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1、第一章 房地产市场分析第一节 重庆房地产宏观分析房地产经济的发展无疑与整个国民经济的发展、基础设施的建设和城乡居民的收入水平是息息相关的。一、 重庆经济发展状况据统计，2001年全市实现国内生产总值1750亿元，比直辖前的1996年增长53.1%年均长8.9%，比全国平均增长速度快1.1个百分点。五年全市累计完成国内生产总值7598.4亿元，比直辖前五年增加3691亿元。2001年是重庆直辖以来国内生产总值增加最多的一年，达161亿元，比增量其次的2000年的增量还多51亿元；增速是近几年来最高的一次，达9%，比全国高1.7个百分点。国民经济的快速增长，带动地方综合经济实力不断增强，呈现出“十
2、五”开局良好的态势。直辖以来，重庆城乡市场繁荣，社会消费平稳增长。2001年，社会消费品零售总额为699.3亿元，比1997年增长57%，年均增长9.4%。从上述数据中可以看出，重庆国民经济的快速增长和社会消费平稳增长的趋势，为房地产的发展奠定了良好的经济环境。二、基础设施发展状况1997年至2001年，重庆市基础设施投资964.8亿元，其中2001年完成投资286.2亿元，比1996年增长311.1%；城市维护建设投资累计176.3亿元。投入了大量的资金用于城市道路、桥梁建设，新建了围绕主城区的两江滨江路，以及主城区外环高速公路；建成了跨越长江与嘉陵江的黄花园嘉陵江大桥、渝澳大桥、鹅公岩长江
3、大桥、李家沱长江二桥、大佛寺长江大马桑溪长江大桥、万州长江大桥；新建了袁家岗、杨公桥、牛角沱立交桥三座大型立交桥；完成了大量道路的翻修、拓宽以及主骨架高速公路的升级改建。规划中的菜园坝大桥也即将开始建设。随着重庆交通基础设施投入的不断加大和路桥收费体制的改革，区域隔阂相对缩小，渝中区与其他主城区的联系将更加紧密。特别是南坪地区与主城区通过几座大桥联结成一片，南坪成为事实上的城市中心。三、房地产发展状况重庆国民经济的持续好转和基础设施的不断完善，促进了重庆房地产经济的全面发展，对重庆房地产组团格局的变化和产品的发展产生了深远的影响。2002年上半年，重庆房地产市场继续维持其强势特征，全市房地产开
4、发投资总量达82.19亿元，同比增长29.4%，总量及增速均高于同期房地产开发投资水平。房地产开发市场形式总体看好，尤其是土地出让的有效控制，有利于房地产的健康发展。近三年以来，全市房地产开发投资格局在不断发生变化。渝中区虽一直保持着“第一”的头衔，而围绕在渝中区周围的几个区近三年的开发投资量却呈逐年上升走势。1999年至2001年，九龙坡区受高新区地产热的拉动，开发投资量跃居第二，渝北区受北部新城开发的影响，投资量大增。今年上半年，南岸区受其滨江路的成功打造及良好的政策环境影响，房地产开发量快速增长，目前，已超过九龙坡区与渝北区，开发投资总量达9.64亿元，接近渝中区10.93亿元的水平。2
5、002年上半年，重庆市商品房销售呈“逐步增长”态势。同比增长23.8%，其次是商业营业用房，同比增长12.2%，写字楼受供过于求影响，同比增长下降21.4%。商品住宅平均销售价格略有增长，为1144元/平方米，与去年均价相比增长了1.1%，但增幅明显低于去年增长5.0%的水平。（一） 各区域房地产的发展状况从2000年开始，重庆各区域房地产呈多点发展、齐头并进的趋势。各区政府将房地产作为支柱产业进行大力发展，相继提出了发展房地产经济的主题思想，产生了大批有代表性的楼盘。江北：在政府“北移东下”的城市规划和战略部署下，1997年后，北部房地产开发成为持续发展的热点区域，“向北、向北、再向北”已成
