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1、关于投资性房地产的会计处理文献的综述一、引言（一）背景随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。投资性房地产已成为一种普遍的社会现象，成为一些企业的主营业务之一。房地产是一种特殊商品，具有保值和投资的双重功能，在中国经济发展的今天，许多单位和个人都将房地产作为一个投资渠道来实现资金的保值和增值。2004中国房地产金融报告中列出建设部2004年的调查结果，北京商品住宅在投资购房中，有28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。为了规范投资性房地产的确认、
2、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月15日发布了新的企业会计准则。全面实施的新会计准则体系中增加了一项企业会计准则第3号投资性房地产。但是由于诸多原因，投资性房地产的公允价值计量在实务应用中还存在诸多问题。2006年财政部颁布的企业会计准则第3号投资性房地产中，明确了投资性房地产的定义：投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的确认应满足两个条件：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠的计量。按现行准则规定有以成本模式计量和公允价值模式计量两种计量模式。（二）相关主题及争论焦点近年来，我国房地产市场飞
3、速发展，在这一背景下，我国新准则中首次单独提出了企业会计准则第3号投资性房地产。在现实环境下，成本模式固然更加满足信息质量的可靠性要求，但却不能体现资产的实际价值。我国目前市场经济发展还处于转型期，相关配套设施、法律法规还不健全，投资性房地产的会计核算亟待规范。相信随着我国资本市场的进一步规范，相关配套法律法规的建立后能真正实现我国会计行业与国际接轨。二、投资性房地产业务的重要性及现状分析投资性房地产业务的重要性投资性房地产是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，它所创造的高额附加值以及为投资者所带来的丰厚利润，强烈地吸引着一些企业和个人投资者。当然，在我国随着市场化改革的快速推进，投资性房
4、地产早已成为拉动经济增长的支柱产业。投资性房地产行业不仅关系到城市居民，而且还是关系现在和将来农村人口城市化的问题。投资性房地产行业不仅是一个产业发展问题，还是一个社会发展问题。三、两种计量模式对企业所得税的影响现行的税法规定，按照税法确认的年限和方法计提的折旧费用及摊销费用可以在税前列支，投资性房地产在采用公允价值进行后续计量时所形成的公允价值变动损益，属于资产评估造成的持有损益，在没有实现前不得调整应纳税所得额，也就是说不对持有的损益征所得税。采用成本计量模式，如果企业采用的折旧政策及折旧所限与税法规定一致的，则不必进行纳税调整；若不一致，只需对折旧额进行调整。而采用公允价值计量模式，既需
5、要按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额，而且因为已将投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益还需要对该项损益进行调整。可见，采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性都会大大地增加。综上所述 在目前我国房地产市场价格居高不下的情况下，采用公允价值模式进行计量可以提高会计信息的相关性与可比性，在将成本计量模式向公允价值计量模式转换时要权衡利弊。四、投资性房地产业务会计处理存在的问题及建议1.处置投资性房地产产生的里的和损失存在的问题及对策投资性房地产产生的利得和损失应当计入“营业利润”，这点不符合新会计准则中“区分收入与利得费用和损失”的要求。新会计准则规定，出
6、租无形资产或固定资产的收入应该计入到“其他业务收入”，并将固定资产或无形资产摊销的价值计入“其他业务成本”，而自用的固定资产与无形资产的处置损失或收益均计入“营业外支出”与“营业外收入”。投资性房地产是以出租为目的的房产和持有的并准备增值后转让的土地使用权，这点新会计准则已经明确了。因此，企业应当准备长期持有投资性房地产，并且等待资产的增值或租金的赚取，如果不打算随时出售的，可以考虑看成长期资产核算，那么，取得的租金收入就可以计入到“其他业务收入”。企业的利得是指处置投资性房地产的时候产生的实际经济利益流入，应计入“营业外收入”，不应该计入到“其他业务收入”，这样会更及妥当。此外，初始取得投资
7、性房地产的目的即为去的增值收入或租金的，该投资性房地产的增值收益与租金收入计入“投资收益”这样会比较妥当。2.投资性房地产处置时有关利润存在的问题及对策投资性房地产准则第十八条规定：“企业转让、出售、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。”成本模式计量下，在处置投资型房地产时，其处置的损益是通过“其他业务收支”来体现的，并且最终反映到利润表中的营业利润项目中。显然，我们应该将该项活动理解为“日常经营活动”，这与作为固定资产类的自用房地产（包括作为无形资产的）的处置理念是完全不同的，因为后者的处理是通过“营业外收支”来体现，不形成营
