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1、（建筑工程管理）嘉兴建筑总部大厦定位报告建筑总部大厦定位报告壹、嘉兴写字楼市场的发展现状1、近年办公楼的投资情况从上述图表能够见出，2000年至2005年的六年间，在完成投资上除2002年和2005年出现下降下，其它年份均保持了30%之上的高速增长。从办公楼的投资周期来见，从购置土地到办公楼项目的竣工至少需要3-5年时间，所以办公楼市场投资表现普遍存在滞后的现象，壹个时期的投资表现通常是上壹个周期的延续。嘉兴办公楼投资在“十壹五”的第壹年达到阶段性的高点后2002年呈现回落，主要原因在于2002年这壹年嘉兴房地产市场开始启动，住宅市场迅速升温，住宅楼成为投资的主导产品，开发商更倾向对住宅的投资
2、，相对减弱了对写字楼的开发建设，因此该年度整个房产市场较活跃，但写字楼却有所冷淡；而2005年完成投资额出现较大幅度下降跟国家对地产领域的宏观调控有关，该年国家陆续出台相关政策，重点控制地产投资，嘉兴不可避免的受到波及。因此总体来见，嘉兴写字楼投资呈现明显的上扬趋势。2、近几年办公楼施工建设情况从上图能够见出，反映供应量先行指标的施工面积，在2001年和2004年的俩个年份年增长率超过100%，原因是2000年和2003年的市场需求强劲，在市场引力的作用下，2001年和2004这俩年的新开工面积大幅增加；而2002年和2003年俩年嘉兴房地产的壹个典型特征是住宅需求市场急剧火爆，投资需求和投机
3、需求同时释放；而2001年表现强劲的办公楼市场进入2002年后壹度出现萎缩，在这种情况下，房地产开发商重点倾向于住宅产品，明显延缓了办公楼的推出节奏。随着需求市场的回温，2004年办公楼施工面积急速反弹，2005年嘉兴办公楼市场开发开始进入平稳发展期。3、近几年写字楼市场的供求情况年份20012002200320042005竣工面积12049055655472784608289299销售面积（）2539415152025426401157030空置面积（）1560511670150352191213356从上面的图表能够见出，2001年至2005年嘉兴写字楼空置率壹直控制在壹个较低的水平，壹方
4、面是由于市场的供应量相对有限，另壹方面也说明市场需求稳定上升；2005年竣工面积急剧膨胀，而空置面积相对04年有不小幅度减少，壹个重要原因是租赁市场的潜能开始显现，据统计嘉兴2004写字楼租赁价格上涨超过30%，大量社会资金流向写字楼领域，致使写字楼投资市场异常活跃，这说明嘉兴写字楼市场已被激活，强劲的走势显示了市场对写字楼的认可度和接受度明显增强，同时也是嘉兴写字楼市场开始走向成熟的反映。4、近年嘉兴写字楼销售价格变动情况从上表能够见出，2001年嘉兴办公楼的价格指数达到较高点，2002年跌至最低点，而2003年又开始回升。从近几年办公楼的价格涨跌幅度走势来见，且没有形成像住宅那样持续上扬的
5、走势，这种情况的出现由当时市场决定的，从销售面积来见2001年写字楼为2.54万方，而2002年只有0.15万方，交易量的下滑自然会促使销售价格的下跌，但值得注意的是0.15万方的成交量也且不足以反映当时写字楼的真实价位情况；在2005年之前写字楼市场价格壹直维持在壹个较低的水平，跟写字楼本身的品质有关，能够说2005年之前的写字楼供应市场的主流为中低端产品，许多写字楼都是旧翻新和改建而来的，整体市场价格自然较低，但2005年之后，随着中高端产品销售的强势，整体市场价格被拔高。二、同区域类比楼盘个案分析财富广场项目概况：该楼盘东临市公安局、南面中山西路、西面昌盛中路。由嘉兴港区大洋房地产开发有
6、限X公司投资开发，总体规划为二期。物业类型为高层写字楼、高层住宅和高层酒店。项目点评：该项目地处嘉兴商业中心和大润发购物中心的环伺之中，地段位置相当优越，交通便利，周边配套设相对完善；其自身的配套亦领先于市场同类产品，档次定位较高，品牌形象优势明显，项目综合品质属上乘。由于物业持有成本相对昂贵，租赁客源群体相对有限。江南摩尔项目概况：该楼盘位于秀洲行政中心南面，由浙江金泰阳房地产开发X公司开发建设，整体规划为壹期，物业类型为高层商办住。项目点评：该项目为秀州区重点推广项目，品牌形象感召力较为强势；由于和商城融为壹体，各类配套极为完善，商业办公氛围比较浓厚。但由于江南摩尔整体项目系综合性物业，势
7、必弱化办公楼形象；同时由于整体项目体量大，物业类型多样，物业管理难度较大。总体上见，写字楼综合素质较好，具备较强的投资潜力。世纪广场项目概况：该项目位于中山西路，阳光大酒店北面，由浙江新亿达置业股份有限X公司投资开发，整体规划为壹期。物业类型为商住俩用。项目点评：该项目地处市区中山西路阳光大酒店北面，是嘉兴老城区商贸中心和新兴发展的秀洲新城的连接点，地理位置相当优越，各类配套设施较为完善，交通便捷，海景式退台和空中休闲花园构筑的生态庭院具有壹定的特色；可是该写字楼项目形态上缺乏现代、挺拔的立面设计风格，形态功能给人感觉欠佳。国浩广场项目概况：国浩广场位于中山路和昌盛路的交叉口，和大润发超市隔路
