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1、新绿园产品策划书杭州钱新绿城房地产开发有限公司目 录一、前言7（一）项目可行性研究结论71.投资环境可行性结论72.市场可行性结论83.项目本身可行性结论134.经济可行性结论14（二）项目开发理念15二、项目地块状况16（一）项目地块规划指标16（二）地理位置及现状16（三）自然条件17（四）自然灾害18（五）地块周边的自然和历史文化资源19三、项目所在的城市经济文化背景20（一）历史文化内涵与底蕴20（二）地方文化习俗20（三）项目所处区域建筑特点261.核心区的规划特色282.钱江新城区域住宅建筑特点29（四）城市经济概况29四、市场定位30（一）项目SWOT分析301.优势302.劣势
2、313.机会314.威胁32（二）项目初步定位321.定位依据322.产品初步定位33（三）目标客源初步定位331.定位依据332.目标客户初步定位343.目标客户特征分析344.价格定位375.产品初步设想37五、产品规划设计38（一）项目地块现状及周边规划情况分析381.地块现状382.周边规划情况39（二）规划布局411.规划布局思路412.功能区块的划分423.邻里单位组织形态424.院落空间形态425.天际轮廓线426.配套设施布点427.综合管线布置438.竖向设计44（三）道路交通组织451.道路骨架的构建452.小区出入口设置453.交通组织规划464.道路系统布局形态465.
3、道路分级476.步行系统的设定477.停车场地景观因素的考虑47（四）公共空间系统481.公共空间形态482.公共空间中的环保493.公共空间中的无障碍设计50六、建筑设计50（一）当地户型的评述和分析50（二）建筑户型521.户型设计原则522.户型功能结构、分类、面积配比523.各类户型的功能布局534.功能空间设计要求54（三）建筑单体551.建筑类型552.建筑层数553.建筑朝向554.建筑间距555.建筑通风556.建筑防风567.建筑风格568.外观色彩569.建筑外观与设备（如空调、雨水管等）56（四）结构形式56（五）建筑节能57（六）精装修591.杭州精装修住宅产品的历史沿
4、革、存在问题、产品特点以及发展趋势592.对本案住宅产品精装修认知603.对本案住宅产品精装修的建议60七、景观环境设计63（一）景观设计总体指导思想63（二）软质景观631.绿化隔离带642.集中绿地643.组团绿地654.宅间绿地655.道路绿化656.滨水绿带657.屋顶绿化668.停车场绿化669.地下停车库绿化导入67（三）硬质景观671.园区出入口门户的景观设想672.景观小品布置673.围墙69八、小区生活配套设施70（一）周边公共配套设施现状及规划情况70（二）各级公共服务设施布点要求71（三）公建设施配套711.生活服务类设施内容的选择712.关于会所的相关建议723.物业管
5、理及经营用房734.社区用房73九、基础设施配套73（一）给排水系统741.给水工程742.排水工程743.管材选用75（二）电气系统751.回路数量及供电方式752.供电容量配置要求753.变配电所764.配电系统：765.住宅电气配置要求766.配表方式777.照明系统778.防雷保护、安全措施及接地系统：78（三）弱电系统781.安全保卫系统792.三表自动采集系统843.背景音响系统844.公共照明自动控制系统855.设备监控系统856.物业计算机管理系统867.供电系统868.家居智能化系统87（四）其他891.供（采）暖系统892.空调系统893.中央新风系统904.中央除尘系统9
6、05.中央热水系统906.电梯917.环保918.废气排放929.防噪处理9210.卫生防疫93十、形象系统93（一）企业形象在项目形象设计中的导入与运用93（二）项目整体形象标识（LOGO）的要求931.入口标志牌设计要求932.园区布局导向标志牌、园区信息栏、告示牌的设计要求及位置设定的要求933.组团、幢名（幢号）标志设计的要求944.单元入口标识及户号牌标识设计要求945.公共配套服务设施的标识要求946.邮政信箱（订奶箱）的样式、位置及设计要求947.交通标识系统94（三）施工阶段的楼盘形象考虑94十一、物业管理95（一）物业管理公司资质要求和时间界定95（二）物业管理公司的管理要求
7、95（三）开发商一次性投入内容的要求951.管理用房962.基础设施：963.生活服务设施96（四）服务内容961.公共服务（费用已含入物业管理费）962.免费代办服务973.专项有偿服务974.配套有偿服务：98（五）服务及物管收费标准981.物管费标准的制订原则982.物管费支出范围：98（六）管理人员的配备要求99十二、经济估算99（一）销售价格估算991.可比楼盘992.价格估算99（二）成本估算99（三）销售时序及收入101（四）项目利润估算101（五）不确定性分析1011.盈亏平衡点1012.敏感性分析102（六）结论：102一、 前言“新绿园”项目是绿城集团和钱江新城建设开发有限
