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1、 长发无庶项目产品价格专题报告中百达无庶项目组2008年6月目 录一、市场背景31.1宏观市场31.2土地市场61.3个案竞争力分析9二、无庶项目基本信息242.1项目概况252.2项目卖点252.3产品卖点25三、无庶项目房源情况263.1项目一期房源概况263.2项目户型明细26四、无庶项目营销难点与机会分析274.1无庶营销难点分析274.2无庶营销机会分析284.3综合分析29五、无庶一期价格分析295.1毛坯价格测算（市场价格比较法）295.2装修价格测算315.2.1竞争楼盘装修标准315.2.2本案装修标准335.3产品单价建议34一、 市场背景1.1 宏观市场图1 2007.8
2、-2008.5月南京楼市情况统计数据来源于网上房地产从2007年8月至2008年5月南京全市商品住宅的成交量走势表现为逐渐走低的态势，2007年811月期间，全市的成交量依旧维持在90万的成交水平，与06年金九银十的热销情况相比仍有一定的差距，但是整体市场表现尚可。时间迈入到2007年12月，宏观政策组合拳（先是12月11日央行出台政策要求各商业银行严格以家庭为单位认定第二套住房；12月20日，央行再次宣布调高存贷款利率；12月25日上调金融机构存款准备金率。）打压加之传统楼市淡季的来临，调控政策的密集出台以及累积效应让本已转冷的市场雪上加霜。12月份成交量较11月份减少约20万，下降幅度19
3、.13。然而，楼市与金融市场一样，同样遭遇滑铁卢，加上万科的降价风波，及楼市拐点论高调出台，加剧了楼市的观望态度，无疑给满体伤痕的楼市撒了一把盐，08年1-2月份，成交跌至谷底，累计成交量环比依然比12月下降4.4%。而后的3月份，上市量有所上升，达到了81.87万，而成交量却任然低迷，仅有35.19万。到了4、5月份上市量继续下降，而成交比起年初略有起色，但仅为去年12月份成交量的一半。图2 2007.8-2008.5市场成交价趋势统计数据来源于网上房地产从整体上看，市区房价呈波动性增长趋势。其中城中上涨有限，而河西、城南、城东和城北则有较大幅度的增长。l 市场小结政策面的影响:政策的影响起
4、了很大作用。从买方市场分析：除去年9月底出台的二套房贷新政和几次加息，物业税即将开征的消息对多次置业的购房者同样产生了不同程度的心理影响。房贷新政及加息提升购房者的经济能力；物业税的开征打击了大批的炒房者；种种政策均限制了购房者数量的减少。卖方市场分析：国家金融政策的收缩，促使小型开发公司资金链的紧张甚至断裂，为了快速回笼资金，加快的推盘的节奏，进行促销手段。而目前宏观调控的力度还未明确到什么层面，政策的不确定性让房地产市场的买卖双方进入无限的想象空间，因此购买力开始下降，这是主要原因。商品住宅供销比例回归:商品住宅经过06-07年的热销后，房地产市场的格局发生改变，第一，大量刚性需求的购买者
5、已经在这个时间段置业，从购买力角度分析，整体购买力呈现下降态势，第二，市场机制的调节作用，06-07年商品住宅的供不应求促使商品价格的快速上升，房地产行业大幅度的投资回报促进开发企业拿地建房的积极性，带动土地市场的成交量及价格的攀升，恶性竞争的结局造成开发成本的增加，经过1-2年后的工程开发后，供销比例回归到正常水平，选择房源的增加加上其它购房优惠，购房者开始持币观望，而中国人从众心理作用下，购买力暂时没有释放，因此市场的销售量开始回落。降价风影响：年前上海、深圳、广州、北京等一线城市的房地产价格的回落引起潜在购买者持币观望氛围。春节之后，部分二线城市的开发企业也顶不住资金压力明的暗的进行降价
6、，期望能够快速的回笼资金；购房者普通追涨的心理作用下，本来打算买房也处于观望状态，期望房价能够再下降，浓郁的持币观望氛围形成了买方卖方双方的对持。 1.2 土地市场l 住宅土地供应量2007年土地编号坐落实际出让面积（）建筑面积（）容积率成交时间成交价格（万元） 竞得公司楼面地价预计供应量(万)NO.2006G84建邺区东至云锦路；南至兴隆大街；西至江东中路；北至怡康街91419.22422612.652007.1.18101000江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰晟基投资有限公司4169169583NO.2007G01玄武区北安门街15000220501.472007.2.919200南京市城市
7、建设（集团）有限责任公司870717640NO.2007G03鼓楼区戴家巷278030581.12007.2.92250南京皓玥置业有限公司73582446NO.2007G13 建邺区集庆门大街以南，云锦路以东，市医药中等专业学校以北 89345.61518881.72007.4.684000金地（集团）股份有限公司5530144294NO.2007G16 富春江东街以南，楠溪江东街以北，嵩山路与泰山路之间48937.59787522007.4.653500上海朗达实业有限公司546692981NO.2007G28 下关区东至姜家园，西至热河南路，南临姜圩路，北至住宅区27242.535415
