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1、Xx金融大厦策划方案一、项目概况基本情况w 地理位置：中心城龙城大道与四号路交汇处，区政府侧对面；w 用地面积：8446.7m2;w 建筑面积：29806.98 m2; 其中：地上总建筑面积： 办公楼：18395.80 m2;配套、会所：银行：2990 m2;商场：4799.80 m2;地下总建筑面积：3202.86 m2;其中车库2175.38 m2,可停65辆；设备用房1027.48 m2;w 总停车数：134辆；w 总楼层：23层；w 建筑总高度：113.90 m2;项目规划w 功能定位：办公，商业，银行。w 建筑风格：以明快、格调高雅为建筑物主调，现代建筑形象中又体现出精致的古典细部，
2、显现出大厦端庄、华贵、生动的形象，充分体现出龙岗地王的气势；w 配套：会议中心，商务中心，商务会所，自助餐厅。w 功能设置：有线电视，智能5A系统；w 环境设计：充分考虑周围环境，广场绿化设计与城市相溶合，大厦前广场与北面、西面城市绿地相互渗透、溶合，形成整体的绿化环境； w 物业管理：待定。周边环境东面：大厦前广场、龙城大道；南面：龙城广场大片绿化广场；西面：文化体育艺术中心、龙城广场、图书馆；北面：区府大院、建设大厦，商贸中心。二、市场分析 写字楼的销售与其所处区位的经济发展状况及走势密不可分，戚戚相关。 区位走势龙岗区发展规划：按照“大工业、大农业、大流通、大旅游”的布局，充分利用良好的
3、自然环境、独特的地理位置和丰富的土地资源三大优势，以国际中转大港-盐田港为依托，促进经济向规模化、集约化发展，推动社会全面进步。区位优势龙岗区优势：地理位置：得天独厚。东临美丽的大亚湾、大鹏湾；南接繁华的深圳特区和香港；西连宝安区，北靠惠州，东莞两市。交通：深圳的重要交通枢纽，陆、海、空运输条件十分便利； 工业：有良好的工业基础，完美的基础配套设施，落户龙岗的工业企业有6000余家，龙岗大工业将成为深圳市未来经济发展的重要增长极；农业：拥有深圳最多可开发利用的农业用地；流通：龙岗将成为深圳这座经济中心城市的区域性物流中心。中心城优势：定位优势：中心城是龙岗建设的重点，将是全区行政、文化、商业的
4、中心，规划面积32平方公里，规划人口25-30万人；中心城已具有高效率的交通系统、高质量的城市环境、高水平的城市形象，将来向高层次的产业结构发展，成为现代化国际大都市的卫星城。投资300亿元，首期开发8.15平方公里的中心城已形成现代化新城区的雏形；交通优势：深圳的重要交通枢纽，陆海空运输条件十分便利；资源优势：中心城是新建城镇，规划完善，土地资源丰富，经贸发展起点高、空间大，发展潜力大。区位劣势龙岗区劣势：w 低档次加工与劳动密集型突出，“三来一补”占主体地位，如工业企业6617家中，“三来一补”企业为3740家，缺乏后劲力。w 支柱产业不清晰；w 商业、教育、科研基础薄弱；w 缺乏优势企业
5、和名牌产品；w 未形成金融、商业主导区域。 中心城劣势：w 区域成熟度不够，如区位规模、人流、商气、配套等；w 市场未繁殖发育成熟；w 作为一个重要的卫星城，整体形象宣传不够，在社会上的知晓度、知名度、美誉度不够；契机分析优势与利好：w 国家继续实行加大投资刺激内需的政策，以保证国家经济持续快速发展的势头，从而为房地产市场提供宽松的经济环境；w 趁深圳二次创业之东风，龙岗区这实现产业升级目标，及为确保实现拟定的经济增长目标，将采取积极的政策和措施，继续加大基础设施的投资力度，为龙岗的发展营造良好的内外环境；w 龙岗为实现下一世纪的发展目标：建成深圳市的后花园，将加大城市的综合治理，改善投资环境
