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1、重庆房地产市场动态研究报告（2006年3月刊）目录第一部分 政策解读31、法律、法规3 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知3 住房公积金管理条例3 住宅性能评定标准3 调整现行消费税的税目、税率及相关政策执行42、交通规划建设4 龙头寺火车站交换大厅完成主骨架搭建4 渝遂铁路渝怀段下月开通客运43、城市规划建设5 未来5年内我市还将新建21个“森林公园”5 “南山的水公园”预计明年年底建成并向市民开放6 大渡口奥体副中心将在十一五期间完成建设6 其它7第二部分 土地市场动态71、区域土地交易情况82、土地交易价格83、2006年3月土地交易表9第三部分 房市动向91、本月新开楼盘92、
2、本月放号楼盘12第四部分 本月房地产市场交易分析131、商品房销售面积与销售金额呈小幅增长142、渝北区市场交易一枝独秀，中小户型独领风骚153、2006年3月土地交易表154、2006年第一季度房市回顾16第五部分 月度研究渝中区房地产现状专题调查161、渝中区销售楼盘数量统计162、区域各板块特征17 中心区板块17 大坪板块18 两路口鹅岭沿线193、渝中区总体特征20第六部分 房市营销动态211、本月各个楼盘的营销模式212、营销模式解析22第一部分 政策解读一、法律、法规 3月15日国家税务总局公布关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知，首次将房产开发产品分为经济适用房和非经济适
3、用房，并调整其预计计税毛利率。同成点评：此项措施对于各地发展经济适用房起到了一定的规范作用，房地产产品供给结构也能得到一定的完善。 3月1日起，住房公积金管理条例开始实施。条例规定国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位应当为在职职工缴存住房公积金。同成点评： 此项措施一定程度上拓宽了公积金贷款的受众人群及应用范围，但由于公积金贷款受办理范围、额度等限制且办理手续相对比较复杂，目前仍然难撼动商业贷款在住房贷款中充当主流的局面。 3月1日起，住宅性能评定标准开始实施，其主要反映的是住宅的综合性能水平，体现节能、节地、节水
4、、节材等产业技术政策，倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励开发商提高住宅性能等。同成点评：此项措施对于开发商的开发水平提出了更高的要求，同时对提高居住者的居住生活质量和水平有着非常重要的意义。 这无形中增加了开发成本，未来房屋售价也因此会有一定幅度的波动，特别对重庆等二、三线城市，房价上升有较大压力。 3月21日，财政部、国家税务总局联合下发通知，从4月1日起，我国将对现行消费税的税目、税率及相关政策执行1994年税制改革以来最大规模的调整。本次新增的税目中没有高档住房。同成点评：政府对奢侈品征收消费税，发挥税收的杠杆调节作用，一是有利于抑制资源的过度消耗，二是增加财政收入以备转移支
5、付、平抑社会贫富差距。但高档住房未在增税中，人们对此存在较大争论。 二、交通规划建设 龙头寺火车站交换大厅昨日完成主骨架搭建，今年7月前全面竣工，这将为龙头寺火车站下半年开通客运做好准备。到2008年时，市民有望实现坐轻轨赶火车。同成点评： 这标志着新火车站投入使用已经进入倒记时，至2008年，乘客可乘坐轻轨3号线（南岸二塘菜园坝长江大桥嘉陵江渝澳大桥龙头寺）。该线路将与2号线在牛角沱交接。今后，南岸、渝中区、九龙坡区市民去火车站，将大大缩短时间。同时交通状况的改善，对于龙头寺片区的楼盘来说，价值将得到进一步提升。 渝怀铁路渝遂段下月开通客运，分别在菜园坝、龙头寺发车，渝遂铁路票价与高速大巴相
