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1、江苏苏南万科长风项目工程管理策划书苏南万科房地产开发有限公司2009年9月1日目 录1、项目概况61.1 序言61.2 项目概况61.3 项目规划概况92、项目部管理架构及主要岗位描述122.1 部门主要工作内容122.2 组织架构图132.3 主要岗位职责143、项目发展计划164、项目进度控制计划164.1 项目施工管理流程164.2 项目控制计划关键节点175、施工单位和监理公司组织方案185.1 总承包商组织方案185.2 监理公司组织方案195.3 甲方直接分包工程组织方案196、材料设备供应方案197、项目进度计划保证措施197.1 项目进度计划关键节点197.2 甲方进度计划编制
2、207.3 总包施工进度计划审核207.4 施工过程中施工进度计划审核227.5 总包施工协调管理227.6 奖惩机制237.7 甲分包施工进度计划控制247.8 甲方计划内部协调247.9 总包计划控制257.10 民扰情况257.11 外协工作258、项目质量保证措施268.1 图纸审查制度268.2 施工单位质量保证体系268.3 监理公司职责278.4 设备材料进场验收制度298.5 样板制度308.6项目部质量管理要点308.7技术方案先行制度318.8质量通病处理338.9日常质量管理338.10设计协调问题338.11质量事故处理338.12外线施工设计和管理348.13入住前质
3、量检查和维修349、项目成本控制措施3410、安全文明施工管理3710.1施工现场CI标识系统3710.2施工过程管理4111、成品保护措施4112、信息协调管理4212.1项目印章管理4212.2邮件管理4212.3 文件管理4312.4会议制度4613、设计协调与管理4713.1实施方案阶段4713.2施工图设计阶段4713.3施工阶段4814、项目风险管理4914.1风险管理规划4914.2风险识别4914.3风险定性、定量分析5014.4风险应对规划5214.5风险监测及控制54附录一：55江苏省住宅工程质量通病控制标准（摘录）55（DGJ32/J 16-2005）55附录二、81绿化
4、工程质量验收保证措施811、项目概况1.1 序言投 资 商： 江苏苏南万科房地产有限公司开 发 商： 设计单位： 总承包商： 中国建筑第二工程局有限公司监理公司： 上海智达工程顾问有限公司1、 1.2总体概况长风项目由 苏州中航万科长风置业有限公司 投资兴建，本工程总建筑面积为68614.46平方米，共29幢楼，其中2栋14层、2栋18层、25栋连排别墅楼组成，一次开发建设，其中21、22、23、26、27号别墅区为示范区。该项目位于苏州市干将路与东环路交接西南，是一个高端别墅项目，本地块呈方形，用地面积为48713平米，北临苏州市区主干道干将路，东临东环高架，两条规划路分别位于项目南侧与西侧
5、，将给该项目带来交通上的优势；长风项目设计总户数为：276户；容积率为0.99；绿地率为37%，车位达292个，非机动车位190个，这些指标又将为长风打造成高品质，高舒适度的小区； 长风项目的地理优势优越，在保证施工质量、小区景观的前提下形成了丰富的空间形态。2幢14层小高层、2幢18层高层分别位于北面、东面，将主干道与小区较好的进行围合，保证整个小区的幽深、安静；单体组合呈规则并列布置，组团内部形成高品质的中式特色的巷道、夹弄；外围的景观绿化又将增添小区延绵、精致。 2、工程地质概况2.1水文地质条件根据勘察资料，跟地基基础有关的主要含水层有： A、2.2其它详见岩土工程勘察报告 3、 现场
6、概况3.1场地条件本工程现场原为拆迁厂房， 目前已拆迁完毕，基本满足施工要求。但场地内很多大型的乔木值得在施工中尽量保留，同时也可以用在其它项目上，并给其它项目带来很多的景观展示效果；3.2临时用电现在已经按照施工要求与供电局进行沟通，在9月30日之前可完成；3.3临时用水、排水用水总管在与市政总管接驳口处应安设水表，在管道穿越施工道路时，应按要求加设导管，防止由于管道的破裂给现场施工带来被动；排污也已基本完成管道的接驳。1.3 项目总体开发计划分期别墅高层、小高层项目启动时间/概念设计完成/规划设计完成/规划方案汇报会09-5-2709-5-27取得规划用地使用许可证2008-6-24200
7、8-6-24单体方案汇报会09-7-2009-7-20实施方案完成09-8-1509-8-15方案批复09-9-1509-9-15目标成本汇报会09-9-3009-9-30详勘报告联合审图汇报会09-8-3009-8-30销售展示区实施计划确定研究用房完成/桩基施工图完成/09-9-28施工报建图完成09-9-1509-9-15对标图纸提供09-9-1509-9-15项目对标完成09-9-2509-9-25全套施工图完成09-9-2809-9-28精装修全套施工图完成/取得建设工程规划许可证09-10-1609-10-16节能审批通过(施工图审图)09-10-2809-10-28景观、智能化、
