《(房地产经营管理)住宅过滤与福祉变化分析空屋键模式之应用精品》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产经营管理)住宅过滤与福祉变化分析空屋键模式之应用精品（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、住宅過濾與福祉變化分析空屋鍵模式之應用Analysis on Housing Filtering Process and Benefits Changesby Application of Vacancy Chains Model胡志平中華大學建築與都市計畫學系專任副教授；e-mail：johansonchu.edu.tw摘要住戶的遷移行為，其結果一方面調適住戶的住宅服務水準；另外一方面也藉以改善住宅福祉。拌隨著住戶的遷移所引發之換屋過程空屋鍵（Vacancy Chains）將住屋單元及住戶相互聯結，當此聯結規模愈大即表示空屋鍵愈長，住宅福祉的改善較多；反之則否。空屋鍵模式的邏輯為新建住宅（N
2、ew Construction）所誘發換屋的最大可能性，本文的目的即在建立空屋鍵結計量解析模式，並且進一步計算一新建住宅社區誘發的空屋鍵長，並且藉以衡量社區住宅福祉改善程度。本文利用空屋鍵模式，討論新建住宅誘發之乘數效果（Multiplier Effect），並且討論住戶換屋所誘發的住宅過濾過程（Housing Filtering Process）的顯著程度，其次再以空屋鍵乘積計算住戶平均遷移次數，作為住宅福祉計量指標，藉以解析住宅福祉於此過程中之分配結構，最後據此提出改善與促進住宅福祉的策略。在經驗實證結果方面顯示住宅過濾比預期較不明顯。過濾的住宅也多半是屋齡老舊而且鄰里環境與相關住宅條件也
3、都不佳，住宅福祉的提升相當有限。利用過濾來改善中低收入住戶的住宅品質的策略，也確實缺乏效率及公平性。其他諸如租賃住宅的供給、中低收入戶住宅補貼等，對弱勢族群住宅品質的改善，的確有其存在之必要性。另一方面，實證結果也顯示高價位住宅仍比中低價位住宅有較顯著的過濾效果。因此可以歸結出一個結論，增加住宅過濾效果之顯著性以提升住宅福祉必須以住宅產品特質為主要考量，突顯產品區隔性，並且適度增加中高收入住戶換屋誘因，以達到過濾的目的。關鍵詞：住宅福祉、換屋、空屋鍵、新建住宅、住宅過濾。AbstractThe reasons for the household- movement are to adjust
4、the level of housing service on the one way as well as to improve the housing benefits on the other way. Vacancy chains incurring by the household relocation make linkage between dwelling units and households. The larger the vacancy chains are, the higher the level of the housing benefits improved.
5、The logic of the vacancy chains model is that how maximal possibility incurring from a new construction can open up by the household relocation. The purpose of this paper is to establish the interpretation model, vacancy chains model, to calculate the lengths of vacancy chains as a index of improved
6、 level of housing benefits of a new residential community.The empirical study uses vacancy chains model to calculate the multiplier effects incurring from the new constructed residential community and to interpret the significance level of housing filtering. By means of multiplying the lengths of va
7、cancy chains by the frequencies of household movement be the index of housing benefits. Finally this paper will interpret the structure of housing benefits and raises the strategy how to improve it.The result of this empirical study indicates the housing filtering process is not significant even if
8、it does happen the filtered housing will be either obsolescent or suffering from a lack of maintenance and a protracted decline in neighborhood or environmental condition. It is therefore inefficient to improve the housing quality of middle- low income households by accelerating housing filtering pr
9、ocess. Another policies such as adding rental housing and subsidies to low income households are necessary to raise the level of housing benefits to weak groups. The result of this empirical study also shows that the filtering effect from the high price housing is more significant than the low one.
