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1、第十四章 不同类型物业的管理第一节 居住物业的管理一、居住物业的含义及分类（一）居住物业的含义l 居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。l 包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。l 是专业化物业管理的最大市场。（二）居住物业的分类l 居住物业按照不同的标准有不同的分类。 按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅； 按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层； 按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。下面着重介绍一下独户住宅和多户住宅：（1）独户住宅（singl
2、e-family home）。 不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。 一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进行直接管理。（2）多户住宅（multifamily residences）。 多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。 在国外，一般26个单元的小型多层住宅经常由业主自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员代替业主进行管理。 多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个
3、物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有式）物业。 合作物业： 指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。 业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。 他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修费及物业管理人员的工资等。 共管式物业： 指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。 公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。 共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。
4、 每个单元单独地进行估价和征税。 合作物业和共管式物业一般采用纯管理型的物业管理模式。不像出租型公寓大楼的物业管理，合作或共管式物业管理没有保持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。 多户住宅在结构上也可分成带有花园的公寓、没有电梯的多层建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业管理的不同的要求。l 另外，根据我国目前的现状，按照业主的数量，居住物业还可分成单一业主物业和多个业主的居住物业。（1）单一业主。这类物业可细分为一下几类：直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接管理的公有住宅。系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。商品
5、公寓（供出租）。由私人独资拥有并供出租的商品住宅。其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。 直管公房和系统公房是行政性、福利性住房制度的产物。原来是房管所和企事业单位自己管理，管理水平较低，维持简单的最低水平的维修。目前已有很多交给了转制的或独立的物业管理公司管理。 商品公寓有内资和外资的，一般建筑档次较高，物业管理要求高，除了日常的管理、服务活动以外，还有租赁的职责。 其他的私人住宅，在城市住宅占的比例极少，而且多数为简屋。由住宅业主自己管理，在城市的改造中正逐渐消失。（2）多个业主。这类物业可细分为以下几类：售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。高档商品住宅。原来称作外销商
6、品住宅。一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。经济适用房。国家为了解决中低收入居民的住房，给以一定的政策优惠建造的住宅。原先有称微利房、安居房、平价房等名称的。 售后公房一般由政府、单位转制的物业公司管理，也有委托独立的物业管理公司管理。 商品住宅、经济适用房通常由物业管理公司管理。二、住宅小区的管理l 居住物业的管理，主要是住宅小区的管理。既是指新建的住宅小区的整个区域的管理，也是指老新村和老城区住宅的管理。既包括了普通商品房住宅小区的管理，也包括高档商品住宅以至别墅住宅区的管理。l 我国的住宅小区的管理经历了一个逐步发展的过程。1990年6月建设部颁布了关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通
7、知，随后，又颁布了全国文明住宅小区标准，开展了创文明住宅小区的活动，对提高我国住宅小区的物业管理水平，起了强大的推动作用。（一）住宅小区的管理特点（1）结构的系统性。l 住宅小区的建筑结构及公用设施是一个整体，具有不可分割的系统性。 房屋结构是一个不可分割的整体， 小区的公用设施也是系统配套，不可分割的，（2）产权的多元性。l 由于我国住宅制度的改革，住宅逐步商品化和私有化，住宅由国家的单一产权变成了各种所有制的多元化产权。l 这种产权的多元性和结构的系统性是住宅小区物业管理的一对基本矛盾， 住宅小区的系统性要求统一管理， 产权的多元化特征又导致单个业主要求的个性化，因而造成住宅小区管理的复杂