6、，增强投资者的信心和热情，有效刺激消费者和吸引外来投资。中心城作为区府所在地，将是今后发展的重中之重，商业机会得天独厚。w 房地产信贷政策的逐步深化，将刺激消费和投资需求。w 作为首家专业甲级写字楼，在龙岗无一竟争楼盘。w 中心城办公气氛好，居住环境佳，集中了全区主要的行事业单位，投资潜力大。 劣势和不足：w 中心城区位成熟度不够，如表现在区位建设规模、人流、商气、配套等均明显表现不足；w 市场未繁殖发育成熟，短时期内将难以形成较大规模的投资；w 作为一座未来的卫星城，区政府对其整体形象宣传乏力，在社会上远未达到应有的知晓度、知名度、美誉度；w “三来一补”企业缺乏发展后劲，对购买写字楼兴趣不
7、大；w 工期拖延过长，重树客户信心要做很多工作；w 龙岗大量企业长期习惯于在廉价的“农民房”里办公；w 写字楼市场长期惨淡，许多投资者讳莫如深；中心城及周边普通办公楼空置率较高；w 金融危机的消极影响犹在，经济增长减缓，投资者谨慎；w 处于楼花状态的写字楼，预售有一定难度和阻力。 总的来说，大厦销售面临的市场挑战大于机遇。三、营销定位形象定位面向二十一世纪的高科技甲级智能化写字楼；“龙岗地王”，为中心城经济繁荣的见证，确立“第一写字楼”的地位。目标客户市场定位w 具专项拨款、有一定经济独立核算的行事业单位；w 龙岗中小企业；w 具备一定实力的大、中、小公司；w 特区、内地欲进驻龙岗开拓市场的实
8、业公司；w 有闲散资金的投资者；营销定位w 进行准确的市场定位塔楼：高楼层（15层以上）：高级豪华写字楼，空间可自由分隔（指较合理状态下），任意发挥。但控制在每单位150平方米以上。中楼层（9层以上）：小面积实惠型写字楼。形式固定分割成块状，买者可按“块数”自由组合购买。面积每块以60150之间为主。低楼层（9层以下）：商务公寓。分起居室、卫生间，面积略大的设卧室。面积以4060平方米为主。附楼：方式一：整体招商。面积达6000余平方米，总价款在6000万元以上。该方式成交可能性极微。方式二：分层招商。即按整层为单位招商。方式三：“划小”招商。即按现代商场经营理念，楼层经营项目功能细分。做到“
9、三统一”：经营、管理、规划统一；“三分开”：所有权、经营权、管理权分开。根据目前市场反映，方式三招商成功率最大。w 合理的价格定位与市区作参照：均价6000元/平方米左右；每层升幅1%-2%；价格参考各单位的综合质素，如楼层、朝向、环境、视野、通风、采光等；营销诉求 中心城绝版地置：所处区位为未来最具发展前景和增值潜力。w 中心城的（绝版）商务“核心”，新世纪的超级形象“座标”（门面）。w 城市中心区，见证中心城成就；w 有限的商业投资，拓展无限的商业空间； 高规划、高起点：w 面临全球信息化和全球经济一体化的挑战，以21世纪为起点，引进最先进的智能化系统，率先实现5A级智能化及智能化系统的集
10、成，为下个世纪作准备。将5A（通讯自动化、办公自动化、楼宇自动化、保安自动化、管理自动化）5个自动化系统高度集成，创造龙岗一流的智能化大厦。w 引导未来的现代商务理念：每20平米一条资讯线路，室外广告电视屏幕，产品展示空间，商务会所，多功能会议厅，自助餐厅。w 会议中心：小型会议室：客户洽谈。中型会议室：可容纳30人，可召开多方电视会议；大型会议室：可容纳120-150人，可召开国际性研讨会或新闻发布会，具备多种语言同声翻译功能，设有休息室。w 商务中心：提供国际电脑上网、配备高精度彩色打印机、文件装帧、打字、复印、传真、私人事务翻译、中英文文字编辑、秘书留言、接待、特快专递、律师咨询、工商咨
