林地_林木资产评估应该使用的方法.pdf

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1、( (经济问题探索 2X ( 刃年第8期 林 出包 、 林木资产公乒节亏应 公亥它气用 的 交夕去 李维长 一 、 林地资源价值评估的方法选定 对林地资源的价值评估一般使用较多且认同的主要方法有 : 比较方式评价方法 、 成本方式评价方法 、 收 益方式评价方法 、 收益比较折衷方式评价方法和简易地价式 。 这些方法各有不同的用途和理论依据 , 运 用普 遍的有 : 1 、 收益方式的评价方法 。 收益方式的评价方法主要是指收益现值法 。 收益 现值法对林地资产进行价值 评估 , 应当根据林地合理的预期获利能力和适宜的折现率 , 计算出林地资产的现价 , 并以此评定重估价值 。 用这种方法评估

2、时 , 林地上的附属物一林木价值评估也可用收益现值法 , 林地上的建筑物可视为林地附属 物 , 林地进行林区房地产开发时 , 其建筑物根据其使用类型 , 计算收益 , 再折为现值 , 用收益现值法计算其 价值 。 收益现值法的理依据是消费价值论 。 因为林地是一种特殊资产 , 它基本上不是劳动产物 , 也基本上不 存在生产成本 。 因此 , 劳动价值论 、 生产价值论原则上不构成评估的理论依据 。 消费价值论就是一种商品或 资产的价值 , 消费者为得到它准备为之付出的价格 。 林地作为一种资产 , 使用价值高 , 根据 Ba 口l e 胜和MO玲e 对美国18 7 0一193 7 年的农业 、

3、 矿业 、 林业和渔业部门的劳动力 、 资本成本 、 固定资产价格趋势进行分析发 现 , 林地的稀缺性增加 。 因此 , 林地逐步成为一种稀缺物 。 目前 , 我国法律规定 , 林地不能作为商品进行市 场交易 , 但其产权可以进行有偿转让 。 林地资产的价值评估是为产权交易服务 的 。 它是使用者为取得产权所 付出的代价大小 。 从实际使用 的角度看 , 林地资产的价值高低 , 取决于使用者对林地经营的预期收益 。 因 此 , 收益现值法是林地价值评估的理想方法 。 2 、 比较方式的评价方法 。 比较方式的评价方法主要指现行市价法 。 用现行市价法进行林地资产评估时 , 应当参照相同或类似林

4、地资产的市场交易价格 , 评估其重估价值 。 但我 国法律禁止土地买卖 , 林地不存在市 场交易价 。 林地产权的交易属 于无形资产的交易 , 它也是随着林地资产供求关系的变动而变动 。 虽然 , 无形 资产的交易很难找到类似的市场价 , 但它也反映了当时社会 、 经济 、 技术条件下林地的稀缺程度 。 在理论 上 , 无形资产评估价值的构成包括 : ( l )成本要素 。 主要有林地开发的成本支出和外部购入的林地成本 。 林地的开发成本即林地的直接成本和间接成本 。 林地原则上没有直接成本 , 仅有 间接成本 , 也就是林地的管 理费 、 折旧费等 。 如果用公式表示可写成 : 林地资产开发

5、成本 = 艺i C 十v i = l 这里 , iC 为O , 仅有 v。 外部购人的林地成本 , 包括向其它单位购入林地时实际支付的款项和购人后 为使林 地投人使用的整个过程中所追加的其它投人 。 ( 2 )效益因素 。 效益因素指的是林地资产评估价值的高低与林 地的社会效益和经济效益 的密切关系 。 社会效益是指以非货币形态度量的产生结果 。 如林地作为劳动资料能 够增加就业 。 经济效益是指林地使用后具有的获利能力 。 获利能力强 , 则林地的市场竞争能力就强 , 其评估 价值就高一些 。 (3 )其它影响因素 。 主要是指林地的市场供求状态 、 林地的垄断情况 、 同行业的价格等 。

