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1、鹤龙湖农副水产品批发市场建设项目1、总 论1.1 项目概况1.1.1项目名称与开发单位项目名称：鹤龙湖农副水产品批发市场建设项目项目实施地点：湘阴县鹤龙湖S308线以南，东闸港以东，规划总用地面积76124.18平方米，约114.19亩。开发单位概况: 湖南驿通农业科技发展有限公司于二一二年四月十八日经工商行政管理部门登记注册，现注册资金贰佰万元，公司实行经济独立核算，自负盈亏的原则。公司共有干职工16人，工程技术管理人员8人，公司法人代表余润四，实行经理负责制，公司下设财务科、经营管理科、工程技术科。1.1.2建设内容、规模及资金来源建设内容及规模：兴建一个鹤龙湖农副产品综合市场，项目总建筑
2、面积92226平方米，其中，住宅及门店建筑面积84735.2平方米，市场建筑面积7390.8平方米，其他配套设施面积100平方米，并配套建设道路、绿化、给排水、供配电等基础设施。估算项目总投资：13125.4万元。资金来源：全部由企业自筹解决。1.2可行性研究报告编制的依据(1)、国家发展计划委员会计办投资200215号印发的投资项目可行性研究指南；(2)、国家计委、建设部计投1993530号关于“印发建设项目经济评价方法与参数的通知”(3)、湘阴县城市建设总体规划；(4)、国家有关建筑工程设计规范和标准；(5)、项目承办单位提供的相关基础资料。1.3可研究范围与工作概况(1)、本项目可行性研
3、究报告编制范围包括：鹤龙湖农副水产品批发市场建设项目的条件、建设规模与建设内容、建设方案、投资估算与资金筹措、效益分析等。(2)、可行性研究工作概况根据委托，我公司组织专业人员对项目建设相关情况进行了调查，分析了有关资料，依据现行有关法律、法规和投资项目可行性研究报告的编制要求及项目地的地理、水文、气象、交通、水电等基本情况，对项目的建设条件、建设方案、建设规模及综合效益进行了研究与论证，在满足技术可行、经济合理的基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.4主要技术经济指标（见表1-1）表1-1 主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积平方米76124.18约114.19亩
4、2净用地面积平方米62669.83总建筑面积平方米92226其中住宅及门店建筑面积平方米84735.2市场总建筑面积平方米7390.8其他配套设施面积平方米1004建筑基底总用地面积平方米29917.45容积率1.46建筑密度%39.037绿化率%26.458停车位个2282、项目开发背景与市场分析2.1经济与地理环境项目位于湖南省岳阳市湘阴县境内，项目区概况主要包括湘阴县基本概况、自然环境概况、人文环境概况和经济社会发展概况，下面分别说明。2.1.1地理位置与行政区划、区位湘阴县处于长沙、岳阳、益阳三市五县中心，县城至省会长沙仅38公里，位于长沙市区长株潭半小时经济圈内，长株潭“两型社会”综
5、合配套改革试验区紧密圈层，是长株潭城市群向洞庭湖南岸拓展空间、带动“3+5”城市群发展、连接武汉城市圈的核心节点。总面积1581.5平方公里，总人口近70万。全县辖12个镇、7个乡：文星镇、袁家铺镇、界头铺镇、樟树镇、南湖洲镇、三塘镇、长康镇、城西镇、湘滨镇、新泉镇、岭北镇、石塘乡、六塘乡、白泥湖乡、静河乡、玉华乡、青潭乡、杨林寨乡。湘阴位于省会长沙之北，物华天宝，人杰地灵。古称“楚南首治”，有“鱼米之乡”之美誉。自古以来，凭借其水陆交通区位优势，游人如织，商贾如云，骚人唱和，题咏不绝，故又称“文献之邦”。、历史沿革据湘阴县出土文物青山石器分析，远在6000至10000年前的原始社会，先人即茹
