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1、房地产项目开发用好委托贷款可节税案例 来源：北京东审作者：案例 ZD股份公司为境内上市的综合型企业，其核心产业为房地产开发，由其控股子公司 ZD房产集团实施。目前已在国内多个大中型城市拥有房地产开发项目，并皆在当地设立控股的项目公司，各地的项目开发由ZD房产集团统一集中管理，资金由集团统筹调配使用。 2008年1月，ZD房产集团在Z省F市通过公开拍卖取得一块商住楼项目的开发权，按当地政府的要求，于2008年2月成立了Z省F市ZD房产公司（内资企业），公司注册资本1亿元人民币。其中，ZD房产集团6000万元，占注册资本总额比例60%；J省ZD房产公司（同为ZD房产集团控股公司的内资企业）3000
2、万元，占注册资本总额比例30%；F市城投公司200万元，占注册资本总额比例2%；自然人C某800万元，占注册资本总额比例8%。 2008年6月J省ZD房产公司与中国建设银行股份有限公司HZ支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向Z省F市ZD房产公司发放委托贷款2亿元人民币，用于该公司在F市的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年5月29日2010年5月28日，年利率为12%（商业银行同期同类贷款年利率为8%）。 本案例中，ZD房产集团为ZD股份公司控股子公司，F市ZD房产公司、J省ZD房产公司同为ZD房产集团的控股子公司。以上四方构成关联方，该项委托贷款业务构成关联方交易。 对J省ZD房产公司
3、贷款期间内主要税种应纳税额计算： 委托贷款期限内应收取的利息总额为20000万元12%2=4800万元。 （1）营业税应纳税额为4800万元5%=240万元。 （2）城市维护建设税（假定税率为7%）应纳税额为240万元7%=16.8万元，教育费附加（假定征收率为4%）应缴费额为240万元4%=9.6万元。 （3）印花税应纳税额为20000万元0.05%=10万元。 （4）水利建设基金应缴费额为4800万元0.1%=4.8万元。 （5）企业所得税（假定不考虑其他因素）应纳税所得额为4800万元240万元16.8万元9.6万元10万元4.8万元=4518.8万元，应纳税额为4518.80万元25%
4、=1129.70万元。 （6）J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为240万元+16.8万元+9.6万元+10万元+4.8万元+1129.70万元=1410.9万元。 对Z省F市ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算： 假定在贷款期满前该项目已全部实现销售，收入、成本、费用、税金均能准确核算，且会计与税收无上述事项外的其他差异。计算土地增值税时，财务费用中的利息费用与管理费用、销售费用一起按土地受让款与开发成本的10%计算扣除。 （1）印花税应纳税额为20000万元0.05%=10万元。 （2）企业所得税关联企业之间的借款扣除限额，假定参照企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第
5、三十六条的规定的扣除标准计算。 利息费用税前扣除限额为10000万元50%8%2=800万元。 企业所得税影响额为（800万元25%）=200万元。 （3）Z省F市ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为10万元+（200万元）=190万元。 对ZD房产集团该笔委托贷款业务整体边际税负影响额为J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额加上Z省F市 ZD房产公司委托贷款边际税负影响额，计算过程为1410.9万元+（190万元）=1220.9万元。 在上述假设条件成立的情况下，ZD房产集团下属项目公司通过内部融资会增加税负1220.9万元。 导致税负较高的主要原因如下： （1）项目公司之间委托贷款利率商定
6、为12%，与同期同类商业银行贷款利率8%的差异，产生了税收纳税调整事项。 （2）Z省F市ZD房产公司向J省ZD房产公司借款额（债权性投资）为2亿元，而接受的权益性投资额（注册资本）为1亿元，接受关联企业债权性投资与权益性投资的比例较大，存在着“资本弱化”的情形。在按企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第三十六条的规定的扣除标准计算时，Z省F市ZD房产公司允许税前扣除的利息费用限额与实际支付额产生巨大差异。 因此，房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方式进行资金融通时，要慎重考虑融资规模与贷款利率。不当的融资规模与利率可能会导致整个集团因此增加沉重的边际税负。 分析1委托贷款是否属于
7、正常的商业银行贷款范畴？ 根据中国人民银行办公厅2000年4月5日下发的关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知（银办发2000100号）第一条明确规定：“委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收取手续费，不得承担任何形式的贷款风险。” 银行代委托人发放的贷款是否属于商业银行贷款范畴呢？如果其属于商业银行正常银行贷款范畴，那么由委托人确定的贷款利率能否视为商业银行同期同类贷款利率呢？这有待于专业人士的界定，界定的结果将会直接影响委托贷款业
