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1、如何建立房地产金融的风险转移与共担体系摘要：目前，我国房地产金融还处于初级阶段，房地产市场的融资状况不容乐观，对银行信贷资金的依赖程度很高，银行资金在房地产行业的集中度也很高，房地产市场的风险过于集中在银行部门。本文首先介绍了目前我国房地产市场的融资状况；然后分析了上述融资状况形成的特定原因及经济环境；最后提出应通过创新金融产品，建立多层次的房地产金融市场，形成多元化的融资体系，建立一种转移风险、分散风险的机制，来解决我国住房金融存在的问题。一、我国房地产金融概况（一）房地产对银行信贷资金的依赖性很强众所周知，房地产业是资金密集型的行业，目前我国房地产的融资方式主要是银行贷款。多年来，银行信贷
2、资金的支持在一定程度上减轻了房地产企业的运营压力，极大地促进了房地产业的发展。 从房地产贷款的余额来看，1998年房地产贷款只有3106.23亿元，2004年底达到26306.3亿元，6年间年均增长42.8%。其中，1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元，到2004年达到7810.9亿元，年均增长20%；1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，2004年增加到16002.3亿元，年均增长83.0%。毋庸置疑，房地产贷款的罕见、高速增长有力地支持了房地产市场的发展，见图1：图1：房地产贷款、投资增长率 单位：% 数据来源：国家统计局我国房地产开发商自有资金较少，负债率普遍偏高。据国家
3、统计局有关数据，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，占资金来源的18.4%。从表面看，银行贷款所占比重并不高，但实际上，房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。如按平均七成按揭计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，因此，房地产开发资金中使用银行贷款的比重
4、在55%以上，如图2所示。SOHO中国董事长潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前肯定已超过50%。如果将开发商以“假按揭”套取银行信贷资金的情况考虑在内，该比重还要高的多。现实中，尽管很难获得准确的数据，但据估计，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。图2：19972004年房地产开发企业资金来源构成 单位：亿元、% 数据来源：根据国家统计局相关数据计算（二）银行信贷资金在房地产行业的集中度很高 房地产贷款占金融机构人民币贷款的比重，可以用来衡量银行信贷资金在房地产行业的集中度。1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%，到2
5、004年底这一比例提高到14.8%。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的30%左右，预测会上升到2007年的40%或更高。 2005年全国性商业银行贷款行业的投向占比情况也可以充分地反映这一趋势，见图3。并且，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加：2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底为34.3%，2005年3月底上升到了34. 5%。图3：2005年全国性商业银行贷款行业的投向占比 单位：%数据来源：根据中国工商银行2004年年报，中国银行招股说明书，中国建设银行、交通银行、华夏银行、深圳发展银行、招商
6、银行、浦东发展银行、民生银行2005年年报公布相关数据计算二、形成原因及风险在我国以银行信贷为主的住房金融体系中，商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金，基本形成了“银行贷款建房，银行贷款购房”的发展模式。并且，市场深度仅限于一级市场，房地产市场运行中各个环节的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。如果经济环境发生变化、房地产业出现过热，房地产价格出现周期性的波动、调整，就会影响房地产企业的资金链条、盈利水平，借款人的还款能力，抵押物的价值等，进而影响银行信贷资产质量，还可能会影响到金融机构的稳定性。显然，这不符合利益与风险对等的原则，不
7、符合商业银行安全性的经营要求。追本溯源，上述高风险融资状况的形成有一定的历史原因和特定环境。（一）消费需求是我国经济发展的基本立足点，住房消费是我国城镇居民本轮消费结构升级中最大的热点发展消费信贷是扩大国内需求的有效措施。我国的个人住房按揭贷款随着住房制度改革深化而产生，在扩大内需的经济环境下得以迅猛发展。1997年以来，该业务占个人消费贷款的比重始终在75%97%之间，对拉动国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。几年间，我国个人住房按揭贷款业务一直保持快速增长，得到长足发展，并初见规模。据人行货币政策执行报告，2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%。但与西方发达国