6、为北部房地产开发不可阻挡的潮流，直指两路地区。同时，嘉滨路的不日完工，激活了江北大量江景房用地的开发，一些江景大盘如：东方港湾、金沙水岸等业已亮相重庆房市。南岸：2001年后，南岸区政府凭借其拥有的自然景观资源南山风景区和漫长的江岸线，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口号。其沿江一线的开发也继北部开发热潮之后成为又一个新的亮点区域，先后出现了江山多娇、海棠晓月、融桥半岛、帝景名苑、泰正花园、回龙湾竞地溯源居等一批有代表性的高素质景观大盘。渝中区：在渝中区房地产住宅市场相对沉寂的9799年，各区域凭借独特的市场号召力，大量消化渝中区消费者。在这种情况下，渝中区政府提出了“永远的渝中”口
7、号，重整房地产经济。从2000年开始，先后出现了御景江山，天伦华苑等一批全市概念的热销楼盘。其他区域也意识到房地产在区域经济发展中的重要性，大力发展房地产经济，如九龙坡地区政府也提出了打造“重庆后花园”的口号、沙坪坝区域运用其拥有的深厚文化底蕴，大打文化牌。（二） 产品发展状况重庆房地产住宅产业经过近二十年的发展，以经历了从经济型成套型花园小区型的三代住宅发展历程。随着区域经济的持续发展，这已经是一个公认的现实。但就房地产业的发展趋势而论，则观点不一。对房地产业发展趋势的判断和分析，是房地产住宅项目投资的重要前提。我司认为，一个区域房地产业的发展速度和规模，会受该区域社会经济发展水平的直接影响
8、，而发展趋势则是受消费水平、消费观念、市政环境条件等多种因素的影响。就重庆近几年的发展趋势而论，伴随汽车保有量的激增和道路系统的完善，郊区住宅以低密度，高质量的环境吸引了越来越多的购房者，成为主流产品，但市区住宅仍对部分老居民及郊县购房者具备吸引力。重庆经过直辖以后数年的发展，影响住宅产业的三大因素已经发生了极大的变化：1. 消费水平：重庆总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者、白领、金领阶层的人数在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。2. 消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念的影响，消费者已经从过去对住宅单一的数量的追求转化到现在的对居住综合质量的追求。“好房子不一定是最好销的房子”，而
9、能够在生活的理念上引起消费者共鸣的社区将是现在以及今后房地产的发展方向。3. 市政环境：随着城市化进程的发展和半小时主城区的实现，中远郊的交通状况得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一种时尚。综上所述，适应市场需求的新生代住宅，及空气好，生态环境好的区域，建造密度低、低容积率、低楼层的“三低”品质住宅将会成为近几年重庆房市的新宠。这类住宅产品一般选择在交通方便的郊区。在需求多元化的时代，在激烈的市场竞争中，只有强者才能脱颖而出。4. 近期政策动向及影响：中国是一个政策干预经济的国家，政策的倾向即是经济的发展。国家或地方政策队房地产的影响最主要的因素就是土地
10、政策。土地级别的调整，对未来房市影响异常深远，特别沙区、南坪等主城副中心，滨江沿线土地环城高速公路沿线土地，轻轨沿线土地的使用权土地出让金大幅度提高，其影响主要在以下几个方面：l 明确房地产发展的方向其中南坪是调整的重点之一，标志着这些地区在未来的房地产开发中的重要地位l 促使房价的提高房价必然在这种调整中有所上扬，对于拥有先前的土地储备的开发企业而言具有了成本上的优势。在竞争中取得绝对优势和利润的增加是影响的有利方面。l 加快房地产行业的洗牌今后拿地的成本越高对本项目8年左右的开发周期而言而言具有利好的影响，进入成本的提高使后来者没有成本方面的优势，并将促使一部分竞争者退出市场，完成行业整顿