6、因 此 , 把现行市价法和收益现值法比较 , 我们会发现现行市价法评估林地的价值 , 主要包括 V 、 社会和经济效 益 、 其它影响 。 后二者也反映了一定社会 、 经济 、 技术和管理水平下的合理获利能力 , 它减去前者 , 构成林 地的获利能力 。 至于折现率也是属 于成本因素 。 因此 , 理论上现行市价法和收益现值法中的收益现值非常近 似 。 所以 , 它也反映的是林地不完全的市场价 。 林地的产权转让是使用权的转让 , 是无形资产的交易 。 无形资产按取得的渠道可分为 : 自创无形资产和 外购无形资产 。 林地使用权的转让是外购无形资产的转让 , 对它的完全重置成本的评估 , 也有

7、一定的方法 。 10 4 林地的转让价格可包括两个部分 : 一是获取林地使用权的 “ 入门费 ; 二是林地供应方在产出效益后分享的 收人 。 第一部分是财务成本范畴 , 第二部分是效益分配的范畴 。 林地的重置成本是指第一部分而言 。 一般地 说 , 第一部分包括购买价 。 如果对过去购进 的林地进行重置成本评估 , 可采用物价指数调整法或市场价法进 行评估 。 效益部分主要包括 : 税金和利润 。 税金主要是林地转让征缴的流转税 。 基本公式为 : P T 关 t 式中 : - - T 一税金额; P 一林地成交价格; t 一流转税税率 。 利润部分可以是一次性的 , 也可以是多次性的利润

8、的总和 。 收益 的折现就是多次性的利润的总和 。 由于 林地转让产生的经济效益无法准确预先确定 , 因此 , 林地转让利润便有不确定性的特点 。 无论是从整个社会技术进步和经济发展的角度看 , 还是从林地资产本身的特点看 , 一般认为林地的利润 额和利润水平 , 在开发所占用的资金额的基础上 , 宜按略高于社会平均资金利润率来补偿 。 这也符合土地的 利润 由劣等地决定的一般观点 。 这样 , 林地资产转让价格构成中的利润额 , 也可用以下公式确定 : H h , + ( 乏Ci + V) r i二1 式中 : H一表示林地开发过程中占用 的全部资金 ; h ,一表示社会 平均资金利润率 ,

9、 它是一定时期内社会总利 润与社会总资金占用 的比值 ; r一表示科技 开发的正常风险率 , 它是一定时期内全社会未成功的科研项目研 制开发费用与全部科研费用的比值 。 目前 , 由于林地不存在市场交易价 , 林地产权的交易是无形资产的交易 , 很难找到类似的市场价 。 因 此 , 有些人认为现行市价法不适用于林地资产的价值评估 。 但林地产权交易存在市场价 , 它也随林地资产供 求关系 的变动而上下波动 , 是实实在在的 , 反映了一定社会 、 经济 、 技术条件下 的市场情况 , 也是一种理想 的评价方法 。 重置成本法是属 于成本方式的评价方法 , 一般适用于设备类资产 , 林地资产本身

10、基本上 不存在 重置问 题 。 只有在产权转移时 , 由于交易时间 的不同 , 存在着不同的基价 。 因此 , 重置成本法不适用于林地资产的 价值评估 。 清算价格法也是属于成本方式的评价方法 , 一般适用 于破产企业的资产评估 。 林地资产是固定的 , 具有 地域性的特点 , 不存在磨损和贬值 , 是永久性的生产资料 。 因此 , 林地不可能作为清算资产来处理 。 所以 , 清算价格法也不适用于林地资产的价值评估 。 总之 , 林地资产价值评估 , 不同于一般资产的价值评估 , 必须有适合的原理和方法 。 目前来看 , 收益方 式评价方法中的收益现值法和比较方式评价方法中的现行市价法评估林地

11、资产的价值较为理想 。 二 、 林木资源价值评估方法的选定 林木资源资产价值评估的方法除了收益现值法 、 重置成本法 、 现行市价法和清算价格法外 , 归纳起来主 要有 : 比较方式评价方法(市场价法) 、 成本方式评价方法(成本法 、 费用价法) 、 收益方式评价方法(期望 价法 、 收益还原法)和成本收益折衷方式评价方法(拟合法 、 格拉泽法等) 。 尽管叫法不一样 , 但理论上都 是根据林木资产的补偿价格和收益现值评估的 。 1 、 比较方式评价方法 。 比较方式评价方法要求一个发育充分的公开的林木资源市场 , 在这个市场中可 以找到各种类型的林木资产评估参照案例 。 但我国目前的情况很

