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1、2008武汉房地产市场年终回顾与2009年预测中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网1. 宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP达3141亿元，首次跨入“3000亿俱乐部”。图1：1995-2007武汉GDP及其增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年，武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，1-11月GDP增长15.2%，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。2008年1-11月，武汉经济呈现以下特点：工业增速平稳。1-11月武汉累计规模以上工
2、业总产值4083.96亿元，增长28.5%；增加值1304.83亿元，增长21%。投资增势强劲。1-11月武汉累计完成固定资产投资1896.44亿元，增长30.1%，同比提高2个百分点。其中, 武钢改项目、武汉光谷基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。消费市场旺畅。1-11月武汉累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元，增长22.7%，同比加快5.5个百分点。消费价格回落。1-11月居民消费价格累计上涨6.1%，涨幅比1-10月回落0.4个百分点。居民收入提高。1-11月武汉城市居民人均可支配收入累计为15350.5元，
3、增长16.2%，继续保持较快的增长水平。虽然目前武汉经济还是保持了快速稳定的增长，但值得注意的是，金融危机对武汉实体经济的影响，已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，明年上半年武汉经济形势将更严峻。 而2008年9月，武汉“两型社会”建设总体方案获批，重大建设项目清单出炉，177个启动项目总投资规模近1.3万亿元。这些重点项目恰逢国家“扩内需保增长”政策，政府主导的投资更容易获取资金支持，所需的巨额资金有望获得大量中央财政和银行资金青睐。“两型社会”建设试验区的各种优惠和税收减免，也能够吸引
4、各方资金流入。目前，多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉，浙商等沿海产业资本也将目光转向湖北优秀中小企业。这些信号表明，在金融危机中，武汉反而成为外资产业转移和内资聚集的新热点。 2009年武汉以“两型社会”综合配套改革为重点，投资、消费双轮驱动，提高城乡居民收入，统一谋划基础设施和重大产业投资项目，经济下行的幅度和持续时间应该可以得到较好的控制。 2. 武汉商品房市场行情分析2.1 普通住宅市场分析2.1.1 供应分析图2：2007、2008年商品住宅上市面积对比 数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从供应总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计上市73
5、7.6万平方米，较去年同期下跌15.44%。2008年以来，受房地产市场不景气的影响，开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度，特别是上半年，几乎每个月的住宅上市面积都低于去年同期；到7、8月，上半年积压的项目较为集中的上市，导致这两个月的住宅上市面积激增；但市场依然没有好转，于是9、10月份的供应量又有所回落；而11月已临近年底，开发商加快了推盘速度，11月武汉商品住宅批准上市面积128.1万平方米（9328套），为年度最高，环比同比都有较大幅度的增长。图3：2008年1-11月各区县商品住宅上市情况对比数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从2008年1-11月武汉各
6、区县的上市情况来看，江夏区的上市量最大，累计上市面积169.45万平方米（14606套），占全市上市总量的22.97%；其次是武昌区，累计上市面积158.99万平方米（12978套），占全市上市总量的21.56%；排在第三、四位的分别是东西湖区和江岸区，累计上市面积分别为80.49万平方米（7709套）和95.64万平方米（5694套），占全市上市总量的比例都在10%左右；其它区县的上市面积相对较小，硚口区的供应量最小，1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。2.1.2 需求分析图4：2007、2008年商品住宅成交面积对比数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）
7、从成交总量来看，2008年1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米，较去年同期下跌58.39%。进入2008年，武汉房地产市场持续低迷，每个月的成交量和去年同期相比都出现大幅下降，如果说上半年的交易量同比跌幅还能维持在50%左右；而下半年来，特别是开发商们寄予了厚望的“金九银十”，楼市成交量的同比跌幅不断加大；进入11月份，由于开发商优惠力度的持续加大，以及房地产新政对于住房消费的刺激作用，武汉楼市的整体销售量出现明显回升。图5：2008年1-11月各区县商品住宅成交情况对比数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从2008年1-11月武汉各区县的成交情况来看
8、，武昌区的成交量最大，累计预售签约面积70.17万平方米，占全市成交总量的14.15%；其次是江夏区，累计预售签约面积68.44万平方米，占全市成交总量的13.8%；排在第三、四位的分别是江岸区和东湖高新，累计预售签约面积分别为65.37万平方米和62.51万平方米，占全市成交总量的比例为13.18%和12.61%；其它区县的预售签约面积都在50万方以下，青山区的成交量最小，1-11月累计预售签约面积只有4.98万平方米。2.1.3 价格走势分析图6：2007、2008年商品住宅成交价格走势数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）进入2008年，虽然商品住宅的成交量一路