8、性。（3）功能的多样性。l 住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务设施，如教育卫生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、公共服务设施（如银行、邮局等）。l 这些功能基本满足了居民的生活需求，但也带来了小区物业管理的难度以及新的机遇。（4）内涵的社会性。l 住宅小区成为一个”小社会”。l 增加了小区物业管理的难度，成为住宅小区区别于其他类型物业管理的最大特点。（二）住宅小区管理的指导思想（1）服务第一，方便群众。（2）自治管理与专业管理相结合。l 住宅小区的管理离不开专业的物业管理，l 专业的物业管理单位必须尊重业主的自治管理权，而业主也应该积极配合专业物业管理单位，使其发挥最大的效用。
9、（3）统一管理，综合服务。l 实行管理与服务相结合，改变传统的单纯房屋维修为对建筑物及其附属物、绿地、环卫、治安、绿化、道路实施全方位的管理，并为居民提供多方面的综合服务。（4）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合。l 居住小区物业管理是一种企业化行为，需要讲经济效益；l 居住小区是城市大环境中的小环境，是与广大居民的身心健康最为密切的环境，居住小区物业管理的好坏，直接关系到环境效益；l 住宅小区管理的社会效益，主要体现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间，体现在人际关系的调节，也体现在社会安定团结的维护；l 心理效益是上述效益反映在居民心态中的一种主观感觉，一种居住环境理
10、想的境界与心理价位，或者叫期望值。l 居住小区的物业管理必须考虑上述4方面效益的结合。（三）住宅小区管理达标考核要求按照全国城市文明住宅小区标准和全国城市文明住宅小区达标考评实施细则的要求，住宅小区达标考核要求如下：1管理运作（1）有健全的管理机构，并有固定的办公场所；（2）小区管理机构能发挥作用；（3）小区管理制度完善，制定了居民公约及各项专业管理规章、办法和工作考核标准，并建立住户回访制度。2精神文明建设（1）注重精神文明建设，制定有居民精神文明建设公约；（2）小区内居民能自觉遵守住宅小区居民公约及各项管理规定；（3）文明居住，邻里团结，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同建设文明住宅小区
11、；（4）社会化服务质量好，开展优质服务竞赛。3房屋管理（1）住宅小区内房屋无乱搭乱建现象；（2）住宅楼阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻，不危及房屋结构与他人安全；（3）房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，不随意堆放杂物和任意占用；（4）制定有便民收费办法，各种费用及时收缴，推行统收，减少手续，方便用户，费用收缴率应达98%以上；（5）房屋档案资料齐全，管理完善。4房屋修缮（1）坚持房屋修缮制度，制定有便民措施，主动及时养护维修；（2）保持房屋完好，房屋完好率达到98%以上；（3）房屋零修及时率达99%以上；（4）维修质量合格率达到100%。5环境卫生（1）小区内环境卫生设有专业队伍管理，管
12、理制度落实；（2）经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达99%以上；（3）环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、保洁设备、休息室等；（4）小区内不能有违章建筑，不能饲养家禽、家畜；（5）不能有污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位，不能有未达到国家或地方规定标准的污染物的堆放。6园林绿化（1）住宅小区的公用绿地、庭院绿化和街道绿化合理分布；（2）小区人均公用绿地达到1.5平方米以上，绿地率达到30%，绿化覆盖率达到25%以上；（3）有绿化专业队伍实施管理。7市政设施及道路维护（1）公共配套设施达到国家规定的规划指标，运营正常，方便居民；（2）小区内所有公共配套服务设施不得随意改变用途；（3）
13、小区内的公用设施完好率达到95%以上；（4）小区内道路通畅，路面平坦清洁，排水通畅；（5）小区集中供暖的住宅，冬季居室内温度不得低于摄氏16度，全小区住户室温合格率要达到97%以上；（6）有专业队伍实施管理工作；（7）小区内不得有坏井、缺井环或井盖。8社会治安（1）小区配备保安人员，负责治安保卫；（2）火灾、刑事和交通事故年发生率不得超过1%；（3）车辆交通管理有序，无乱停乱放的自行车、汽车等。9住户评议住户对小区管理服务工作的评议满意率达到95%以上。第二节 商业物业的管理l 商业物业主要由办公楼和零售商店二大物业类型组成。 通常，它们同属于收益性物业； 有出租经营、确保最高投资回报率的目标
14、； 它们的设施设备比较先进、复杂； 物业中外来人流量多； 有明显区别于居住物业的管理特征与要求。l 商业物业也是专业化物业管理的一个主要市场。一、办公楼物业的管理（一）办公楼的含义及分类1办公楼的含义l 办公楼是提供给人们商业经营和办公用的物业。有关办公楼，目前有不少名称，如商务楼、写字楼、综合楼等，虽然有所差异，但其主要功能是一样的：办公。2办公楼的分类l 办公楼根据不同的标准有多种分类：（1）如按建筑类型分，有多层建筑、花园洋房式建筑、高层建筑或是目前世界各国流行的商业园区；（2）如按使用者的数量来分，有单用户（一个用户占用整栋物业）和多用户（一个物业由多个用户占用）办公楼；（3）根据用户
15、经营的内容或行业来分，由单用途（如，医疗中心，房地产交易市场，证券交易大楼等）和多用途办公楼（由多个不同的行业的经营者共同使用同一个建筑）；（4）根据用户的占有属性来分，有业主自用的，有出租的，有部分自用部分出租的；（5）按建筑的规模来分，有小型（1万平方米以下）、中型（13万平方米）和大型（3万平方米以上）；（6）按功能可分为单纯型（只有办公一种功能）、商住型（既有办公又有居住功能）和综合型（办公为主，同时兼有公寓、餐饮、商场、展示厅，甚至开设有舞厅、桑拿、保龄球等功能）；（7）按照大楼的现代化程度又可分为智能化大楼（具有高度自动化功能的大楼，一般具有”3A”或”5A”标准）和非智能化化大楼。（8）按照办公楼的等级分，根据美国大楼业主和经理人协会（BOMA）提供的标准将办公楼分成A,B,C,D共4类。 A类办公楼是指地段好、占有率高，相对而言是新型的，租金高且有竞争力； B类办公楼是指位于主要的地段，拥有较高的占有率与竞争性，按照现代化标准装修的老式楼宇或非主要地段的
