又可带动消费的房地产特别是住宅产业仍会成为稳定
13、经济增长的主力军。根据预计，近年房地产行业尤其是住宅产业发展的政策方向将会以结构调整为主，扩大中低档住房供给，以利于建设和谐社会。二、霸州市的定位和经济社会发展趋势1、霸州在廊坊市城市体系中的地位按照统筹规划、合理布局、产业带动、特色突出、政策引导的原则，霸州市制定了按照两区(东部胜芳区、西部市区)哑铃型发展格局，加快城市基础设施建设，完善城市功能，优化城市环境，提升市民素质，形成人口在50万左右的发展规划，规划期末建成与廊坊市区分工明确，对南部有较强带动作用的次中心城市。2、霸州经济发展趋势霸州自古为“三关之锁钥”“冀中之机枢”，历史上的霸州颇具水乡之韵，霸州就因建于霸水河畔而得名。胜芳是有
14、名的历史名城，在清代是直隶六大名镇之一，乾隆皇帝取道胜芳下江南，曾在这里留下“胜水荷香，万世流芳”的批谕。2005年霸州市GDP达到107亿元，财政收入突破7亿元。“十一五”期间，力争保持GDP13%、财政收入22%的年增幅，到2010年，GDP和财政收入分别达到200亿元和18亿元。围绕培植壮大主导支柱产业，霸州市一方面做大做强金属延压、钢木家具、塑料加工、机械加工、林木加工、食品加工、线缆制造、乐器制造等8大传统支柱产业，另一方面下大力培育和发展电子信息、生物制药、环境保护、旅游休闲等高科技、环保产业，在全市构筑起强大产业优势。2005年，8大主导产业创产值占全市总量比重达到85%大北京战
15、略增强了霸州与京津在经济要素上的互补性，在战略发展规划上，霸州将更加有机地融入京津一体化发展格局，发挥预留发展空间相对充裕、生产要素价格相对较低的比较优势，更好地承接京津城市功能疏解和产业梯次转移，特别是在交通、运输等基础设施建设以及信息、技术、市场共享乃至政策等方面将得到更多的实惠。三、霸州市商品房现状与市场需求1、霸州市房地产市场处于由启动阶段向快速发展阶段过渡的关键时期该时期消费者需求不断增加，住宅价格与投资稳步提高，未来几年将持续发展；城市基础设施建设逐年持续增长，促进房地产开发的稳步发展；当前房地产整体开发效率及水平有限，未来有较大的发展空间，外来开发商对霸州本土房地产开发起到了较大的带动效用。2、快速经济增长促进了住房消费GDP逐年持续增长，房地产已进入快速发展期，潜力很大，发展前景看好；人均可支配收入增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强；住房支出比重及人均住房面积还有一定的上涨空间，房地产业有一定的发展前景；区域经济对周边县镇具有一定幅射效应，对周边经商户有吸引力。3、霸州市投资的综合运行成本低霸州市处于京津之间，不但与京津两市
