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1、房地产税费1、增值税 增值税实行三档税率，基本税率为17%，低档税率为13%，出口货物税率为零，小规模纳税人销售销售货物或应税劳务的征收率4%。 计算公式： 当期应纳税额 =当期销项税额 - 当期进项税额当期销项税额 =销售额征收率 销售额 =含税销售额（1+征收率） 小规模纳税人当期应纳税额 =销售额征收率 销售额 =含税销售额（1+征收率） 消费额、营业税、印花税按国家有关规定执行。2、企业所得税 外商投资和外国企业的生产性企业所得税率15%，地方所得税税率为应纳税所得额3%。 内资企业年应纳税所得额低于3万元，税率18%；3万元 - 10万元，税率27%；10万元以上，税率33%。3、个
2、人所得税 个人所得税率适用下表 个人所得税率表级数 全月应纳税所得额 税率（%） 速算扣除数1 不超过500元的 5 02 超过500元至2，000元的部分 10 253 超过2，000元至5，000元的部分 15 1254 超过5，000元至20，000元的部分 20 3755 超过20，000元至40，000元的部分 25 13756 超过40，000元至60，000元的部分 30 33757 超过60，000元至80，000元的部分 35 63758 超过80，000元至100，000元的部分 40 103759 超过100，000元的部分 45 15375注：（本表所称全月应纳税所得额
3、是指外籍人员每月收入减除4，000元后和中国居民每月收入减除800元及定额扣除各项补贴100元后的余额）4、房产税 计算公式： 外资全年应纳房产税=房产原值（1-30%）1.2%或租金收入12%。内资全年应纳房产税=房产原值（1-扣除率）1.2%或租金收入12%。5、土地增值税 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 计算土地增值税税额可按增值税乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 土地增值税税额 = 增值额30% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
4、的部分 土地增值税额 = 增值额40%-扣除项目金额5% 增值税超过扣除项目金额100%，未超过200% 土地增值税税额 =增值额50%-扣除项目金额15% 增值税超过扣除项目金额200%的部分 土地增值税税额 = 增值额60%-扣除项目金额35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。收费标准(工商行政管理收费标准)类 别 收费标准 备 注注册资本 1000万元 注册资本1.0% 最低50元 1000万元 超过部分0.5 1亿元 超过部分免收 设立常驻代表机构 600元 延期收费300元企业名称申请 100元 预先申请登记100元变更登记 100元/次 增加注册资本只交追加部分注册登记
5、费基础设施主要项目收费价格标准单位：人民币元 项目 类别 价格 备注 给排水 增容费 500元/米3 按日用气量一次性交纳 水费 工业 0.7元/米3 酒类饮料 0.7元/米3 机关团体学校 0.6元/米3 建筑营业等 1.0元/米3 排水设施使用费 0.15元/米3 按实际用水量80%计收 煤 气 增容费 500元/米3 按日用气量一次性交纳 煤气费 民用 1.0元/米3 开发区为人工煤气 工业 1.3元/米3 营业等 1.6元米3 热力 增容费 蒸汽 15万元/米3 按平均每小时用量一次性交纳 水暖 30元/米2 按建筑面积计收 蒸汽费 115元/吨 采暖费 25.41元/米2 按建筑面积
6、计收,层高3米 电讯 初装费 2600元/台 不包括话机 电力 贴费 10千伏用户 660元/千伏安 按变压器容量一次性交纳(T接) 基本电价 10千伏用户 10元/千伏安月 电费 10千伏用户 0.4-0.52元/千瓦小时 按用户用电性质、功率因数等 注：准确及详细情况可向规划建设局或有关专业管理部门查询土地费收费标准 1、土地出让价格：每平方米26美元，对特殊项目可根据投资强度、产出效益、技术含量及付款期限由双方另行协商确定。 2、土地使用费：投资企业每年每平方米1元人民币。保险福利费标准项目 标准（按中方职工工资总额额计） 备注 养老保险金 2100% 其中个人承担3% 失业保险金 11
7、0% 工伤保险金 03-06% 各行业费率按规定的比例缴纳 住房补助基金 3993% 物价等项补贴 10% 注：外资企业中方职工工资不得低于开发区企业最低工资标准住宅小区的概算（含小区配套设施）原创某小区概算方案一、占地：8.42亩，252.6万元（地价按30万元/亩）二、建筑面积：10416平方米（包括地下室，不包括阳台）三、基建造价：781.2万元（750元/平方米）四、 市政配套费（土建和征地费用的5%）46.11万元。五、旧城改造费（安土地2万元/亩）16.84万元六、人防费（按建筑面积40元/平方米）：35.71万元七、工程报建费用:73.43万元1、规划费(放线按土地面积0.4元/
8、平方米,规划费按1.5万元/公顷):1.75万元2、勘探费:4.32万元3、设计费：209万元4、设计审查费(造价x 0.3%)：2.0l万元5、招标代理费(造价x 0.3%)：2.0l万元6、质检费(造价x0.1%)：0.67万元7、监理费(造价x2.5)：16.74万元8、统筹费(造价x2.3)：15.4万元9、绿化:(绿化造价x30)：16.74万元10、节能(建筑面积5元平方米)：4.46万元11、预算费(造价x 0.3)：2.01万元12、施工合同审查费(造价x0.05%)：0.33万元八、区内配套工程(不包括锅炉安装及设备变压器安装费用)：447万元1、给水(包括二次加压)：12万
9、元2、电照：7万元3、排水(包括化粪池)：10万元4、道路：9万元5、区内绿化绿化造价(33.6元平方米)普通绿化标准价)：67万元九、不可预见费：20万元十、管理费:20万元十一、办理房产手续费(建筑面积的1125)：123.04万元十二 、营业税(收入x 5)：58.05万元十三、城建税(营业税x 7)：4.06万元十四、教育附加税(营业税x 3.5%)：2.03万元十五、平方米造价(不包括土地部门费用、阳台、地下室)：1373元平方来注：1、方案未计算土地部门收费2、因土质不清没有考虑基础处理费用3、物业管理费用未计算成本内4、锅炉变压器两项配套工程未计算成本内5、阳台、地下室未作销售成
10、本推荐】土地征用费用构成(参考值）1.1土地使用权出让金 13.34万元/亩1.2征拨用地费 按照土地总价2-3%1.3用地性质变更费 2元/平方米1.4土地补偿费 1.2万元/亩1.5国有土地补偿费 30元/平方米1.6农业重点开发基金 0.2万元/亩1.7耕地开垦 9元/平方米1.8土地复垦 0.2万元/亩1.9青苗补偿 0.1万元/亩1.10劳动力安置 3.5万元/人1.11土地费用合计 约18.2万元/亩房地产开发成本及其核算我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，目前正处于复苏阶段。对房产商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本
11、核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。 一、房地产开发成本的组成。 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分： 1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用
12、通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费
13、项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的1015，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。 3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分