12、难做到这一点 , 因此 , 它的应用受到一定的 限制 。 尤其是其中的清算价格法很难适用于林木资产的价值评估 。 因为清算价格也是市场价格 。 它是卖方受 到了某种强制 , 并在一定期限内要求变现 , 买卖双方处于不同地位 , 因而价格不同于公平市场价格 , 而且 , 这类市场的活跃程度较低 , 很难找到具有较好可比性的参照物 。 林业企业是地域性企业 , 由于林地资产具有 永久性的特点 , 一般不会破产 。 因此 , 清算价格法不适用 于林木资产价值的评估 。 2 、 成本方式评价方法 。 林木资产是一种再生资源 。 它的价格构成中应包括 : 再生费用 、 开发费用和损 失补偿费 。 因此

13、, 成本方式的林木评价方法是使用较多的评价方法 。 在成本方式的评价方法中主要包括 : 林 木费用价法 、 重置成本法 、 序列林价法 。 林木费用价法由 M . 凡u初坦朋 于185 4 年提出 , 比较适合于幼龄林 林木评估 。 重置成本法是按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估林木资产相类似的资产所需的成本 105 费用 , 作为被评估林木资产的评估值 。 此法适用于各类林龄林木资产的评估 。 序列林价法是孔繁文研究总结 的一种方法 。 它是按营林生产的投资和社会平均利润测算出不同年龄阶段林木的价格 , 根据这个林木价格与 林分现有蓄积比较 , 求出林木资产的价格 。 从评估考虑的具

14、体因素来看 , 成本方式的评价方法是属 于林木资 产补偿价格的评估方法 。 就价格成因而言 , 与林地资源相似 , 是效用 、 稀缺性和社会的有效需求三者相线作 用的结果 。 林木资产补偿价格构成因素及计费标准 , 除实际发生的外 , 通常由国家有关法律加以规范 。 评估 林木资产补偿价格时 , 首先要实地勘查评估对象 , 再根据实际情况 , 确定补偿价格的构成因素 、 计费标准和 方法 , 最后确定其补偿价格 。 3 、 收益方式评价方法 。 林木资产价格根据评估中所考虑的具体因素的特点 , 还有收益方式的评价方法 。 用收益方式的评价方法 , 关键是评估 由林木带来的超额收益 。 目前 ,

15、 最有效的方法是 “ 剩余价值法 ” (林业 部财务司编 , 19 97) , 计算公式为 : E 二 W 一 C 一 F 式中 : E一林木资产评估值 ; W一木材销售总收入 ; C一木 材生产经营成本 ; 卜 一木材生产经营利润 。 较有效的方法是 “ 年净收益现值法 ” , 其公式为 : 介 二 艺 (儿 一Ci) / (l + P)i 一n+ l i 二 l 式中 : E一林木资产评估值 ; 儿一第i年收人 ; Ci - - 第 i年支出;P一折现率; n , 林分年龄 。 除此之外 , 还 有立木期望价法 、 收益还原法都属 于收益方式的评价方法 。 另外 , 还有序列工数法 、 物

16、价指数调整法和成本收益折衷方式的评价方法( 于政中 , 19 95) 等 。 这些方 法各有特点和适用范围 。 但无论采用何种评估方法 , 都要依据于对林木资源资产的勘查资料 , 以评定资源 的 等级状况 , 确定其开发成本和收益 。 因此 , 成本方式的评价方法和收益方式的评价方法是最根本的评价方 法 。 在具体评估时要考虑如下因素 : (l )林木条件 。 (2 )林木蓄积量 。 ( 3 )林木质量 。 (4 )林木所处地理位 置 。 三 、 结论和建议 总之 , 从理论上看 , 林地资产的价值评估 , 应该采用收益方式评价方法中的收益现值法和比较方式评价 方法中的现行市价法 , 这两者都是林地资产价值评估的理想方法 。 林木资产价值评估宜采用成本方式的评价 方法和收益方式的评价方法 。 二者有很强的理论依据 , 也适合我国的国情 。 目前 , 我国森林资源资产评估中 林地 、 林木资产 的评估方法很多 , 评价的标准也不一 , 评价的方法各异 , 评价的结果更是五花八门 。 因此 , 建立统一的评价标准和方法 , 是森林资源资产科学管理的前提 , 也是森林资源资产走向市