8、业利润，而直接体现在利润表中的利润总额项目中.也就是说，企业的同一项房地产，若作为投资性房地产来处置，其形成的收益就构成具有很好稳定性的叫高质量的营业利润；若作为非投资性的一般自用房地产来处置，其形成的利润就不能作为高质量营业利润的来源，这位利润结构操纵留下了充分的空间。针对一向房地产，到底作为固定资产还是投资性房地产，是根据会计人员针对其用途的不同进行职业判断得来的。该判断很难避免主观的随意性。这种主观随意性势必要延续到利润表构成上，导致利润结构被操纵。针对以上问题，其相应对策如下：为了保证企业报告的公允性、客观性及其各企业间的横向可比性，在处置同一向房地产时，我们不应该过分强调其处置前的用
9、途差别，处置该项资产将会给企业带来多少的未来现金净流量，这才是我们的关注点，所以应采取这样的处理态度，即“用途不同但对利润金额及结构却趋同”。也就是说，在处置成本模式下的投资性房地产是，要与该资产仍为无形资产或固定资产采用相同的损益处理理念，即一律视为非日常活动，应当能够通过“营业外支出”和“营业为收入”科目核算，不再影响到利润表中的营业利润项目，从而避免人为操控利润结构。五、结论总之，目前，社会主义市场经济体制的建立，给我国企业财务管理工作提供了广阔的前景。认清我国财务管理现状，积极寻找对策，吸取先进的财务管理工作经验，通过加强财务管理，提高我国企业的财务管理水平和资金营运效益，提升企业的盈
10、利能力，增强企业的竞争能力和抵抗市场风险能力。虽然我国的房地产市场还不完善，投资性房地产涉及金额巨大，但是，只要规范公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计核算，就能有效遏制企业在投资性房地产会计核算方面存在的问题。六、个人建议：（一） 把握企业投资性房地产转换的尺度;（二）引入先进的估值方法;（三）增加公允价值的信息披露要求投资性房地产准则要求企业会计报表附注中披露与投资性房地产有关的五个方面的信息外，还应该包括：估值依据的假设、关键技术参数的选取原则；估值结果对相关假设和技术参数的敏感性；能够帮助财务报表使用者理解对当期收益有影响的信息。此外，采用公允价值模式的，也要披露投资性房地产的初始
11、成本;（四）提高审计人员的职业判断的职业判断能力会计人员需要增加业务知识，特别是提高职业判断能力，从而减少企业利用公允价值模式和房地产用途转换操纵利润的可能性，确实起到审计监督的作用。七、参考文献：1. 浅谈投资性房地产会计处理2. 浅谈投资性房地产业务及其会计处理3. 投资性房地产会计处理探讨4. 基于目前房地产形势下探讨投资性房地产有关会计处理问题5. 新准则下企业投资性房地产的会计处理6. 投资性房地产会计处理实例分析7. 关于投资性房地产会计处理的思考文献一 浅谈投资性房地产会计处理一、投资性房地产的初始确认根据企业会计准则第3号投资性房地产规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，
12、或两者兼有而持有的房地产。企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。具体可分一下几种情况：(1)外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。(2)自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单
13、独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分，不确认为投资性房地产。有关会计处理：后续计量采用成本模式下，取得投资性房地产时，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”等。后续计量采用公允价值模式下，取得投资性房地产：借记“投资性房地产成本”，贷记“银行存款”等。二、投资性房地产的后续计量根据企业会计准则第3号投资性房地产，投资性房地产后续计量分成本模式和公允价值模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续
14、计量，不得同时采用两种计量模式。(一)采用成本模式进行后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照企业会计准则第4号固定资产或企业会计准则第6号无形资产，按月(期)计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第8号资产减值进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。有关会计处理：计提折旧或摊销时：借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”，计提减值准备时：借记“资产减值损失”贷记“投资性房地产减值准备”。(二)采用公允价值模式进行后续计量只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下
15、，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资l生房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。有关会计处理：投资性房地产公允价值上涨时：借记“投资性房地产公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”投资性房地产公允价值下降时：借记“公允价值变动损益”，贷记“投资
16、性房地产公允价值变动”。(三)投资性房地产的转换房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(1)公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产。房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的