9、下滑，但成交均价却呈现出“高开低走”的明显特征。从上图可以明显看出，商品住宅成交均价从2007年6月开始攀升，且增幅不断加大，到2007年底达到一个高峰；随后由于市场的调整，2008年初有所回调；但紧接着的4、5月份，商品住宅的成交均价再创新高，但此时的高成交均价没有成交量的支撑，很快就显出疲态，开始下跌，这时开发商多采取送装修、送家电等暗降手法；10月之后，迫于年底的资金压力，开发商加大了降价促销的力度，特别是盘龙城等远郊区县，还爆出“成本价”、“5折卖房”等惊人优惠，中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下，价格也开始出现松动；11月由于中心城区项目成交的比例较高，武汉市商品住宅成交均价为48
10、58元/平米，虽然较10月出现微幅上涨，但与去年同期相比跌幅依然高达16%。2.2 保障性住房市场分析自“国六条”实施以来，武汉市进一步加大了经济适用房的市场供应，将经济适用房年度供应量占全市住宅总量比例，由以前平均每年15%提高到今后几年的30%，以缓解中小套型住房供应不足带来的房价上涨压力。2007年武汉市开建经济适用房总量达到200万平方米。为进一步加大经济适用房建设规模，2008年武汉市拟安排廉租住房、经济适用住房建设规模合计316.45万平米，占总计划比例分别为30.8%。图7：2008年1-10月武汉经济适用房各项指标及其同比增长率数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2008
11、年1-10月武汉经济适用房施工面积352.4万平方米，同比增长53.77%；新开工面积140.57万平方米，同比增长59.16%；竣工面积虽然同比增长率高达380.58%，但只有19.8万平方米；销售面积78.31万平方米，同比增长47.17%。可以看出，2008年武汉经济适用房的建设开始加速，各项指标同比均有较高的增长率，但经济适用房的竣工面积依然较低，这主要是由于经济适用房建设过程中存在的土地、资金、施工滞后等问题。日前，国内一些地方出现了停建或者准备停建经济适用房现象，武汉市国土房产局表示，武汉暂不会停建，因为低价位的经济适用房仍是解决中低收入家庭住房不可缺少的一部分。但近期武汉一经济适
12、用房公开销售，不仅不再需要摇号，而且遭遇了滞销的尴尬局面，这主要是武汉一些地段的商品房大幅降价导致的，特别是近郊一些楼盘很多在2500元/平米以内，比经济适用房价格还低，抢走了一些中低收入家庭客户；同时不少经济适用房远离市区，造成居民交通成本和生活成本的上升，也使低收入群体望而却步。2.3 商品房相关指标分析2.3.1 房价收入比所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际一般经验，房价收入比在36倍之间为合理区间，而房价若为家庭年均收入6倍以上的区域，则称之为泡沫区。 图8：武汉房价收入比走势图数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）从上图可以看到，武汉的房价收入比自19
13、99年开始逐步下降，并且下降速度较快，从1999年的11.2下降到2003年的7.8；但从2004年开始，随着武汉商品住宅价格的不断提升，房价收入比又开始上升；2008年1-11月份，武汉房价收入比已经达到10.2，接近2000年的水平。说明随着房价的上涨，居民的可接受程度开始逐渐减弱。根据目前我国的经济状况和居民消费水平，业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。因此，目前武汉的房价收入比过高，不利于房地产业的健康发展。2.3.2 房贷收入比房贷收入比是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比（须把房贷利率涨跌风险考虑在内）。目前，国内贷款的一般标准是，首付款
14、不低于总房款的20%、月供按揭贷款/月收入不得超过50%。从国际情况看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出这个比例，个人或家庭负担就会过重，不仅挤压其他消费，而且会降低家庭的生活质量。 在武汉，以一套90平方米的普通商品住房为例，按11月的成交均价4858元/平米计算，房屋总价为43.7万元，以首付2成，贷款20年计算（利率采用2008年11月27日利率下限），每月的还贷额为1900元；而根据武汉市统计数据，2008年前11个月武汉居民人均可支配收入为1396元/月，以每户2人工作计算，平均家庭每月可支配收入为2792元；由此得出目前武汉房贷收入比为68.05%。可以看出，武汉目前房价下
15、家庭月供收入比过高，购房家庭的还贷压力较大，在目前全球金融危机、整体经济前景堪忧的情况下，会使消费者延迟购房行为。 2.3.3 房价租金比所谓房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从国际经验看，用来衡量一个区域房地产运行状况良好的房价租金比一般为13001200。如果房价租金比低于1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 在武汉，以汉口中心城区为例，一套70平方米房屋的月租金在1500元左右，即每平方米租金大约为21.4元，目前中心城区的房价以8000元/平米计算，房价租金比为1
16、374，这意味着在该区域投资房地产收回本钱的时间大约31年。 但值得注意的是单凭房价租金比来判断房产泡沫和市场投资风险是不完全准确的。首先，同一区域房屋租赁情况各异，有高端租赁和普通租赁之分，而且地段和周边配套等因素也会影响租金的高低。3. 房地产开发经营情况3.1 房地产开发投资额和销售额图9：房地产开发投资额与商品房销售额数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年，武汉房地产开发投资额持续稳定增长，销售额同比增长率下降幅度仍在不断加大。1-10月，武汉全市完成房地产开发投资418.76亿元，比去年同期增长25.1%；商品房销售额269.84亿元，同比下降21.3%，跌幅较上月增加2.82个百分点。其中，商品住宅开发投资额319.5亿元，同比增长30.46%；商品住