11、询服务等。w 商务配套：健康会所：健身房、乒乓球室、桌球室、多功能娱乐室、咖啡厅、西餐厅、观景台、业主会客沙龙茶座。w 展览中心：配设尖端科技之信息网络，充足的通讯设施并附加光缆网络传送，为业主及周边商界人士提供各类科技、贸易、艺术等展示的场所。 “龙岗地王”形象。w 君临占地15万平方米、华南第一大广场龙城广场，紧邻区府及各大机关：大视野，大形象，大气魄，大事业，大发展，大风范。w 大企业，大形象；小企业，大形象；小单位，大配套。w 大视野，大形象，大事业。占地15万平方米的华南第一大（十佳）广场龙城广场，全景观尽收眼底。w 展现成功风采，感受时代气息；w 拥抱志联佳大厦，笑傲二十一世纪；
12、汇集巨大人流，吸聚人气财气；大环境佳：二十一世纪卫星城，城郊结合部，最具活力，商机无限。 小环境好：处入中心城的“瓶颈”和“要塞”地段，位居新旧城区的结合部位，人流、物流畅旺。经济权威专家称：2005年，居民人口达15万人，商圈人口达50万，次商圈人口达300万，全面发展经济、商贸、金融阶段，形成区域性的政治、经济、商业、交通中心雏形。2010年，居民人口达25万人，商圈人口达100万，次商圈人口达500万，全面发展经济、商贸、金融阶段，真正形成区域性的政治、经济、商业、交通中心，构成大流通、大工业、大农业、大旅游的局面。 写字楼“理性诉求”：进行投资分析，具高回报；w 与购置商住、商铺的投资
13、分析；w 买与租之间的得失对比分析。w 增值空间：深港房价悬殊比；深圳龙岗写字楼价悬殊比；十年前后房价比；三、五年后房价预测； 四、营销推广策略w 树造大厦“龙岗地王”的品牌、形象；切入角度：商业黄金旺地，高地点规划，高标准建筑，为中心城发展与繁荣的象征和形象的代表。w 波浪式营销推广，周期性掀起高潮；根据大厦销售周期长的特点，广告投放宜注重长线，拟采用波浪式、间歇式的推广方式，发起阶段式强力宣传，效果力求恒久，又经济实惠。w 营销组合：公共关系、报章广告、户外宣传、人员促销策略并举；发起立体、全方位地宣传攻势，力求做到有广度、有深度、有力度，对目标市场构成较大地震撼和冲击。w 借势造市，制造
14、热点；借助区府政策走势和发展规划，制造热点和卖点。w 侧重报章宣传，侧重软性报道。理性诉求为主，摆事实，讲道理。对投资回报作细致地分析和比较。w 以“大形象”震撼和冲击目标市场。不论在现场工地或销售现场，亦或各式媒体上，均以大规模、大手笔、大气魄、大画面、大视觉、大回报（但又忌讳“故弄玄虚”）的始终如一的形象出现，以达到气势恢宏、磅礴的效果，在人们心目中塑造龙岗区独一无二、无可替代的“商业巨舰”形象，对目标市场进行渲染、冲击，以期激发目标客户群强烈的投资欲望。w 初入市，市场培育阶段，宜采取“争鸣法”，以达到预期的市场炒作效果。五、营销行动 高级策划顾问团研讨会 就中心城区商业写字楼前景、发展
15、空间、市场定位、入市策划、媒介推广等事宜进行商讨；形象策划建立较完美的VI视觉识别系统；w 设计好标识、标准色、标准字体，要求具下特点：外观新颖美观；具较强的现代气息；内涵丰富，表现上具较强的张力；色彩鲜明，极富个性。w 建立实用的应用系统，统一其外在形象：形象、风格、包装、个性等做到系统化、统一化。 硬件准备：整体效果图；地理位置图（选择能充分揭示其地王位置的角度切入）；平面图，包括裙楼、附楼、各标准层、楼顶等平面图；立体剖面图；装修标准，配套设施；物业管理。 硬件工作完成：售楼单页、折页；模型（室内平面、户型）；展板（地置、中心城远景规划、物业简介、总平面、功能会所配套、装修标准、销售进度表等）；透视图；电视广告片（30秒）； 筹
