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1、吉林市房地产评估报告目 录一、区域概况3二、吉林市开发区情况7三、吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要10四、吉林市房地产发展环境分析13五、图解吉林25六、吉林市房地产市场分析30七、本案地块分析56八、市场结论和建议60九、项目目标客户61十、产品定位63十一、 整体的开发策略66十二、营销步骤（1期-2期）68十三、销售手段70一、区域概况1、区域位置吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。东经1254012756，北纬42314440。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省接壤，南与浑江市、通化市毗邻。2、人文地理吉林市总面积271
2、20平方公里。其中，市区3636平方公里。全市现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。截止到2003年末，全市人口达451.4万人，其中市区人口198.5万人，非农业人口211万人。3、交通条件、铁路 吉林铁路分局管内有长图、牡图、吉沈、吉舒、烟白、拉滨、朝开、和龙等干支线8条，总营业里程1491.9公里，管界跨吉、黑两省的16个市、州、县。有分别通向俄罗斯、朝鲜的两个国际口岸站。2002年旅客发送量完成1492万人，货物发送量完成2097万吨。、公路 吉林市自古就是三省通衢，区
3、位优越。目前路网密布，四通八达，公路连接全国各大城市。截止到2002年底，全市有公路655条，公路总里程7523公里，其中，高速公路62.9公里。、民航 吉林机场于1991年4月1日开航，现在运营的是吉林至北京、上海、广州、大连、深圳、海口七条航线。4、历史沿革吉林市原名“吉林乌拉”，为满语地名，意为沿江的城池。因明清两代为固戍边，抵御外侵，在此设厂造船，又称“船厂”。 殷周时代，这里已有氏族部落。秦代以前，居住着满族祖先“肃慎人”。汉称挹娄，北魏称勿吉，隋唐称粟末靺鞨。辽代，为辽东京道所辖。后改称女真。1115年，女真人建立金国，灭辽后，吉林为金国领地。明朝，隶属海西女真乌拉部统辖，为“乌拉
4、国”。明万历四十一年，吉林归属努尔哈赤统治，成为后金领地。 清康熙十年（1671年），宁古塔副都统安珠瑚奉命率军，筹建吉林城。康熙十五年(1676年)，清政府调宁古塔将军巴海移驻吉林城，吉林遂成清政府统辖松花江、乌苏里江、黑龙江等流域的重镇，成为这一地区的政治、经济、军事中心。民国2年（1913年），将吉林府改为吉林县。1945年8月，日本投降，国民党成立“吉林地方治安维持会”。10月，在中共吉林市委组织下成立吉林市政府。11月，成立吉林省政府，省会设在吉林市。1946年5月，我军从吉林市撤出，国民党成立吉林省政府和吉林市政府。1948年3月9日，吉林市解放。3月10日，吉林省政府从延吉市迁至
5、吉林市，3月23日，成立吉林市人民政府。1954年9月，吉林省人民政府由吉林市迁往长春市。1958年将永吉、磐石、舒兰、蛟河、桦甸等县划归吉林市。现辖4个城区（船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区）、4个县级市（磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市）、1个永吉县、1个国家级高新技术产业开发区和1个经济技术开发区。5、旅游吉林旅游特色鲜明，是一座闻名遐迩、四季皆宜的旅游大市。吉林市以山水林、冰雪凇为特色的自然、人文景观互相映衬，构成得天独厚的观光、休闲、民俗风情和历史文化等旅游优势。夏季是避暑度假的胜地，冬季是滑雪娱乐的天堂，被国家纳入31个重点旅游城市行列。全市共有旅游景区、景点80余处，中国四大自然奇观