8、家相比仍然偏小，还有较大的发展空间。欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到了39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。对于我国来说，尽管受税收制度、消费习惯、收入增长等因素的影响，该指标会低于上述发达国家，但我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大是勿庸置疑的。（二）发展个人住房按揭贷款业务可以改善商业银行的信贷资产结构，减轻流动性过剩压力在发达国家商业银行，个人信贷业务已有较长的历史，其利润贡献度并不亚于机构信贷业务。据欧元区未合并报表数据显示，家庭信贷占到了银行贷款组合的30%，并且该业务的增长是1999年后银行贷款增长的主要动力。在我国，一直以来，着力于解决机构的融
9、资问题是商业银行的工作重点，形成了“重机构轻个人”的经营理念。随着金融改革的深入，银行间竞争日益加剧，为改善信贷资产结构，各银行开始重视个人金融业务，将其作为利润的增长点。在商业银行看来，对个人贷款的安全性要远远高于对公客户的贷款，个人按揭贷款属于优质资产，对该业务的竞争非常激烈。而房地产商往往要求只有提供开发贷款的银行才能提供按揭贷款。因此，在风险管理尚不能形成硬约束的情况下，银行选择参与房地产从开发到销售的多个环节。此外，由于对未来预期的不确定及投资渠道的缺乏，我国储蓄率一直居高不下，在目前阶段商业银行面临巨大的流动性过剩压力。利差收入是银行利润的主要来源，利息成本的增加使得银行有较强的放
10、贷冲动。由于行业竞争激烈、利润率低，多年来投向制造业等行业相当多的信贷资金形成了巨额不良贷款，而在房地产行业高速发展的背景下，房地产企业获利颇丰，商业银行必然有进入的极大诱惑和动力。并且房地产贷款的违约率相对较低，有房产抵押作为最终还款来源，商业银行有明显的倾向性。（三）商业银行发展住房信贷的积极性来自于对于房地产市场的乐观预期近几年，由于处于经济景气上升时期，我国房地产市场持续高速增长，商品住宅的销售价格快速上涨，见图4。北京、上海、深圳等大城市住宅价格的增速更为突出。 2005年在国家调控政策的作用下，部分地区房地产价格有一定的回落，但整体增长趋势明显。而且，受消费结构升级、城市化、土地供
11、应价格上升、人民币升值预期等多种因素的综合影响，不但一些沿海地区城市，部分内陆中小城市的房地产价格涨幅也较大。2005年12月，高于全国房地产平均涨幅的城市中就有为数不少的内陆中小城市，见图5。图4：全国商品住宅销售价格走势图 单位：元/平米 数据来源：1997-2005年中国统计年鉴图5：2005年12月房地产增幅高于全国平均水平的城市 单位：%数据来源：国家发展和改革委员会网站目前房地产贷款是商业银行盈利的重要增长点。商业银行对房地产市场盲目乐观，容易产生急功近利的倾向，多将扩大市场份额和盈利作为首要考虑因素。在经济景气上升阶段、房地产市场价格持续走高，只要项目不太差，销售就不成问题，隐含
12、的潜在风险被掩盖。而且房地产贷款多为长期贷款，风险的暴露期较长，一般在48年后才会开始显露。因此，尽管银行都加大了对资产质量的考核和惩罚力度，但在目前业务考核体制下，相关业务人员更倾向于完成当期上级下达的贷款任务。由于谁最能满足开发商的要求，谁的市场份额就迅速增长，因此银行在操作中存在一些不理性、不规范的问题，比如放宽审查标准、违反业务规程等，不可能做到主动控制目前尚为优质贷款的房地产开发和个人住房消费信贷。甚至在与央行和银监会的博弈中，商业银行和开发企业会默契地达成潜规则，想办法规避相关规定，从而影响了相关调控政策的严格执行与落实，造成了更大的隐患和风险。总体来看，目前四大国有商业银行的房地
13、产贷款质量较好。2004年末除农行不良贷款率相对偏高以外，其他三大行不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率4.6%。个人购房贷款资产质量明显高于开发商贷款，不良率只有1.5%，开发商贷款的不良率达到了10.5%。 不过，正如上文所述，该业务的风险暴露期较长，我国银行开展房地产贷款业务时间还很短，所积累的数据尚不足以看出中长期的水平，并且，尚未经过经济周期变动的考验。一般来讲，银行信贷与经济增长之间存在着紧密的正相关关系，商业银行的信贷会出现超前循环。在经济上升阶段，银行降低信贷标准，大力开展业务，资产的不良率较低；但当经济周期逆转的时候，不良资产率大幅增加。已有实证研究表明，当前
14、的信贷增长与四年后可疑资产比率上升间存在着显著的正相关关系。随着经济周期性发展，房地产市场的周期性波动也不可避免。此外，我国经济存在较严重的结构性问题，已经进入了大规模产业结构调整时期，这加大了居民收入的波动性和不稳定性，一旦收入情况变化或者房产价格下跌，借款人的违约概率将大大增加，即使完善的个人征信系统也无济于事。我国房地产对银行信贷的高度依赖，将成倍数地增加房地产波动对银行资产质量的影响。商业银行并不应对个人住房贷款盲目乐观，要吸取日本房地产泡沫的教训。三、建立风险共担的住房金融体系目前，我国住房金融还处于市场发展、培育、开拓的初级阶段，金融体系是“蓄水池”式的，由商业银行贯穿整条业务链，
15、大部分风险沉淀在银行部门。住房信贷产品一般具有周期长、信用风险高、管理难度大等特征，如果只有住房抵押贷款一级市场，没有相应的二级市场，外部金融市场就不能提供相应的风险分散和共担的工具和产品。商业银行发放住房抵押贷款后，在十几年、二十几年、甚至长达三十年的贷款存续期间必须被动地持有。一方面，房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，另一方面，银行无法通过相应的金融市场和产品对风险进行转移，信贷资金的流动性、银行系统的稳定性都受到极大的威胁。其实，与国外银行相比，我国房地产贷款在银行信贷资产中所占的比重并不算高。以美国为例，20世纪80年代以来，房地产贷款在美国商业银行的信贷资产中所占的比重一直不断上升，2002年，房地产贷款在前十大银行的信贷资产中所占的比重为20%强；第101到1000家银行的房地产信贷占其信贷资产的比重更是高达近40%。尽管如此，美国银行面临的风险却大大低于我国银行。这是因为依赖于丰富的金融衍生品和完善的金融市场，银行直接持有的住房抵押贷款余额并不高，金融市场深度和流动性的改善对银行所承担的风险进行了有效的分散。因此，房地产投融资的多元化，将在一定程度上化解房地产业给银