10、The conclusion is that for the purpose of accelerating filtering process, the key-factor of improving housing benefits will be setting on housing distinctness to increase the incentives for household relocation.Keyword：Housing Benefits, Household Relocation, Vacancy Chains, New Construction, Housing
11、 Filtering Process一、前言近年來隨著地方自治觀念興起與交通科技的進步，再加上住宅市場的活絡，使得住戶在空間的移動性增加。住戶因收入增加或住宅折舊而改變住宅需求（Housing Demand），這種住宅需求的提升，其結果一方面反應在住宅服務、消費增加；另一方面則反應在住宅品質的改善調適，相對的促使住戶產生了移居換屋的行為。即住戶在原有住宅折舊、不敷使用或為追求更高品質，抑或在經濟條件改變促使其空間遷移。姑且不論原因為何，可以預期的是種種換屋之行為將造成整體住宅市場重分配的效果，住宅福祉亦透過此過程重新結構即透過住戶換屋過程所呈現最終均衡下住戶與住屋相對分配結構。如上所述住戶透過
12、移居換屋過程將原有之住宅轉由他人使用便產生了住宅過濾效果，也使得住宅福祉重新分配過濾效果分為兩種：一為上濾(filtering up)；一為下濾(filtering down)。本文中所定義之過濾為住戶透過市場交易買賣之過程而產生福祉變化之現象。上濾或下濾的判斷則視住戶對於住宅滿意的程度是否較以往來得好。住宅過濾效果隱含住戶消費不同生活環境條件下之不同住宅服務水準，當然過濾效果不必然表示住宅福祉較換屋前為高。住宅過濾效果視住宅及住戶之互動關係重分配效果而定，住宅福祉也伴隨著住宅過濾過程而改變，甚至重新結構。就住宅市場而言，新建住宅提供住戶另一住宅需求與選擇機會。新建之住宅經由市場交易帶動一連串
13、住戶之移居換屋，即此住宅提供住戶持有此新建住宅，此為第一次之住宅移轉，而此住戶所遺留之舊屋則誘發第二次乃至於其他接續之住宅移轉。因此，新建住宅提供住戶住宅選擇的機會，然而在移居換屋後所遺留之空屋其對於住宅市場與整體社會造成何種程度的福祉變化本文不討論有關住宅品質之問題，即假設住戶在換屋之過程中，已有將其視為選擇的條件之一。？在住宅供給量增加的情況之下受惠的是否僅只是高收入之換屋（購買）住戶？住宅市場是否因新建住宅誘發之換屋循環使得過濾效果更為顯著？原有之舊屋能繼續複製此效應至何種程度？換屋後所遺留之舊屋座落何處？種種的議題極待本文實證探索。本文在方法論上應用空屋鍵模式，討論新建住宅與舊屋之相對
14、關係及所誘發的住宅過濾效果，並且具體說明住宅分佈結構，再以空屋鍵乘積計算住戶平均移動次數進而評論過濾現象是否顯著存在。最後討論住宅福利於此過程中之分佈現象，並據此提出如何增進與改善住宅過濾的策略。二、住宅過濾理論住宅是生活之基本需求，為講求社會安定，增進生活福祉，大部份的政府均訂有住宅政策包括籌措資金、興建住宅以解決居住問題。一般而言，住宅政策主要著眼於解決低收入住戶居住之問題。住宅過濾的議題引發許多文獻討論低收入戶住宅補助之不必要性；即整體平均住宅價格在市場機能下，住宅價格分布會逐漸趨於合理。住宅補貼或一眛地提供低價位住宅，非但無法解決低收入住戶所面臨的住宅問題，反而更將其推至另一個困境。過
15、濾理論提出者認為：真正能解決低收入住戶住宅福祉提升的議題取決於市場的調節能力，強調政府不必也不應干涉住宅問題，要讓自由市場的價格機能發揮調節功能。市場機制運作必能夠使住宅資源獲得最有效率的應用與分配。有關住宅過濾之概念始於19世紀，最先論及此觀念是在1920年古典生態學之論述，即生態過濾之過程。Park et (1925)認為由於都市人口成長與收入增加，而且人口集中的中心地區之住宅社群逐漸老化及惡化，最內部之地域被低收入戶侵入與繼承(Invasion and Succession)造成高收入住戶向都市外圍遷移。如圖1中時間t之時大量移民者集居在都市外圍，繼而入侵並繼承住宅社區，至時間t1時，高
16、收入住戶為改善居住品質依次向外圍遷移。(見圖1) 圖1生態過濾過程資料來源：Bourne L. S., Internal Structure of the City, New York, Oxford University Press, 1982. Leven(1976)將住宅過濾的討論重心放在住戶本身而凌駕住宅社群，並認為當住戶在收入與嗜好上沒有任何改變，面臨一個基於選擇機會之改變住宅移轉至另一場所，當此改變使住戶本身更偏好原有住宅時，才會產生過濾。Ratcliff(1949)則認為增加福利水準，即福祉改善之新社群結構會釋放既有之住宅單元使其過濾至低收入住戶族群，藉以改善居住品質與住宅福祉。(一)過濾過程解析與評論有關過濾過程常見之定義泛指住宅品質的改變。但是廣義而言住宅過濾，實際包含了住屋及住戶的屬性變化過程中，財產目錄或者是在地區整體的相對關係之任何改變（Bourne, 1981）