6、近：同成点评： 目前，乘大巴走成渝线，车程4个多小时。如乘火车走遂渝线、再经达成线到成都，全程不到4小时，票价约100至150元，价格与走高速公路相差无几，这无疑给了乘客更多的选择。铁路沿线各城镇的经济也有望得到一定的带动，同时为成渝两地更紧密的交流创造了条件。 三、城市规划建设 市林业局发布消息称，未来5年内我市还将新建“森林公园”21个 。主城除渝中半岛外，其余八区都有森林公园。具体分布是：沙区歌乐山森林公园、南岸南山森林公园、南岸凉风垭森林公园、九龙坡尖刀山森林公园、九龙坡北塔坪森林公园、大渡口森林公园、巴南桥口坝森林公园、巴南南泉森林公园、巴南东泉森林公园、北碚静观森林公园、北碚观音峡
7、森林公园、北碚茅庵森林公园、渝北南天门森林公园、渝北玉峰山森林公园、江北铁山坪森林公园。目前，歌乐山森林公园门票10元，桥口坝森林公园圣灯山门票25元、云篆山门票5元，其余森林公园全部免费接待市民。 同成点评：从上述免费的公园位置来看，大多集中在近郊，这将给市民周末休闲提供更多的选择，但对于如何提高服务质量、丰富休闲产业，提出了更高的要求。 从水公园奠基仪式上获悉，位于“南山的水公园”预计明年年底建成并向市民开放。届时，市民有望在西南最大水主题公园里，亲身体验洪水来袭时的惊险场景。位于南山上的水公园项目分为三部分，包括水主题公园、商业街和高级住宅区。其中，水主题公园又分为观赏水娱乐区、参与水娱
8、乐区两个组团，占地约692亩，总投资约4亿元。 同成点评：丰富南山旅游产业，使之集休闲、旅游、高尚住宅、商业与一体的旅游地产地位进一步得到稳固。同时该片区房地产业也会随之升温，产业价值也会逐渐得到提升。 预计总投资高达2.3亿元，建筑面积超过6万平方米的大渡口奥体副中心将在十一五期间完成建设，该中心将集田径场、游泳馆、体育主题公园等于一体。其规划控规已获市政府批准，建成后有望免费向普通市民开放。同成点评：奥体副中心将来的建成，促进了大渡口区基础配套设施的完善，区域内的地产价值也会进一步得到提升，整个区域形象也会得到进一步的改善。四、其它 “2006年全市房地产开发工作会”3月27日召开全市将竣
9、工1000万平方米商品住宅，其中经济适用房为100万平方米占总竣工住宅商品房的1/10。今年我市房地产开发投资将达580亿元，并计划在5年内完成全市危旧房改造。在“十一五”期间，我市将优先经济适用房等普通商品房，同时，经济适用房的开发管理，也将改变由开发企业自行申请的模式，改为在土地划拨的同时确定开发企业，并控制单套最高销售价、单套最大套型面积等，确保经济适用房的品质与供应。 同成点评：此举措的出台表明政府决心大力发展经济适用房，进一步控制商品房供应结构，从而为打造和谐社会创造物质条件。第二部分 土地市场动态 2006年3月，重庆土地市场交易比较平缓，共计成交592.39亩。其中，包括3宗居住
10、用地、3宗商住综合用地。一、区域土地交易情况 交易地块分布在北部高新区、高新区、大渡口区。其中北部高新区成交面积最大为481.8亩，占全市成交总量的81.33%。华宇集团继续向北进军，在北部新区高新园人和组团拿下275.82亩土地。二、土地交易价格 3月土地总成交金额为5.0128亿元，土地平均交易单价为125.41万元/亩。土地成交单价较1、2月份有大幅上涨。主要原因在于成交土地几乎集中在主城区。特别是重庆百康年城市建设发展有限公司拿下的高新区袁家岗体育中心地块，成交单价达到了234万元/亩。三、2006年3月土地交易表 土地位置用途土地面积（亩）数量（宗）成交金额（万元/亩）北部新区高新园
11、人和组团商业、居住、办公、教育科研205.98179.67北部新区高新园人和组团公建、居住275.82167.80高新区大杨石组团商住34.681114.44大渡口组团居住、公建26.331100.15高新区袁家岗体育中心商住8.531234大渡口组团B居住、绿地41.051156.39第三部分 房市动向一、本月新开楼盘 住宅部分区域楼盘名称物业类型开盘时间开盘套数主力户型开盘均价大渡口区百禾星宿高层住宅060311280一室一厅4348两室两厅6775三室两厅94约2550九龙坡区西郊庄园二期独立别墅06031125滨湖别墅：526593坡地别墅：340466滨湖别墅：约8000坡地别墅：约6500高新区渝洲