8、1.32007.5.3023000南京大发房地产开发有限责任公司6494.3832582NO.2007G39 下关区三汊河片，定淮门大街以北、秦淮河南侧、三汊河口南侧西街、夹江东侧110610.83097102.82007.8.17135500南京市交通建设投资控股（集4375.06294225团）有限责任公司NO.2007G44 建邺区集庆门大街以北，湖西路以西，南湖二中西侧22165.3288151.32007.9.1330000南京中北房地产有限公司10411.2827374NO.2007G50 栖霞区东至军事管理区，西至规划道路，南至住宅区，北至规划道路49007.182005地块1：
9、1.8；地块2：1.02007.10.2455800新界裕荣集团有限公司6804.4677905NO.2007G51 玄武区东至恒嘉路，西至华东电子集团，北至十里长沟，南至规划道路43031.3839111.952007.10.2450600南京中电置业有限公司6030.281394NO.2007G53 建邺区富春江东街以南，楠溪江东街以北，黄山路与嵩山路之间46640.49328122007.10.2464000南京仁恒置业有限公司686190483NO.2007G54 玄武区东、南至北苑之星，西至现状道路，北至北苑三村住宅区8310.4128811.552007.10.245200南京市城
10、市建设开发(集团)有限公司4036.9212495NO.2007G59 秦淮区门东长乐渡地块，北至马道街，南至新民坊路，西至秦淮河，东至南京纺织工贸集团公司 59899.959600(根据规划要求)12007.11.0270000南京雅居乐房地产开发有限公司,南京市秦淮区商业网点房地产开发公司 11686.1657812NO.2007G88鼓楼区凤凰东街39号，东至好又多超市，西至嫩江路，南至清凉门大街，北至住宅区 15405.1246481.62007.12.623200张家港保税区辰龙房地产开发有限公司9412.5323416NO.2007G96鼓楼区东宝路与清江路交界处西北角27990.
11、6923693.32007.12.2630000南京苏宁房地产开发有限公司 3247.8489598 2008年 土地编号坐落实际出让面积（)建筑面积（）容积率成交时间成交价格（万元） 竞得公司楼面地价（元/）住宅用地建筑面积（）NO.2007G115鼓楼区东至燕山路、西至清河路、南至集庆门大街、北至汉中门大街429343.311386572.7；32008.1.25100000南京联创科技股份有限公司 878.23308657NO.2007G116下关区东井村100号176751.73004181.8；1.22008.2.1175000江阴利昌房地产开发有限公司5825.22264947NO
12、.2007G117白下区中华路26号,东至中华路，西至南京一中，北至银达雅居，南至江苏国际经贸大厦 12723.9540774.252008.2.118000江苏鸿源房地产开发有限公司3328.6116223.1NO.2007G120鼓楼区清江村东宝路地块，东至东宝花园，南至东宝路，北至规划道路 16594.7298701.82008.2.118000银城实业股份有限公司 6026.0228376.5土地市场小结：据土地出让情况显示，07年是土地出让高峰期，许多房地产企业由于近两年南京房价的不断上涨而对市场的信心暴涨高价拿地，使得楼面地价一再创新高。07年底随着相关限价政策的出台，开发商对土地
13、市场的热情明显降低，开始谨慎拿地，也不再轻易出高价拿地，土地市场暂时恢复平静。从上表的数据可以得出，07-08年南京市区（无庶项目相近住宅类土地）可提供约183.24万的住宅类项目。而根据对近期即将上市的及在售项目未售完的存量房房源的统计，均价在15000元/以上的高端住宅类项目总计约有2200套左右的市场供应量。南京中百达房地产经纪代理有限公司1.3 个案竞争力分析1.3.1 单价2万元以上的高端住宅项目1）金鼎湾国际 项目概况项目占地近2万，总建筑面积约8万。总共四幢建筑，分两期开发。目前推出二期房源，主力户型面积为90二房、130的三房，小区绿化率约为40%，车位比例约为1：1。 供销情况该项目二期于08年5月4日开盘，共推出275套，由于一期市场反响较好，二期推出1个多月以来，已售104套，从销售数据看出，90两房及130三房较受欢迎，180以上复式住宅则一套未售，可见高端市场客户依然亲睐传统中等户型。面积段（）上市套数累计销售套数可售套数后期供应量（套）80-10075255050120-14418679107107160-1804044200以上1001010合计275104171171 价格分析均价（元/）装修价格（元/）最高价最低价主力总价210003000240001900090两房190万130三房260-300万幢号推出时间成交均价（毛
