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1、芜湖侨鸿国际商城物业管理方案(中海)芜湖侨鸿国际物业管理有限公司二OO八年八月十一日目 录第一节 物业管理整体设想及策划71.1项目分析71.1.2物业特点71.2管理定位81.2.1管理服务对象分析81.2.2根据项目分析，侨鸿国际商城的管理定位应体现以下方面81.3管理重点91.3.1重点之一: 树立侨鸿国际商城物业整体形象91.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养91.3.3重点之四:安全管理服务101.4管理目标101.5管理模式111.5.1管理流程111.5.2设置监督机构121.5.3完善的自我约束机制121.5.4激励机制131.5.5经营上采取经营目标责任制141.6管理
2、特色141.6.1提供针对服务141.7管理措施161.8管理探索191.8.1特性问题分析解决191.9我公司若管理侨鸿国际商城物业管理的优势20第二节 人员配备、培训与管理212.1侨鸿国际商城管理处内部管理架构212.1.1侨鸿国际商城管理处机构设置图机构说明：222.1.2侨鸿国际商城管理处各部门人员配备（共21人）232.2 管理人员的配备242.2.1人员专业素质要求252.3 管理人员的培训262.3.1培训工作的指导思想262.3.2培训系统的实施运作272.3.3培训内容及目标282.3.4管理人员培训计划312.3.5培训工作流程322.4管理人员的管理332.4.1量才录
3、用，培养提升332.4.2默契合作，充分授权332.4.3定期考核，绩效为本342.4.4奖惩严明，优胜劣汰34第三节 小区改造与经营预算353.1 小区改造353.1.1小区改造计划353.1.2改造经费的来源353.2 侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表353.2.1测算依据及有关说明353.2.2侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表363.2.3侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表373.2.3侨鸿国际商城收入测算373.2.4赢亏分析383.3增收节支措施383.4管理用房393.5 物资装备情况393.5.1 办公设备393.5.2 保安设备393.5.3月清洁材料工具消耗403.5.4
4、月清洁剂消耗403.5.5设备工具情况41第四节 管理方式和工作计划434.1侨鸿国际商城综合管理方式434.2管理方式的构成434.2.1机构设置444.2.2运作程序454.2.3信息系统464.2.4管理机制474.3专业化管理494.3.1加强设备设施管理494.4导入ISO9001:2000质量管理体系494.5拟采取的工作计划494.5.1前期介入工作计划504.5.2进驻接管工作计划504.5.3正常期两年工作计划514.5.4工作流程524.5.5日常运行应急措施管理54第五节 制度和档案的建立与管理645.1规章制度的建立与管理645.1.1公司管理规章制度汇编目录655.2
5、档案的建立与管理735.3档案管理运作环节735.3.1.资料的收集735.3.2资料分类整理745.3.3资料归档管理745.3.4档案资料的建立流程755.3.5档案资料的分类76第六节 前期管理806.1前期介入按以下内容开展：806.1.1设施设备调试工作：816.1.2接管验收期物业管理工作：816.1.3其它前期准备836.2入驻准备方案836.2.1全面调查，掌握需求836.2.2周密策划，制订计划846.2.3人员安排计划846.3接管前各种物资准备工作846.3.1物资准备计划846.3.2建立公众文件85第七节 房屋及公用设施维修养护867.1侨鸿国际商城房屋及公用设施的管
