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1、第二部分 物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义 近年来，随着房地产业的迅速发展，各式各样的住宅群、写字楼、公共商业楼宇大量涌现，在这些物业投入使用后，马上就面临一个新问题物业管理。物业管理作为房地产开发系统工程中的一个重要环节，其创造价值的作用是十分巨大的。一套物业的价值除销售期实现部分之外，绝大部分价值是在其后几十年的使用过程中实现的，是以其优良的市场形象、历久常新的楼宇质量和相对延长的使用寿命而在产权的多次转移中为业主创造出远远超越物业本身的、难以估量的价值。 可以用一句话简单的概括物业管理意义: 充分的投资加上管理的空白，是一种无效的投资；充分的投资加上管理的薄弱，是一种低效的投
2、资；投资的薄弱加上管理的充分，是一种有效的投资；投资的充分加上管理的充分，是一种高效的投资。 一、物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义 (一) 物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策分析、前期工作、施工准备、工程管理和质量验收，销售与接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入其中为最佳时刻，因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活质量和便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。 (二) 物业开发既要重视房屋本身的工程质量
3、，更应考虑房屋的使用功能以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑，可能会造成 先天不足，后天难补 之情况，进而令管理困难及管理费入不敷支，更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善，除发展商、设计单位、监理公司、施工单位须严格执行国家有关标准外，物业管理公司参与物业开发的过程是一种有效措施，而此措施可以： 1. 能够完善的使用其功能； 2. 能够改进房屋设计的具体要求； 3. 能够严肃监理施工质量； 4. 能够为施工验收和接管垫定基础； 5. 便于日后对物业的管理。 (三) 本公司除传统意义上的楼宇
4、维修养护、清洁绿化、保安及消防外，物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用的衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对其管理收费的承受能力及法规的限制、物业租售的推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。第三部分 XXX商业城物业管理要点及难点保利物业在商业领域主要从事商业的开发、研究、策划、经营、管理、培训等工作。通过以往在商业开发、策划、经营、管理方面的经验，以及公司有关人士长期对内地、深圳及沿海的商业物业现状与发展趋势进行调查、跟踪、研究，在商业物业调研、定位、策划、经营、管理等方面积累了丰富的经验。特别在将现代商业管理与我公司先进的物业管理
5、有机结合方面取得了一定的经验，为大型商业管理探索并开辟了新的思路与途径。鉴于此，我们对XXX商业城的物业管理进行以下分析：一、XXX商业城管理要点包括：一般性物业管理特殊管理统一的专业化管理（一）一般性物业管理1、对小业主或承租商的管理：分散产权型的商业店铺，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序 。统一产权型的商业店铺，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承
6、租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。2、安全保卫管理：XXX商业城商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。3、消防管理：由于XXX商业城属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。4、设备管理：管好机电设备，保证
7、正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。楼宇工程设备管理是通过科学管理、正确使用、精心维护、定期保养、适时更新使设备始终处在良好的工作状态，保持设备的合理构成和先进水平，避免使用价值下降，充分发挥设备的综合效益。5、清洁卫生：清洁管理是衡量物业管理质量好坏的重要指标的之一。我公司将建议在推行质量管理体系的基础上，应用环保学、卫生学等知识，实施专业清洁管理，使XXX商业城的清洁工作科学、环保、无公害，保证城区空气清新、商业环境优雅。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场
8、内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。6、绿化管理：XXX商业城中的园林绿化配置及摆设，既需要绿化效果，需要造就生动活泼的园林景观及配合物业的整体氛围，以提供客户观赏、休息、游玩，以营造健康舒适的购物、休闲空间，造就XXX商业城的生态环境。绿化园艺的养护管理在在巩固园艺设计建造的成果，保持XXX商业城舒适的休闲购物环境，养护工作日常需浇水、清洁，定期修剪，经常施肥、防虫处理及不断美化造型、增补植物等。为各业主和用户提供自然、健康舒适的生活环境。7、车辆管理：车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。8、特约服务:保
9、利物业将建议物业公司开创“生活管家”服务理念，想客户的所想，做客户的所需，在不打扰客户私人空间的前提下，为客户提供全方位的高品位、高效率服务。物业管理处必须提供住户一切有偿服务安排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等, 使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。（针对住宅的小业主）（二）特殊管理1、商业形象的宣传推广：XXX商业城物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大XXX商业城的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。2、承租客商的选配。XXX商业城是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店
10、铺的出租而赢利，因此XXX商业城的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。（三）统一的专业化管理XXX商业城应实行统一的专业化管理，但在具体的管理决策上应设立XXX商业城管理委员会。因为XXX商业城管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证XXX商业城良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。XXX商业城本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各
11、经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对XXX商业城的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，XXX商业城的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。XXX商业城管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：1、制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。2、开展XXX商业城整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传XXX商业城的商业广告，举办节假日削价展
12、销会，组织顾客联谊活动，以XXX商业城名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。3、协调XXX商业城各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。4、开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。二、XXX商业城管理难点分析：（一）商场是否办得成功，有很多因素影响，而这些因素又深受完善物业管理的影响。必须保持商场的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方设置足够及简明的指示标志或大
13、型展示。（二）物业设施的装备，在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供方便而不间断的服务。空气调节必须调校适宜。逃生通道必须保持畅通无阻, 所有固定装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤。（三）物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。（四）在物业附属停车场的租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场的信心。（五）商场内的开放时间，其组合成份的使用时间，一般有差异。商场的顾客除大楼本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消费对象，故商场设施的使用率一般较住宅物业高，所以商场设施必须保
14、养得宜，以免对租用户及顾客造成不便。（六）由在店铺的开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，都能符合物业整体及使用者要求。（七）商业城项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题。（八）商业对办公、住宅小区的影响1、空气污染：主要体现在餐饮项目经营所产生的油烟，卫生间产生的异味、空调机排放的废气等。2、噪音污染：主要体现在商业项目中的消费者、车辆产生的噪音，音像店、咖啡
15、屋、酒吧经营中音乐音量过大而产生的噪音，空调运行中产生的噪音。特别是在商铺装修期间，产生的噪音污染更为严重。3、卫生污染：主要体现在餐饮和休闲项目经营中产生的废水、废物等生活垃圾未及时妥善处理，造成小区卫生环境的污染，且容易滋生蚊蝇，造成业主投诉。4、安全隐患：包括治安隐患消防隐患（水、电、煤气的使用不当带来的隐患）。5、公共场地使用隐患：主要体现在消费者占用公共通道、占用区内固定车位、破坏商业城绿化带、等方面。6、设施、设备使用隐患：由于商铺用水用电负荷较大，容易造成停水、停电及其它突发事件的发生，也可能对住宅小区业主的用水用电造成影响。7、外立面影响：主要包括广告位、空调位设置不符合规范要求，有碍瞻观，影响小区整体形象。8、采光影响：由于广告位设置不符合规范要求（超高、超大），会造成附近业主的室内采光度下降，阻碍视线。