6、毛饮血于斯。4200年前夏禹治水时，黄帝后裔封于湘阴地境，史称“罗”。湘阴之名始于南北朝刘宋元徽二年（公元474年），湘阴刺史王僧虔置县于黄陵山北（今三塘镇），因黄陵山又名湘山，山北为阴，故名湘阴。湘阴县境春秋时属楚国，公元689年楚徙罗子国移民于湘水之南，县境遂属罗子国地。秦国时为罗国，西汉末析东境置汉昌县，南北朝474年析罗县、益阳、湘西三县部分地域置新县，因地居湘水之南，故名湘阴。隋代几经废置，唐神龙三年（公元707年），析县境东部地域置昌江县（今平江县）。今之县城，则为南宋知县李植于公元1135年所迁立。建国初，1966年3月析县境东部置汨罗县（现汨罗市），县境范围遂为今状。2.1.2
7、湘阴县自然环境概况、地理概况湘阴居于湘、资两水尾闾间，濒南洞庭湖。介于东经112度30分113度02分、北纬28度30分29度03分之间，南北长61公里，东西宽51.3公里。面积1581.5平方公里，约占岳阳市总面积的10.5%、全省总面积的0.759%。属华夏构造体系的第二隆地带。地形以湘江为界，湘江以东称东乡，地处丘陵，山川秀丽，青葱翠绿。青山庵、狮子岭、鹅形山、文家山、王思岩等为县内名山。湘江以西为西乡，为滨湖平原，地势低平，海拔在35米以下，种植业、渔业甚为发达，乃有名的“鱼米之乡”。、土地资源湘阴县土地资源构成可概括为“一山四水三分田，两分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。
8、成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势平坦，土地适种性广：西部平原土壤以水稻土为主，湖滨为潮土，东部低山岗地主要为红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜等作物生长；东部岗地红壤土质粘重，酸性较强，适种茶树；湖滨潮土土层深厚，质地肥沃，夏季淹水，冬季干涸，可广种芦苇，亦可栽种杨柳；广大湖区既可进行鱼、虾、蟹等大面积水产养殖，也可广种莲荷、菱角等经济作物。可以说，湘阴独特的土地资源一方面使湘阴成为名副其实的鱼米之乡，另一方面也造就了湘阴的青山绿
9、水，为湘阴提供了得天独厚的旅游资源。、气候资源湘阴位于亚热带湿润季风气候区，四季分明，光照强，气温较高，夏季长达4个月。降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温17摄氏度，全年无霜期为223-304天，年日照1399.9-2058.9小时，年太阳辐射总量为97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3月-7月）平均降雨量可占年平均总量的54.4%，年平均相对湿度为81.37%，年平均风速为3米/秒。从旅游资源开发的角度来看，湘阴四季皆宜，适游期长，旅游气候舒适度很高。因此湘阴温热湿润的气候一方面有利于农作物和树木的生长以及各种水陆动物的繁殖，另一方
10、面宜人的气候也是发展旅游业必不可少的天时条件。、水资源湘阴水资源极为丰富，境内河渠纵横交错、湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在境内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，另有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座，水域总面积98万余亩，可利用率达55%以上，丰富的水资源不仅为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水和饮用水提供充裕的水源，而且从旅游的角度来看，河湖密布、水面广阔的自然环境中负离子含量高，空气清新，有利于游客放松紧张的神经，同时丰富的水资源也使得湘阴成为美丽的水乡泽国，本身就是不可多得的旅游资源。、生物资源湘阴境内适应性广的土地资源和充足的光、热、水资源，为生物的繁衍提