6、之一的吉林雾淞、世界石陨石之王吉林陨石、国家重点风景名胜区松花湖，以及朱雀山动植物园、北大湖滑雪场和哥特式建筑天主教堂、高句丽古城遗址、乌拉古城、吉林文庙、北山古庙群等独具特色的自然人文景观魅力万千、驰名中外。旅游服务设施配套齐全，功能比较完备，拥有星级饭店35家，床位33100张；旅行社40家，其中国际旅行社4家；现代化商业街10条，大福源超市、国贸中心、东方商厦等大型商品购物中心10个。每年一度的中国吉林雾淞冰雪节、松花湖开江鱼美食节、松花湖之夏旅游节、长白山金秋枫叶旅游节以及北山庙会等各具春夏秋冬特色的五大节庆活动颇负盛名。这些年，以市场为导向、以政府为主导，对旅游产业进行整体性、系统性
7、设计和运作，旅游经济呈现强劲的成长势头。接待海内外游客年均增长38%，旅游总收入年均增长52.1%。6、卫生截止到2002年末，全市共有各级各类医疗卫生机构3363所，全市拥有卫生技术人员24277人，其中：医院、卫生院17726人，千人口拥有卫生技术人员4.1人。全市拥有医疗床位16539张，千人口拥有床位3.8张。7、区域经济全市实现社会消费品零售总额250亿元，比上年增长13.5%。其中城市实现消费品零售额206亿元，增长14.6%；县及县以下实现消费品零售额44亿元，增长8%。全市集市贸易成交额达49.6亿元，比上年下降5.3%。 全市进出口总额2.46亿美元，比上年增长3.1%。其中
8、，出口总额1.6亿美元，比上年增长17.7%。合同利用外资6.6亿美元，比上年增长111.2%；实际利用外资3.03亿美元，比上年增长159.4%。 全年共接待海内外游客728万人次，比上年增长32.4%，其中接待海外游客2.5万人次，增长13.6%。旅游总收入实现37亿元人民币，增长29.8%。 全市现有金融机构15家。截止2003年末，全部金融机构各项人民币存款余额517亿元，比年初增加72亿元，其中企业存款余额97亿元，比年初增加20.5亿元。各项人民币贷款余额426.4亿元，比年初增加22.2亿元。其中，短期贷款余额303.6亿元；中长期贷款余额99.9亿元。全年银行累计现金总收入15
9、08亿元；累计现金总支出1535.7亿元。全年货币收支相抵净投放27.7亿元。城乡居民储蓄存款余额392亿元，增加47.1亿元，增长13.7%。 全市现有11家上市公司，其中含一家H股上市公司(东北虎制药)，总股本54亿元，国家股及国有法人股31亿元，流通A股10亿元，以2003年12月31日收盘计算，流通A股市值51亿元，占我市同期GDP的8.5%，占全国证券市场流通市值的0.39。二、吉林市开发区情况1、吉林高新技术产业开发区吉林高新技术产业开发区成立于1992年11月，规划面积11.18平方公里，位于松花江畔素有“北国江城”美誉的吉林市。按照区域特征，高新区大致可以分为综合功能区、高新技
10、术产业区、科教文化区、旅游渡假区、商贸区和居住区。管委会办公大楼火炬大厦就座落在综合功能服务区内，企业和个人在这里可以方便、快捷办理规划、工商、税务、用地、建设等方面的手续。另外，功能服务区内金融、保险、中介服务业比较发达，已经形成了较完备的服务支撑体系。高新技术产业区主要指吉林市深圳街两侧区域，面积大约2平方公里，重点发展高新技术产业。目前电子信息产业园、医药产业园已基本形成。 科教文化区主要指吉林市恒山西路以南、吉林大街西侧区域，含有北华大学、第四军医大学军医学院等大学2所、吉林商贸学校、化工学校、教育传播学院等专科学校3所、吉林市松花江中学、市二中学等中小学校5所，能够充分满足区内居民和
