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1、3房地产抵押估价报告武昌区武珞路江天大厦9层湖北奥星双低菜籽油营销有限公司商业房地产转让价格评估武天评报房字【2012】001号存档材料武汉天马东湖房地产估价有限公司2012年9月27日评 估 登 记 表委托单位：湖北奥星双低菜籽油营销有限公司联系人：王玲联系电话：报告文号武天评报房字【2012】178号估价时点2012年11月22日评估日期2012年11月22日至2012年11月27日评估范围1396.75平方米商业房地产评估目的房地产转让评估值总价评估人二审三审备 注房地产估价报告武昌区武珞路江天大厦9层湖北奥星双低菜籽油营销有限公司商业房地产转让价格评估武天评报房字【2012】001号武
2、汉天马东湖房地产估价有限公司2012年11月27日4武昌区武珞路江天大厦9层商业房地产转让价格评估.房地产抵押估价报告估价项目名称：武昌区武珞路江天大厦9层湖北奥星双低菜籽油营销有限公司商业房地产转让价格评估委托方：湖北奥星双低菜籽油营销有限公司贷款银行:中国农业银行股份有限公司武昌支行估价方：武汉天马东湖房地产估价有限公司估价人员：ni聂明超 朱杰估价作业日期：2012年11月22日至2012年11月27日估价报告编号：武天评报房字【2012】001号42武昌区武珞路江天大厦9层1396.57平方米商业房地产抵押价格评估 目 录致委托方函1估价师声明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告
3、6一、委托方6二、估价方6三、估价对象6四、估价目的8五、估价时点8六、价值定义9七、估价依据9八、估价原则10九、估价方法11十、估价结果12十一、变现能力分析12十二、风险提示13十三、估价人员14十四、估价作业日期15十五、估价报告应用的有效期15附件161、房地产估价委托函复印件162、位置示意图163、估价对象照片164、房屋所有权证（武房权证夏字第2012006708号、2012006707号、2012006706号）复印件165、国有土地使用证（夏国用(商2012)第5377号、夏国用(商2012)第5378号、夏国用(商2012)第5379号）复印件166、法定优先受偿权利情况
4、声明复印件167、担保书复印件168、估价机构营业执照复印件169、估价机构资质证书复印件1610、估价师资格证书复印件16武汉天马东湖房地产估价有限公司 33房地产估价技术报告17一、实体状况分析17二、区域状况分析17三、市场背景分析17四、最高最佳使用分析18五、估价方法选用20六、估价测算过程20七、估价结果确定36致委托方函湖北奥星双低菜籽油营销有限公司：受贵方委托，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国担保法以及城市房地产抵押管理办法等法律法规，依照房地产估价规范（GB/T50291-1999）、房地产抵押估价指导意见以及贵方提供的相关资料，遵
5、循房地产估价原则，我们对估价对象进行了实地查勘，查阅了有关文件、产权资料和其他相关资料，完成了现时条件下可以进行的评估工作程序。估价对象为武昌区武珞路586号江天大厦9层湖北奥星双低菜籽油营销有限公司商业房地产，总建筑面积1396.57平方米，土地使用权面积131.1平方米。估价目的是为确定房地产在中国农业银行股份有限公司武昌支行抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经评估确定，估价对象在估价时点2012年11月22日满足假设及限制条件下假定未设立法定优先受偿权利的市场价值为RMB 万元；根据委托方提供的法定优先受偿权利情况声明，截止至估价时点，估价对象的法定优先受偿款为0；即，房地产
6、抵押价值：RMB 万元（大写人民币捌佰零贰万陆仟壹佰元整）；其中：土地总价：RMB 万元（大写人民币壹拾柒万元整）。评估的详细结果和有关说明，请见以下房地产估价结果报告。特此函告！ 武汉天马东湖房地产估价有限公司 法定代表人：马小军2012年11月27日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291
7、-1999）、房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、委托方应对向我公司提供的有关估价对象的权证资料及相关的文件等资料的真实性、合法性、完整性负责。6、我们于2012年9月25日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘人员有聂明超、朱杰。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师:2012年11月27日估价的假设和限制条件一、假设条件1、本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。2、委托方应当如实提供估价所必需的情况和资料，并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。本报告即以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若提供资