8、相望；该项目由国浩置业有限X公司开发建设，整个项目由22层写字楼和18层单身公寓组成。项目点评：国浩广场位于昌盛路和中山路这俩条城市主干道的交叉口，地处秀州新区的中心区位，是嘉兴主要的高档商务生活区之壹，交通十分方便快捷；项目地处大润发商圈的中心点，人气、商气都十分旺盛，商业、居住、办公和其它配套都已经相当成熟。不过该项目地块面积较小，因此限制了写字楼的建筑空间，使得区内配套有限，而且三面临街，噪音、灰尘等影响较大。另外在租售方面临大树商务楼、福瑞国际等中高档办公楼的直接竞争。三、嘉兴建筑业行业发展简况建筑业已成为嘉兴城市经济的重要物质生产部门，它和城市经济发展、人民生活的改善有着密切的联系，
9、嘉兴正处于从中等发达城市向发达城市的过渡阶段，随着嘉兴城市建设的加速推进,建筑行已逐渐步入到壹个快速良性的发展轨道,特别是在2004年以后建筑业发展渐入佳境,2004年全市完成建筑业总产值127.04亿元，其中市区39.35亿元，比上年分别增长26.8%和32%；完成竣工产值95.27亿元，其中市区25.02亿元，分别增长24.6%和9.5%；创利税6.43亿元，其中市区2.56亿元，分别增长15%和34.7%；建筑业增加值30.5亿元，其中市区10.19亿元，分别增长30.3%和47%。2006年全市建筑业完成总产值超过180亿元,完成省外产值6.99亿元,分别比2005年增长29.32%和
10、166.79%，按照现有的规模和发展速度,预计2007年全市建筑业产值将轻松突破200亿元大关.建筑行业已成为嘉兴城市经济快速增长的重要力量。嘉兴建筑行业的发展得到了嘉兴地方政府的密切关注和积极扶持，2006年11月嘉兴首个扶持建筑业发展的政策关于加快建筑业持续健康发展的若干意见瓜熟蒂落。该意见通过体制创新、质量兴业、规范市场秩序和加强政策扶持等举措，力挺本地建筑业发展。日趋规范的建筑市场为嘉兴建筑业和谐发展营造了良好的氛围，嘉兴地区的建筑业生产水平和能力的渐强地位将得到进壹步的巩固。然而从整体上见，嘉兴建筑业依然存在产业集中度低、规模较小、技术粗糙、过度竞争等问题。四、 嘉兴市本级建筑行业相
11、关企业名录类别企业名称电话号码市政工程建设万盛市政开发X公司华盛城镇建设开发X公司江苏华实市政工程X公司嘉兴分X公司诸暨市市政工程有限X公司嘉兴办事处通天路桥工程有限X公司鸿通市政建设工程X公司温岭市市政工程X公司驻嘉兴办事处路桥工程杭州宇航交通工程有限X公司高速公路乍嘉苏高速公路有限X公司苏嘉高速公路服务区运营有限X公司杭溥高速公路有限X公司嘉绍高速公路有限X公司绿化圆林工艺术禾盛圆林绿化有限X公司汇丰圆林绿化有限X公司圣莱特工程有限X公司阳光花园花艺绿化有限X公司时代绿化工程有限X公司环艺绿化工程有限X公司景天园林绿化工程有限X公司嘉兴市水利园林绿化工程X公司嘉兴市园林绿化工程X公司天姿绿
12、化圆林工程有限X公司禾风园林工程有限X公司苏嘉园林发展股份有限X公司金日园林有限X公司绿园园林监理有限X公司绿都园林工程有限X公司富鼎园林景观工程有限X公司龙旺园艺有限X公司宏业花木有限责任X公司南湖花卉园艺工程有限X公司绿发花木销售有限X公司新意花卉园艺场环境保护创源环境监控技术有限X公司恒康室内环境监测技术有限X公司苏环室内环境监测技术有限X公司拯绿环保科技有限X公司毅辉环保科技有限X公司大禹环境工程有限X公司天源环境工程有限X公司东润环境工程有限X公司永联环境工程有限X公司江南环境科技有限X公司洪合环境工程有限X公司绿野环境工程有限X公司上海凯泉给水工程有限X公司嘉兴分X公司嘉源给排水有
13、限X公司广源水处理有限责任X公司冯卓水处理设备厂秀洲区污水处理有限责任X公司爱迪曼水生态工程有限X公司嘉美水处理工程有限X公司嘉源污水处理有限X公司南湖置业股份有限X公司浙江新亿达置业股份有限X公司浙江嘉宇工程管理有限X公司嘉兴市大地房地产开发有限责任X公司嘉兴市大都市置业有限X公司嘉兴市广源房地产开发有限X公司嘉兴市天城房地产开发有限X公司嘉兴市太阳城房地产X公司嘉兴市中环置业有限X公司嘉兴市龙盛置业有限X公司嘉兴市亚厦房地产开发X公司嘉兴兴城置业有限X公司嘉兴市兴嘉房地产有限X公司嘉兴市时代置业有限X公司嘉兴市足佳房产有限X公司嘉兴市嘉业阳光城房地产开发X公司嘉兴市瀚森房地产开发有限X公司嘉兴市鑫港房地产开发X公司蔚蓝置业有限X公司据初步统计：目前嘉兴市区注册的房产X公司有余家物业X公司天成物业众安物业大地物业大树物业东方物业吉杨物业地诚物业亚信物业