11、外来投资者子女的就学需要，满足投资者对各类人才的需求。2、吉林市经济开发区吉林经济技术开发区位于吉林省吉林市西北部，东临松花江，西至长吉北线公路，南起长珲高速公路，北止通溪河，距吉林市中心约15公里，距省会长春80公里。开发区先期开发面积18.4平方公里，规划开发建设面积43.51平方公里，行政管辖面积103平方公里，是目前全国较大的开发区之一。 3、吉林桦甸经济开发区吉林桦甸经济开发区位于桦甸城区西北部，总规划面积6.29平方公里，开发区内设综合工业、食品加工和林产品加工三个园区，经过一年的建设，开发区已形成了比较完善的基础设施体系，交通顺畅通达、水电供应充足、通讯设施齐全，已引进金稻子食品
12、生态园、奈奇乳业等12户新企业入区发展，使开发区初步形成了工业新区雏形。4、吉林永吉经济开发区年经省政府批准建立的省级开发区，面积为平方公里，规划区面积.平方公里，其中起步区面积.平方公里。开发区位于吉林市西南，在吉林市区与永吉县城口前镇中间，距吉林市公里。区内交通便捷，国家一级公路贯穿区内并与吉林市区主干道相连，沈吉铁路在区间通过。区内程控电话和移动电话网络齐全，卫星有线电视接收系统完善，基础设施配套，服务手段先进，劳动力资源充足。目前，开发区内企事业单位户，较大的三资企业有泰国独资正大永吉实业有限公司、中澳合资吉林市华奥电池有限公司、与台湾旺旺集团合作的吉林市光大粮油特产有限公司。较大的内
13、资企业有吉林省北方塑料制品有限公司、吉林市长城机械制造有限公司、中水一局机械厂、永吉宾馆朝鲜民俗渡假区。5、吉林龙潭经济开发区建于年，年被省政府批准为省级经济开发区。吉林龙潭经济开发区位于吉林市西北部，总规划面积为.平方公里，起步区面积.平方公里。开发区地处区内有全国最大的化工原料生产基地吉化集团公司，东北最大的污水处理厂吉化污水处理厂，临近全国最大的热电厂吉林热电厂。目前，起步区已实现“五通一平”。即：通水、通电、通讯、通气、通排污和平整土地。吉林龙潭经济开发区从地域和资源优势出发，全面推进“四区一街”建设，即：吉化万吨乙烯配套及下游产品深加工区；橡塑制品加工区；“一汽”非金属件配套区和民营
14、园区。同时，加快建设汉阳科贸一条街。三、吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要1 发展经济，加快经济园区建设扩张总量规模，推进产业结构的快速升级。化工工业向上下游一体化方向发展,重点建设60万吨乙烯扩建、37万吨苯酚丙酮扩建项目，促进12万吨丁辛醇、9万吨丁苯橡胶达产达效。汽车工业坚持“依托一汽，走出特色”的发展路子，扩大整车规模，做强零部件配套产业，主要加快轻微型车扩能改造、经济型轿车、T4高档商务车项目建设。冶金工业着力发展特种钢、特种铁合金和特种炭素，快速推进铁合金基地升级改造、镍业公司冶炼厂扩建项目。食品工业围绕打造长白山品牌进行资源整合，大力发展玉米深加工、葡萄酒、绿色食品等优质特色产
15、品。建材、纺织、医药、电子等行业全力推动冀东及亚泰水泥二期扩建、15万吨腈纶、吉尔吉制药、大规模集成电路及半导体放电管等一批带动性大、附加值高的项目加快园区建设，促进企业集群的快速形成。重点在纺织园区、化工园区、汽车零部件园区、金属制品园区等十大园区的建设上取得突破。结合优势产业的关联需求，设计规划一批上游配套、下游深加工项目，引导企业向园区聚合，拉长产业链，构筑起终端化、集群式的产业发展新格局。2 振兴东北老工业基地全力以赴推进项目建设，在加大投资拉动力度、构筑产业竞争优势上取得更大的突破项目建设是振兴老工业基地的重要载体，必须放到事关全市发展命脉的高度，合力加快建设步伐，切实增大固定资产投资对经济增长的牵拉作用。主攻重大项目，着力壮大产业发展优势。建设投资亿元以上大项目170个，其中续建84个，新建86个；首批33个重大项目完成投资200亿元。组织实施30万吨芳烃抽提、30万辆轻型车、6万吨差别化粘胶短纤维、4万吨乙丙橡胶、18万吨低定量涂布纸、半导体、固体激光体及激光晶体等100个工业项目；珲春中街、江南滨江居住区、垃圾焚烧电站、危险废物处理中心、吉林一中续建等15个民生民利和社会事业项目；油母页岩综合开发、红石调峰电站、绕城公路东环
