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1、物业管理80问 目 录 一、物业管理基本概念 二、购房时应关注的物业管理事项 三、业主大会及业主委员会 四、如何选聘和解聘物业管理企业 五、物业服务和费用 六、专项维修资金的归集、使用和管理 七、物业的使用和维护 1 - Page 2-一、物业管理基本概念 问 1、什么是物业管理？ 答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服 务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解： 业主选聘 有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两 重要的主体是业主和物业管理企业，双方签
2、订物业服务合同，明确双方的权利义 务；三 物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。 问 2、为什么要实施物业管理？ 答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理： （1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90 年 代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有 房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形 势。 （2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家 庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、 值提 出了
3、较强的服务要求， 方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美， 同时还要求房屋的 值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。 （3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。 物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、 在物业的 值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建 筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业文化程度高。这种公共性 的物业管理服务不可能由单 业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专 业化的物业管理企业来提供这种服务。 问 3、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？ 答：房屋所有
4、权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房 屋权属证书上记载的权利人可以认定为业主”外，购买预售商品房（含经济适用 房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的购房人”可以视为业主”。 业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物 业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区 域内的 份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时 也要履行相应的义务。 业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大 会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业 主委员会委员，并享有被选
5、举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则， 行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等 义务。 2 - Page 3-二、购房时应关注的物业管理事项 问 4、为什么购房时要关注物业管理事项？ 答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在 业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等 有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关 系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容 易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理 事项，即使是预售房屋
6、，购房时离入住还有 段时间，也应在购房时与开发单位 约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。 问 5、购房时应注意哪些物业管理事项？ 答：主要签订好两 文件：房屋买卖合同和业主临时公约。 购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务 内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。 问 6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？ 答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书 面承诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在 房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续 时再将业
7、主临时公约出示给买房人看。 问 7、业主临时公约具有什么作用？ 答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主 在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规 定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了 证小区全体住户的安 全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权 公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。 问 8、业主临时公约包括哪些主要内容？ 答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、 管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依 法作出
8、约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。 问 9、违反业主临时公约怎么处理？ 答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如 别业主不 按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵 害，应该赔偿损失。 对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、 可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告 有关部门。 3 - Page 4- 问10、业主临时公约和业主公约有何区别？ 答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业 主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约
9、是业主大会成 立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。 问11、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么 不能随意修改，是不是霸王条款？ 答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物 业服务，服务内容和服务水平，对入住的每 业主都是 样的，支付的费用也应 该是 样的。如果与每 业主约定的公共服务内容不 样，没有可操作性；如 果约定的费用不 样， 样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的 业主不公平。 因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等 条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持 致
10、， 开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能 由 别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定 的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。 问12、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实 行？ 答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会 与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量 等按新合同 行。 问13、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容？ 答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前 期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质
11、量要求、双方的权利义务等。前期物 业服务合同必须采取书面形式。 问14、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交 纳物业服务费用？ 答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主 应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。 问15、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单 业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？ 答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主 必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定， 交纳物业服务费用。 三、业主大会及业主委员会 问16、什么是业主大
12、会？ 答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域 4 - Page 5-成立的， 物业管理区域成立 业主大会。业主大会代表和维护物业管理区 域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 问17、如何划分物业管理区域？ 答：物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划 分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程 度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与 非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。 问18、什么时候应成立业主大会？ 答：新建和已建成的商品房 （包括经济适用房）入住率超过50%
13、的或入住率 不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物 业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业 主委员会。 问19、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？ 答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会： （1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。 住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设 单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中 的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基 础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。 筹备组的主要职责如下：