11、供的了良好的生态环境。农业生物资源有以水稻、红薯为主的11种粮食作物，有以茶叶、棉花、藠头为主的15种经济作物，以芦苇、湘莲为主的10余种水生经济作物，以松、杉、樟、柳为主的228个树种，以青、草、鲢、鳙为主的114个鱼类品种，以猪、牛、羊、鸡、鹅为主的9个畜禽种类。全县山林4万余亩，林业用地占陆地面积的16%，森林覆盖率为12.5%。境内多珍奇生物：珍稀树种有银杏、枫香、杜仲等30余种；珍禽异兽有麂、獐、锦鸡、鸳鸯等；珍贵鱼类有中华鲟、白鲟、胭脂鱼、非洲鲫等，白鳍豚更是世界珍稀鱼类；还有特种水产甲鱼、乌龟、泥蛙、龙虾、河蟹、贝类等；珍稀鸟类有国家一级保护的中华秋沙鸭等七种，二级保护的有白琵鹭
12、、灰鹤、天鹅小白额雁等，国际协约组织保护品种达21种。丰富的生物资源是自然界馈赠给湘阴的宝贵财富，珍稀动植物更是吸引游人眼球的珍贵的旅游资源。、自然环境区域特点湘阴的自然环境总体来说呈低山、岗地、平原、河湖四种形态，具有以下特征：第一：地势东南高，西北低。湘阴处于幕阜山余脉走向洞庭湖凹陷处的过渡带上，地势自东南向西北递降，形成一个微向洞庭湖盆中心的倾斜面。境内最高处为青山庵，海拔为552.4米，最低处为濠河口河底，低于黄海水平面4.3米。第二：以滨湖平原为主体，呈块状分布。湘阴东处湘江大断裂带，构成低山、岗地；西盘下切，形成滨湖平原，平原面积702.11平方公里，占全县总面积的44.4%。第三
13、：河湖交汇，水域广阔。湘阴东南山岗地区水系发育不良，而北部平原、湖州地区则河湖交汇，主要河流有湘江、资江和白水江；主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖；主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%。2.1.3湘阴的人文环境概况湘阴古称“楚南首治”，有“鱼米之乡”之美誉。湘阴水陆交通便利，物华天宝，人杰地灵，人文炳蔚，是湖湘文化的发祥地。自古以来，游人如蚁，商贾如云，“迁客骚人，悉会于此”，骚人唱和，题咏不绝，正所谓“惟楚有才，于斯为盛”。徵诸史册，历有黄帝张乐，虞舜南巡；昔神农尝草百草，铸鼎于斯，神鼎山因之得名；楚屈原行吟泽畔，乘
14、白骥过江，今白马寺为鉴；三国关公战长沙，于关公潭扎营练兵；南宋杨幺兴兵，驻畎口、葡萄山一带，义旗漫卷；一代伟人毛泽东，曾跋山涉水，行走于湘阴寻常巷陌，写就湖南农民运动考察报告；彭德怀被迫离家，颠沛流离，屈身于湘阴林围，与寻常百姓朝夕相处，靠卖苦力为生，投身革命之后，又多次领兵迂回于湘阴湘阴自古名贤辈出，如明永乐户部尚书夏原吉，清封疆大臣左宗棠，清洋务先驱、中国首任驻英法公使郭嵩焘，北伐军军长陈嘉佑，同盟会会员陈嘉会、郑照熙，红军早期将领陈毅安，著名作家、表演艺术家康濯、杨沫、白杨等，不胜枚举。湘阴境内现有左宗棠故居柳庄、左文襄公祠、郭嵩焘故居、湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、文星塔、状元塔、远
15、浦楼等十余处文物古迹，是人们踏访先哲时贤足迹、熟悉湖湘文化、抒发怀古幽思的绝佳去处，也是进行中华民族传统文化教育和爱国主义教育的理想基地，具有丰富的文物、考古和旅游价值。通过对湘阴自然地理环境和历史人文环境的分析，我们可以看出湘阴是堪比苏杭的典型的江南水乡，从生态建筑学的角度来看，湘阴的自然地理条件和生态系统完全具备理想的风水宝地的所有构成要件。按照生态建筑学的观点，只有当某一区域内各种综合自然地理要素相互协调、彼此补益时，才会使整个环境内的“气”顺畅活泼，充满生机活力，从而造就理想的“风水宝地”。湘阴背山面水，东南部的青山庵、狮子岭、鹅形山、文家山、王思岩等县内名山构成了湘阴的东南天然屏障。同时，湘阴水域风光面积广阔，河渠纵横交错，更有洋沙湖、横岭湖、东湖、鹤龙湖点缀其间，湘资两水绕城而过。从生态风水学的角度看，湘阴背后的靠山屏障，有利于抵挡冬季的寒风；面朝流水，既能接纳夏日南来的凉风，又能享有灌溉、舟楫、养殖之利；朝阳之势，便于得到良好的日照；缓坡阶地，则可避免淹涝之灾；周围植被郁郁，既可涵养水源、保持水土，又能调节气候、获取木材，这些环境因素综合在一起，造就一个有机的生态环境。因此湘阴这个富有生态意象，充满生机与活力的江南水乡城市，正是生态建筑学所始终追求的风水宝地，也