6、理方式867.1.1预防性保养方式867.1.2重点服务方式867.1.3技术先行方式877.2建筑物管理的重点877.2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护877.2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护887.2.3重点管理之四：装饰材料的养护887.3房屋本体和共用设施维修养护计划887.4二次装修管理897.4.1此阶段的工作重点和管理措施897.4.2二次装修流程927.4.3装修管理工作要求93第八节 机电设备设施管理948.1侨鸿国际商城设备设施的特点948.2侨鸿国际商城机电设备管理的原则和目标948.2.1机电设备设施管理的原则948
7、.2.2机电设备运行管理目标958.3机电设备的基础管理958.3.1机电设备前期介入管理978.3.2机电设备运行与维护管理（正式管理）988.4设备维修管理1028.4.1设备维修方式1028.4.2维修方式的选择1038.4.3维修类别1048.5侨鸿国际商城分系统设备管理1058.5.1.供配电管理1058.5.2电梯系统管理1058.5.3消防系统管理1068.5.4给排水管理1068.5.5中央空调1068.6设备管理的应急措施及方案1078.6.1设备系统的维修管理1078.6.2各机电设备设抢修、应急处理方案109第九节 治安保卫管理1169.1治安保卫管理概述1169.1.1
8、治安保卫管理原则1169.1.2治安保卫管理的内容与方式1169.1.3组织建设1179.1.4治安保卫管理工作要点1179.1.5各功能区的治安保卫管理1219.1.6建立人机结合的治安管理网络1219.2消防安全管理1239.2.1消防管理责任划分：1239.2.2消防管理措施1249.3交通管理1259.4设备安全管理及应急措施方案1259.4.1设备故障处理1259.4.2各机电设备设施抢修、应急处理方案1269.5突发事件处理134第十节 绿化管理13810.1侨鸿国际商城绿化养护标准13810.1.1绿化养护标准13810.1.2绿化检查考核13810.1.3绿地保养措施13810
9、.2绿化工作实施13910.2.1绿化工作程序13910.2.2绿色植物周期养护汇总表140第十一节 清洁管理14111.1清洁管理思路14111.1.1“零干扰”清洁管理14111.1.2重视清洁中的礼节礼仪14111.1.3环保清洁管理14111.1.4安全清洁管理14211.2清洁管理运作14411.2. 1日常保洁人员部署14511.2.2日常清洁工作计划及服务标准14511.2.3日常清洁作业程序14711.2.4不断提高服务质量计划15011.3.应急事件处理15111.4消杀管理部分15311.4.1侨鸿国际商城消杀服务人员配备及工作职责15311.4.2侨鸿国际商城消杀服务工作
10、计划及服务标准15411.4.3侨鸿国际商城消杀服务质量控制体系及方式154第十二节 类似物业管理项目数量与获奖情况15612.1公司简介156深圳市侨鸿国际侨鸿国际物业管理有限公司成功案例分析15712.2公司接管物业管理项目情况一览表16012.3公司历年获奖情况162 侨鸿国际商城物业管理方案 第一节 物业管理整体设想及策划1.1项目分析侨鸿国际商城位于位于芜湖市中心繁华地带，紧邻中山路步行街，周边已有省内闻名的凤凰美食街和即将开业的沃尔玛等商业配套设施，交通便捷。依据芜湖市政府对该项目的规划要求，我司拟在该地块开发建设总建筑面积约19万平方米，集商场、写字楼、酒店、高档住宅等多种功能有
11、机结合并优势互补的商贸片区。总建筑面积12万m2、建筑高度120米的商业综合楼，包括一座380间客房的五星级酒店，一个34000m2的大型购物中心和甲级写字楼，将配套中餐、西餐、健身、娱乐等功能，与目前正进行开发建设的沃尔玛项目和美食街以及拟改造的美食街二期工程，合力形成芜湖市的新商业中心，提升原有商业服务能力和竞争水平。该商业区域将与步行街连成一条轴线，完善整个芜湖市的商业功能布局，进一步强化中山路的商业功能，同时推动美食街三期以及赭山公园的开发改造。1.1.2物业特点侨鸿国际商城楼宇及公共环境物业的特点为：*商城占地面积小，可供业主与住户活动的公共空间狭小*商城公共区域卫生状况差*设备保养差，严重缺乏保养*停车位少侨鸿国际商城楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍：1、泊车位共32个2、商铺58.099平方米3、化粪池1座4、公共照明5、消防