8、物业方案汇报会09-8-1009-8-10景观施工图完成10-1-3010-1-30室外综合管网10-3-3010-3-30总包单位确定09-11-3009-11-30精装修单位确定施工许可证09-12-1009-12-10采购控制表完成09-11-3009-11-30基础开工09-11-3010-4-20施工至正负零10-1-3010-7-9主体结构达到预售条件10-5-510-8-30取得预售许可证10-9-15装修样板房施工/装修样板房样板验收/装修样板房内部客户体验/销售展示区开放时间10-6-1待定开盘计划决策会10-3-1010-7-15销售开盘时间10-6-1510-10-1主体
9、结构封顶10-5-510-11-26土建单位与装修单位工作面移交/11-4-30脚手架拆除10-6-2911-4-25第一次工地开放日10-9-3010-12-15装修大面积施工(装修房项目适用)/11-04-30/11-09-30室外配套、园建10-11-3011-9-30交付风险检查完成10-10-3011-9-30风险预控汇报会10-11-511-10-15模拟验收及整改完成10-11-3011-11-30取得竣工备案证10-12-3011-11-30住宅交付使用备案11-1-1511-12-15第二次业主开放日/11-11-30入伙条件11-2-2811-11-30交付准备汇报会11-
10、3-1511-12-15集中交付完成11-3-3011-12-30项目交付分期总结11-5-3012-2-281.3.苏州长风项目总占地面积48713.1M2；总建筑面积68614.46万M2；容积率为0.99；绿化率37。1.3.2苏州长风项目产品构成：高层18F板式（2栋），建筑面积8635.8 M2；小高层14F点式（2栋），建筑面积18898.84M2；商业：无；地下车库：1号车库为人防车库，2号与3号地库为非人防车库，3车库的建筑面积分别为：5050M2、 3881M2、 3787.48 M2；*售楼中心及样品展示区设置在21号楼； 2、项目部管理架构及主要岗位描述2.1 部门主要工
11、作内容苏州长风项目由长风项目部管理，负责从用地协议签订后，直到工程竣工交付的全过程管理：项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。(1) 项目立项阶段的建设工期和实施进度的参与及执行。(2) 协助工程管理部完成监理公司及各施工承包商的考察、招投标和合同签订。(3) 施工许可证的办理。(4) 组织项目管理机构、规章制度、管理规范的健全，各专业技术培训计划的制定。(5) 建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。(6) 项目施工组织设计的审定。(7) 图纸会审和技术交底的组织。(8) 施工现场勘探及测量放线的组织实施。(9
12、) 现场施工安全及环保措施的检查落实。(10) 施工进度计划的审核及检查。(11) 按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。(12) 施工过程中的质量预测和动态控制。(13) 工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。(14) 项目实施过程中的相关信息及资料按ISO9001要求管理。2.2 组织架构图1、 长风项目部下设四个岗位，即项目经理、土建工程师、配套工程师、项目秘书。项目所有技术方案、技术核定、设计变更等技术问题以及与设计、质检，现场各专业协调、对外协调等对接归口由土建工程师统一管理，该工程师对长风项目部经理负责。图1 苏州长风项目部构架考虑到公司的可持续发展，各专
13、业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。长风项目部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。该项目设置一名项目主办人，全面负责各专业施工的管理协调工作，对项目经理负责。2.3 主要岗位职责2.3.1 长风项目部经理2.3.1.1长风项目施工阶段现场总代表，负责项目管理。2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。2.3.1.3负责内部管理工作；协调项目内部和外部关系。2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。2.3.1.5主持零星工程、材料和设备的招投标工作；建立合格承包商数据库。2.3.2 专业工程师2.3.2.1做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明和成本负责。2.3.2.2负责组织本专业的验收工作。2.3.2.3现场设计变更、签证工作。2.3.2.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。2.3.2.5协调本专业与其他专业的工作。2.3.3 项目秘书2.3.3.1 负责长风项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。2.3.3.2 按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。2.