8、料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。3、本次评估假定估价对象已经处在交易过程中，可以模拟市场状况进行估价。4、本次评估假定估价对象所处市场为公开市场，在该市场上交易双方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。5、本估价报告结果以估价对象不改变现状用途并能保持目前的使用方式和条件为前提。6、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于对估价对象的外观和使用状况的一般性查勘，未对主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。7、假设在估价时点后，国家的产业政策、金融
9、政策、税收政策等宏观环境相对稳定；估价对象现时状况和内外部条件无重大变化。8、根据估价人员现场查勘，估价对象第9层现状为商业使用，本次评估未考虑其设计用途对其价格的影响，统一按照商业用途对其进行评估，若与相关部门最终认定不符，则本评估报告结果作相应调整。二、限制条件1、本报告所确定的房地产抵押价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值，未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。2、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。3、本报告的估价结果是估价师通过专
10、业测算提出的公允评估意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。4、本报告的估价结果是在正常市场状况条件下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有不可抗力等情况对房地产价格可能产生的影响。5、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估机构不承担责任。6、本次估价，委托方没有提供原始的产权证明资料，仅提供了复印件，估价人员无法核实，也没有核实。7、本报告仅供委托方使用，非为法律规定的情况，未经本评估机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。8、本报告为我公司出具的预
11、评估报告，未经我公司出具的正式评估报告确认，对外不具有任何法律效力，我公司不对本报告的全部或部分内容承担责任。9、本报告由武汉天马东湖房地产估价有限公司负责解释。房地产估价结果报告一、委托方：湖北奥星双低菜籽油营销有限公司地址：武汉市武昌武珞路586号江天大厦9层法定代表人：王玲二、估价方 单位名称：武汉天马东湖房地产估价有限公司 单位地址：武汉市武昌武珞路586号江天大厦15楼 法定代表人：马小军资格证号：建房估证字【2012】067号 联 系 人：邹小红 联系电话：（027）87655216三、估价对象（一）实体状况1、位置状况估价对象为武昌区武珞路586号江天大厦9层1396.57平方米
12、商业房地产，总建筑面积1396.57平方米，土地使用权面积131.1平方米。估价对象所在的商贸物流中心，其东、西面均临武珞路，北临宝通寺路。周围有湖滨名邸、恒大华府、东湖兴苑等住宅小区，距最近的武珞路洪山公交车站约100米，有901、593、703、538等公交线，公交便捷度较好。2、建筑物状况估价对象为商贸物流中心武珞路586号江天大厦9层商业房地产。建筑结构为框架结构，建成于2000年，成新率80%。外墙为蓝色玻璃结构，估价对象建筑平面布置合理，工程质量完好，维护、保养状况较优。3、土地状况待估宗地为共用宗，估价对象所在商贸物流中心位于武昌区武珞路宝通寺路交汇处，其东、西面均临武珞路，南临
13、宝通寺路,北临宝通寺。实际开发程度已达到宗地红线内外“七通”和宗地红线内场地平整，宗地地势较平坦，地质状况一般。（二）权利状况1、房地产权利状况估价对象房屋所有权人和土地使用权人均为湖北富丽园集团有限公司。房地产权利状况详见房地产所有权证一览表、土地使用证一览表。房屋所有权证一览表编号房号建筑面积（平方米）设计用途房屋所有权证号发证时间备注1甲区2层1-2室135.05商业服务武房权证夏字第2012006708号2012-9-21土地使用证一览表证号座落面积（平方米）使用权类型土地用途终止日期地号图号发证时间夏国用(商2012)第5377号甲区4层2号商铺106.82出让城镇住宅用地2046-6-14J0010190046-1360.25-530.502012-9-15合计233.512、他项权利状况根据委托方提供的法定优先受偿权利情况声明及介绍，截止至估价时点，估价对象不存在抵押、担保、查封等他项权利。（三）区域状况估价对象所在的商贸物流中心，其东、西面均临武珞路，南临宝通寺，北临宝通寺路。周围有湖滨名邸、恒大华府、东湖兴苑等住宅小区，距最近的武珞路洪山公交站只有100米，有901、593、703、538等公交线，公交便捷度较好。估价对象所处位置为中南商业圈，商业氛围浓厚，。四、估价目的本次评估是为确定房地产抵押贷款额度
