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1、房地产物业管理方案一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480(原方案数据)，其中居住产品372610以46层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000）和会所（5000）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。1. 周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公
2、里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2. 项目主要经济指标（设计部提供）A 基本情况：物业名称万科城
3、市花园社区物业类型商住小区行政区域江夏区规划总用地面积 ha42.0318含待征道路 ha6.2118居住区用地面积 ha35.82总建筑面积 m2393480住宅建筑面积 m2372610公建建筑面积 m221000 总户数 户3026总人口 人10591户均建筑面积 m2123含待征道路容积率0.94不含待征道路容积率1.1建筑密度25.08%停车位900个地面停车位半地下架空停车位停车位户数30住宅建筑面积毛密度 万m2/ha1.04住宅建筑面积净密度 万m2/ha1.68人口毛密度 人/ha296人口净密度 人/ha479绿地率（与占地面积的比率）36%小区道路面积15.8水体面积2小
4、广场数量45个B户型指标：户型指标数值规划总用地面积(ha)42.0318居住区总用地面积(ha)36.66计容积率总建筑面积(m2)393480容积率0.94覆盖率（与占地面积比率）21%总户数（户）3026总人数（人）10591户均面积(m2)123建筑面积建筑面积住宅总面积(m2)372610其中独立别墅（m2）000联排别墅（m2）32户250 m2/户80002.2%情景花园（m2）992户145 m2/户14384039%多层住宅（m2）1980户110m2/户21780058%小高层住宅（m2）初步预计400户左右135m2/户29700.8%公共服务总面积(m2)210001商
5、业服务（m2）100002会所50003管理（m2）500（最少800）4小学（1所18班制）36005幼儿园（1所9班制）25006注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700C配套指标：(一)生活给水:1给水水源：市政保证水压0.15Mpa。2给水系统：采用变频供水。3给水量：类 别用水定额L人d每日用水时间h变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大小时用量m3/h住宅250242.5105912643276小学50102.5444369幼儿园50102.5819184.5商业服务50102.513506717绿化及其它用水按总用水量的10计27731总计30423364由自
6、城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q400立方米时）一根（二）消防给水:1室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。23室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。（三）生活排水:1小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。2生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。 最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。 最大时生活排水量为：Qh=305立方米。3化粪池选用：无动力排放式化粪池(四)、雨水1小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。2雨水排放：天台、阳台雨水分
7、开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。D电气规划指标：(一)、供电为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外箱式组合变电站配电(二)通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑23个有线电视插座；住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所内。，(三
8、) 室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。二、 顾客群特点及需求分析（董咀
9、良）该项目目标客户群体具有如下共性特征：u 年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。 25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。u 教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。u 相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度ln u 客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，u 其中又以高校的客户最多，u 其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。u 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息
10、技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。u 兴趣爱好u ，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点：n 中青年人；n 受过高等教育；n 身处在受人羡慕的行业中；n 有较高的收入；n 得到较高的社会肯定评价； 追求生活品质。三、物业管理服务模式从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻
11、里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free” 的物业管理模式。（一）“free的”服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，
12、追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成： 开放的1、 自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；2、 物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；3、 组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。4、 社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。 生活的1、 引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；2、