8、公司在杭州未来的中央商务区钱江新城合作开发的住宅项目，鉴于钱江新城的高起点、高标准城市定位，客观限定了项目高品质、高档次、精品化的开发方向，在强强联合的基础上，双方秉持专业、求实、创新的开发理念，通过在资源、经验、资金、专业等方面的优势互补，努力打造精品，通过项目的成功，形成市场轰动效应，树立杭州具有代表性的新一代经典产品形象，巩固和提升合作双方的品牌效应，实现共赢。本产品策划书是在详实、全面的市场调查基础上进行编制，通过对政策、市场以及行业等相关基础参数的了解和把握，为本策划书的编制提供了客观的参照系和借鉴案例，使产品策划思路能够在契合市场和需求现状的同时具有前瞻性。本策划书针对项目的市场定
9、位、规划设计、建筑设计、景观环境设计、小区生活配套设施设计、基础设施配套设计、公共服务设施设计、形象系统设计、物业管理要求、经济估算等方面进行了阐述，提出了策划原则、思路、要求与标准，为新绿园（项目暂定名）的产品策划提供切实可行的依据。（一） 项目可行性研究结论1. 投资环境可行性结论杭州作为浙江省会城市，近年来经济发展稳健，城市化程度不断提高，在迈向十一五这样一个全新的发展时期，可以预见，杭州政治经济将会在原有的雄厚基础上，继续稳步向前推进，房地产作为推动经济发展火车头作用的支柱产业，将在新的经济发展时期被给予更多的机遇，得到更为广阔的发展空间。随着经济的发展，人民生活水平不断提高，对居住的
10、需求随之不断提升，为房地产行业的发展提供了稳定和庞大的需求基础。宏观调控以来，各种政策成效渐显，房地产行业投资过热势头得以遏制，业内企业纷纷调整开发和经营策略适应宏观形势的改变，谋求行业和企业在新形势下的生存和发展，房地产企业的发展更为理性，通过宏观调控实现了行业的汰弱留强和正本清源，重新洗牌后将更有利于行业的持续稳定发展。相对应的，房地产市场也在经历了宏观调控的洗礼后转变的更为真实和客观，投机性需求得以打压并逐渐消退，消费者更为理性和客观，买方市场正在逐步形成，为广大具有真实购房需求的消费者提供了日趋合理和选择更为多元化的良好市场环境。随着宏观调控的持续和纵深发展，政策面张驰变化所发挥的效用
11、将使供需双方对产品的理解将进一步趋同，供给和需求的矛盾在市场机制的作用下将进一步缓解和改善。钱江新城作为十一五重点工程之一，在今后的开发建设过程中，必将继续获得政府的大力支持，作为未来打杭州新城市中心，区域房地产开发建设将具备杭州其他区域所无法复制的优势，拥有良好的前景。该区域将随着开发建设的推进，区域关注度和热度也将不断提升。2. 市场可行性结论1） 市场运行情况结论（1） 宏观调控持续，房地产行业和市场继续调整总体而言，由于2006年中央宏观调控的仍将持续，杭州市政策调控有一个滞后效应。当前应该密切关注市场的动态，等市场持续消化一段时间再依市而行。2006年一季度杭州市房地产市场形势自20
12、05年中央政府为稳定房价，保持房地产业持续健康发展而推出一系列宏观调控政策之后，杭州市房地产市场一直处于调整阶段。从2006年一季度的市场总体形势来看，杭州市房地产市场的各项指标均有不同程度的回落，市场总体形势稳中略降。房地产投资开发保持理性增长，商品住宅市场成交量仍处于徘徊期，市场成交价格基本稳定。一季度的土地市场平淡，随后人居展和房交会的带动，使市场有所回暖。随着供应量的放大，供大于求矛盾进一步凸显。“国六条”颁布并实施以来，使有所回暖的杭州重新进入冷静期。更为严厉的调控措施和指标使众多开发商倍感压力，购房者在政策引导下，大部分回归到观望状态，在政策面没有进一步明朗之前，一动不如一静是较为
13、明智的选择，依然充满着焦灼。房地产行业和市场在新一轮宏观调控的大环境下面临着更大、更多的创新和演变。（2） 土地供应偏紧，开发企业更为谨慎土地供应依旧偏紧，地价上升趋势依旧，宏观调控前后市场热、冷反应对比强烈。综合来看，2006年乃至更长一段时间，杭州土地市场供求关系仍将偏紧。06年“6.1”的实施将使开发企业对拿地和开发项目持更为谨慎的态度，土地市场的观望气氛将更为浓厚。（3） 二手市场供需矛盾仍有待进一步优化，市场观望气氛再起2006年以来杭州二手楼市整体保持平稳，4月的温和调息并未对市场造成明显影响，各板块涨跌互现，小户型、低总价房源仍是市场需求主流，大户型需求有所回升。610年成新的房源是市场主流产品，5年以下次新房源需求有所增加。二手楼市过剩与短缺并存，供需矛盾尖锐，应鼓励置换群体进入市场，补充小户型市场供应，疏通梯级消费进程。既使更多的过渡性性需求得到配置，转化为现实需求，又能化解大户型或是高端房产的难以消化的尴尬局面，使二手楼市资源合理化配置。受“6.1”新政影响，市场观望气氛将更为浓厚，市场继续向买房倾斜，大户型、房龄5年以内的产品将面临更为严峻的市场形势。（4） 租赁市场运行平稳，新政促进转售为租，形成增量供应。06年以来杭州租赁市场运行平稳，各大区域表现涨跌互现，房源供应和价格稳中有升，受宏观