8、务的委托人与贷款人纳税义务的履行，关系到营业税、企业所得税、土地增值税等税种的征收管理。 据了解，委托贷款广泛运用于现金池和第三方委托贷款之中，其中现金池业务主要是在一家大型企业集团内部进行的资金借贷，在此项业务中可能产生的风险系数几乎为零。但是应用于第三方的委托贷款业务就有可能出现借贷风险，主要原因是在委托贷款中，银行只是代为发放、监管使用、协助收回，并从中收取一定手续费，不对任何形式的贷款风险承担责任。因此，借款人到期能不能如约偿付借款的风险不是由银行承担，而是直接由委托人承担。 2委托贷款是否属于关联方债权性投资范畴？ 中华人民共和国企业所得税法实施条例第一百一十九条规定：“企业所得税法
9、第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。” 委托贷款的贷款对象、用途、金额、期限、利率等由委托人确定，商业银行并不能影响或决定贷款合同的交易条款。就其实质而言，是委托人与贷款人之间的交易，如果委托人与贷款人为关联方，那么贷款人取得从委托人取得的贷款是否应属于实施条例定义的债权性投资呢？在计算债权性
10、投资与权益性投资的比例，是否要考虑贷款人从关联方取得的委托贷款的数额呢？这个问题的界定，对房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款行为，是否作为“资本弱化”的调查对象至关重要，对借贷双方的税收征管将产生深远的影响。 结论鉴于前文所述，新企业所得税法实施后，房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款业务涉及的部分税收问题尚有待明确，尤其是关于防止资本弱化条款中债权性投资与权益性投资的比例标准的制定，对于委托贷款的借贷双方都将产生巨大的影响。在有关国家税收政策未明确之前，企业的贸然行为，可能会带来较大的税务风险。如何寻找较为稳妥的融资方式，尽量减少政策不明带来的影响，是值得我们这些从事税收实务研究者
11、深思、探讨的问题。下面，我们仅就房地产开发企业在对下属项目公司资金方式从税收角度考虑，提出一些想法，供大家探讨。 适当增加资金需求方的项目公司注册资本。房地产开发企业下属的项目公司资金的拆借，主要是为了充分发挥集团自有资金的使用效率，并非为了赚取利息收入，对整个集团而言不能产生收入，同时也不能增加成本。为此，可以通过权益性投资的方式实现集团内部资金的调配转移。主要原因有：其一，投资方（资金闲置方）将资金投入到被投资方（资金需求方）时，不需要缴纳营业税等流转税。其二，权益性投资在资金使用期间不会影响资金需求双方所在项目公司企业所得税的征管。在投资收益分配时，符合条件的仍无需补交企业所得税。其三，
12、权益性投资的扩大可以有效减少、避免“资本弱化”条款的限制影响。这是最主要的考量原因。 如果上例中J省ZD房产公司通过权益投资的方式向Z省F市ZD房产公司注资2亿元人民币，那么上述有关的税务风险可化解至较低水平，并可合理的大幅降低融资方案的边际税负。委托贷款上海变身后再度出现 监管层沉默是金所有发帖|订阅文章 加为好友|给我留言 “投资收益率超过，而且没有任何投资风险，这样的投资方式你到哪里去找？”上海中资投资担保公司总经理张瀚融向记者大力推介的，是中资担保新近正在筹备与深圳发展银行合作推出的“好利来专业理财委托存款”。产品宣传册上的存款利息很是扎眼 。 “我们最近正在忙着招人，准备年内在上海设
13、二十多个网点！”张向记者透露，他们如此自信，是因为“领导不但认可了我们这个新产品，还建议我们和更多的银行合作”。记者就此致电上海银监局，相关人士表示不愿置评。 5.31%存款利息的吸引力 记者了解到“好利来”操作的具体过程是，委托人将资金存入指定的深圳发展银行，并和银行签订委托存款协议和委托贷款合同，同时取得中资担保出具的保函。中资担保将提供贷款项目供委托人选择，一旦委托人认可某一项目，将由中资担保提供贷款担保，委托人将钱借贷给贷款人。以一年期的“好利来”为例，委托人得到的利息收入与同期银行基准贷款利率相同，即，而贷款方的贷款利息同为，贷款方还需支付中资担保的担保费用和银行的的手续费，在获得贷
14、款时，贷款方还需以房产作足额的抵押。 张瀚融告诉记者，推出“好利来”主要基于目前个人及中小企业借贷难这一背景，同时也解决了部分高端银行储户不满于银行较低利率而投资无门的问题。对贷款方而言，贷款方只要有良好的还款能力和抵押物，就可以迅速从这里获得贷款。“好利来”年收益率超过，相对目前的银行存款利率，吸引力不言而喻。 记者询问上海银行一业务经理，他表示这种中间业务是各家银行最欢迎的，因为对银行而言低成本而且无风险。但他同时担忧，如果这一项目开展情况好的话，可能使银行一些追求高收益的高端储户流失，所以这项业务对上海本地储户总量大的银行影响会较大，而对深发展这样在上海的营业网点较少的银行，优势明显。
15、而担保业也在密切关注这一产品的市场反映。担保业人士认为，这个产品在上海肯定会有模仿跟进者，“以上的利率相信会吸引一批人。信托产品还是委托贷款 “好利来”究竟是个什么产品？一位担保业内人士评价，“好利来”的巧妙在于它游离在监管的边缘：从条款来看有点儿类似于信托产品，但是信托项目都是“多对一”，且是小范围内销售；而“好利来”既可以是多对一，也可以是一对一或一对多，而且对于委托者和贷款者数量没有限定，这样就规避了信托法的融资规模限制；另一方面，“好利来”又不同于委托贷款，委托贷款是有指定的贷借方，而“好利来”是多对多，这样，“好利来”对资金的提供者和使用者开了一个更大的“大门”。 上海某信托公司项目经理陈先生认为，这一产品其实同当年深发展推出的多方委贷非常相像，惟一的区别便是添加了一个担保公司的角色。该项目经理认为，因为多方委贷业务已经在年底被银监会叫停，现在由担保公司出面来做，的确可以规避银行监管障碍。 谁来监管？ 由于游离在监管边缘，这个产品在具体运作时可能处于没有监管机构监管的状况。前述担保业内人士认为，仅仅依靠中资担保自身的担保，很难完全保证“好利来”这一产品顺利运作，风险可能并不在产品本身，而是来
