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1、物业管理 业主委员会问答-考试必备问：什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。问：什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。问：物业管理区域应如何划定？答：物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划
2、分，应当征求居民委员会的意见。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。问：什么是物业服务收费？答：物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。问：物业服务一般包括哪些内容？答：1、物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；2、物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；3、公共绿
3、地、景观和花草树木的养护管理；4、秩序维护以及车辆停放管理；5、协助做好安全防范工作；6、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；7、业主委托的其他公共服务内容。问：物业服务收费标准如何确定？答：物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价。问：物业服务收费应遵循什么原则？答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。问：普通住宅小区前期物业服务收费标准如何确定？答：普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前
4、，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。问：分期开发的建设项目，可否调整前期物业服务收费标准？答：规划分期开发的普通住宅小区，同时满足以下条件的，后期项目的前期物业服务收费标准经价格主管部门确认后可作适当调整： 1、小区实行分期开发，可实行独立管理； 2、后期项目与首期项目可以预售（销售）时间间隔超过两年； 3、前期物业服务合同已经到期； 4、未与购房者约定收费标准。问：住宅小区内规划配套的设施及住改非用房如何交纳物业服务费？答：住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的
5、物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。住宅小区内的住宅物业经批准改为非住宅用途的，其物业服务收费可按照非住宅物业标准执行，并在物业服务合同中约定。问：业主与物业使用人之间谁交纳物业服务费？答：业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。问：物业服务企业能否收取修复补偿费用？答：因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与装修单位（装修人）协商确定一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。问：保修期限和保修范围的维修责任和费用由谁承担？答：建设单位
6、应按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。问：住宅物业的最终用户如何确定？答：住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：1、专有部分以单个业主作为最终用户；2、部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；3、全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。问：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施应由谁来维修、养护？答：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。问：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等移交管理后产生的费
7、用由谁承担？答：相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后，应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造，所发生维修、养护、更新改造等费用，在企业成本中列支。问：物业管理用房如何配置?答：浙江省物业管理条例第二十七条规定：“建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。”问：物业服务收费的有哪几种计费方式？答：有包干制和酬金制两种。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计
8、费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服计费方式。问：物业服务企业应如何做到明码标价？答：物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停车收费标准、价格举报电话12358等有关情况进行公示。问：酬金制和包干制收费方式的，物业服务企业应分别公布哪些收支情况?答：物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规
9、定建帐立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。问：普通住宅小区物业服务成本或物业服务支出构成一般包括哪几部分？答：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；4、办公费用；5、物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；7、经业主大会同意的其他费用。问：电梯、增压水泵等高能耗设施设备运行消耗的电费如何分摊？答：共用电梯、增压水泵、水
10、系景观、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。问：物业区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益归谁所有？如何使用？答：物业区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除合理经营成本后的收益归全体业主所有。上述经营收益应当按物业管理条例的规定主要用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护。其中物业共用部位、共用设施设备收益可以按照业主大会通过的物业服务合同或其他决定用于物业管理方面的需要。问：业主、非业主使用人能否改变物业的设计用途？答：浙江省
11、物业管理条例第四十一条规定：“业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续”。问：业主应如何交纳物业服务费用或者物业服务资金？答：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。物业服务费预收期限不得超过12个月。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。问：能否限制损害业主共同权益行为的业主的共同管理权？答：业主拒
12、付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。问：物权法中的“业主”应如何认定？答：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定（人民法院、仲裁委员会的法律文书、继承或者受遗赠、合法建造）取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。问：谁来指导和监督业主大会、业主委员会的活动？答：住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则第六条规定：物业所在地的区
13、、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。问：在什么情况下应该召开第一次业主大会？答：物业管理区域具备下列条件之一：(1)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的； (2)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。问：分期开发的建设项目，可否成立业主大会？答：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度
14、等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。问：如何成立业主大会筹备组？答：物业管理区域符合业主大会成立条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表的人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织推荐。问：筹备组应当做好哪些筹备工作？答：筹备组应
15、当做好下列筹备工作：1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 3、草拟管理规约、业主大会议事规则；4、依法确定首次业主大会会议表决规则；5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；6、制定业主委员会选举办法；7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。问：业主大会会议召开的形式有哪几种？答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。问：什么情况下可以召开业主大会临时会议？答：有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：1、经