11、。第二节 南岸区房地产市场分析一、 供给分析2001年后，南岸区政府凭借其拥有的自然景观资源南山风景区和漫长的江景线，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口号。由此引发了南岸的开发热潮。目前在售项目分析：案名阳光华庭海棠晓月骑龙山庄帝景名苑融侨半岛泰正花园竞地溯源居回龙湾地址南坪东路南坪东路海棠溪南坪长江村南岸区长江大桥南桥头南坪滴水岩南坪金山路南岸海峡路 四公里至五公里之间开发商洋世达房地产浦辉房地产金阳房地产帝 景 置业融侨长江泰正集团竞地实业重点工程建设拆迁开发,鸥鹏物业体量 （建面）100000平方米800000平方米142000平方米55561平方米350万平方米150000平
12、方米11.5万平方米主要卖点自然景观（南山山景及江景）规模大、拥有温泉公园、江景次中心地段、低价位，部分江景房自然景观和完善的配套超大规模，半岛地形及长远的发展趋势绝佳地段、步行街、医药市场及环境多层,住宅平面环绕中心园景带人性化，合理化的户型，教育产品配置、配套VVVF型电梯、红外线报警、紧急救助系统等三菱电梯、智能电表、火灾自动报警系统等电话线接口宽带数据线接口，防火防盗子母门等清水房，接市政供电、供水网。网球场、游泳池、休闲中心、智能保安等优质双扇豪华门、小区自动消防喷淋系统等麦德隆，电话线接口麦德隆，电话线接口主力面积130平方米70平方米、110平方米120平方米、160平方米130
13、平方米、90平方米80平方米、128平方米120平方米、130平方米121.98平方米112.30平方米160平方米主力户型三室二室、三室三室二室、三室二室、三室三室、四室、跃层三室、四室、跃层四室价格（元/平方米）2200元（起售价）2390元（起售价）2200元（起售价）3100元（起售价）2700元（起售价）2260元（起售价）2730元（起售价）2160元（起售价）付款方式农行：7成20年按揭中行、工行：8成30年按揭工行：7成20年工行、建行：7成30年按揭8成30年农行，浦东发展银行：7成20年按揭一次性，分期，按揭付款一次性，分期，按揭付款。二、竞争分析：（一）楼市即将进入全面竞
14、争时代1、 大盘不断涌现，改变了原有的竞争格局，随着强力竞争者的不断加入，技术不断升级，对开发和管理能力提出更高要求；2、 竞争不在象以前靠1、2个卖点就能够成功，而是营销、服务、成本管理等项目开发的全过程；3、 传统推广手段的效果进一步减小，整合营销成为工作重点；4、 物业形态不断丰富，市场合理细分，对大盘的客户进行分流；5、 消费者维权意识正在逐步觉醒，消费也更加理性。 （二）区域市场的竞争非常激烈1、 大盘不断产生，影响了消费者对住宅的消费行为模式。2、 城市化的进程加快，短期内的土地供应增加以及先前的土地储备的释放，更增加了竞争的激烈程度。3、 进入本区域的开发企业的实力都得到加强，如
15、融侨、竞地、渝海以及跨行业的隆鑫、美心等。（三）2003年即将开盘的项目简介 1、海棠晓月区，项目占地近亩。包括怡景天域高尚住宅区和第一大道滨江花园商务区，是集住宅、金融、旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务等为一体的高尚商务居住区； 2、武夷山水天城，占地余亩，项目定位为高档景观住宅，其中有特色商业物业； 3、东原地产南滨路项目，项目占地余亩； 4、阳光一百国际新城，项目总占地余亩，首期启动余亩； 5、美心集团别墅项目，项目占地余亩； 6、 渝海南岸项目，占地亩；7、 隆鑫骏逸天下项目，占地亩；另外，将在明年启动的项目还有天池林海、阳光华庭三期组团等等。 同时，南岸今年已入市的大盘也将在明年推出数量不等的住宅产品及相关物业，具体有：融侨半岛风临洲，推出约万左右。据悉，到明年，融侨半岛配套
