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1、 2010年03月天津典型住宅指数月报3月天津楼市逐步回升，成交量大幅增加，成交均价反弹并创新高；其中，成交面积达到88.51万平方米，是2月2.37倍，环比同比分别上涨136.63%和下降28.61%；而相对应的成交均价，在2月高位回调态势下，3月出现反弹，并上涨至9267元/平方米，环比同比增幅分别达到5.08%和41.36%。3月份，楼市在22个楼盘开盘的促进下，市场成交快速回升，进入4月份新开盘项目数量将持续增加，加上春季房价会的开幕，市场成交量或将持续出现较大幅度的增长，市场拆迁、婚房等刚性需求将得到释放；从各区域来看，新开盘楼盘将集中在环城四区的津南、西青和东丽，分别达到5个、3个
2、和3个；市内六区的和平、河东、河北、红桥区域也有新品上市；滨海新区将有4个楼盘新品上市；这些区域或将在新开盘项目热销的拉动下，成交量大幅上涨；随着楼市逐步回升，成交量在新增供应的促进下而大幅增长，成交均价也随之增长；进入2010年的第二季度，对未来楼市成交价格的判断主要基调是，保持高位小幅波动趋势，4月份新开盘项目主要集中在环城四区，或许其成交量大幅上涨，成交占比上涨，而拉低全市住宅成交均价，但预计幅度不明显；从单个项目来看，成交均价应该保持平稳上涨态势，但幅度相对趋缓。1.1新建商品住宅库存分析2010年3月住宅出清周期增加至7个月2010年3月天津楼市成交整体回升，虽然住宅新增供应增加，但
3、市场有效需求明显加大，住宅可售量出现回落；截止到3月31日住宅市场的可售量为73039套，环比回落2659套；从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数），3月维持在7个月水平；未来随着楼市成交的回升，如果开发企业新推产品较少，即有效供应较少，出清周期将回落；调查显示，3月份以来入市项目明显增加，市场供不应求的态势将逐步缓解，出清周期也将维持在6-7个月水平。3月各区域住宅出清周期较为稳定，滨海新区和市内六区供给压力较大可售套数（套）本月出清周期（月）上月出清周期（月）环比上月（月）和平7843 3 0河东39158 8 0河西20425 4 1南开15543
4、 3 0河北380512 13 -1红桥23029 9 0东丽768721 22 -1西青93489 8 1津南1014611 10 1北辰843815 15 0塘沽52634 4 0汉沽47398 7 1大港15744 4 0开发区7532 1 1武清31914 5 -1宝坻24434 4 0蓟县14673 4 -1宁河158849 48 1静海20004 5 -1市内六区14402 6 6 0环城四区35619 12 12 0滨海新区12329 4 4 0远郊五区县10689 5 5 0合计73039 7 7 03月天津楼市在供应量大幅增长的拉动下，成交量成倍增长，环比涨幅达到136.63
5、%，整体呈现小阳春的市场态势；从各区域住宅可售套数来看，除红桥、津南、汉沽和开发区四区域有所上涨，其他各区域均回落；从各区域出清周期来看，均较为平稳，基本与2月水平一致，仅个别区域有所增减，但幅度均在1个月以内；可见3月天津楼市供需均大幅回升，楼市成交出现了小阳春。3月各面积段可售量均回落，目前住宅可售量主要集中在80-130平米面积段上各面积段住宅可售套数（2010.03.31）50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区90750045972251914402环城四区6961621816381232435619滨海四区31147395470180912329远郊
6、五区县21117697018169110689合计21252773034841834373039环比变化50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区36-136-501-44-645环城四区-4-54768-237-720滨海新区-1-147-34597-396远郊五区县-2-74-673-149-898合计29-904-1451-333-2659截止2010年03月31日，天津住宅消化量随着楼市供应的上涨而大幅增加，可售量环比出现回落，较2月较少2659套；其中，远郊区县可售套数减少最多，达到898套；而可售量消化主要集中在50-80平米和80-130平米的户型面
7、积上，环比分别回落904套和1451套；从区域来看，目前住宅可售量主要集中在环城四区，基本上是其他区域的三倍，而环城四区中可售量也集中在50-80平米和80-130平米的户型面积上。1.2全市新建商品住宅成交分析3月商品住宅成交量和价格均反弹，且价格创历史新高3月天津楼市结束2月的回落态势，住宅成交量和成交均价均反弹，且成交均价创历史新高；从数据来看，成交面积和成交均价分别为88.51万平方米和9267元/平方米，环比2月分别上涨136.63%和5.08%；而同比2009年3月分别下降28.61%和上涨41.36%；从成交量来看，3月天津楼市成交环比大幅上涨136.63%，但同比仍下滑28.6
8、1%；第一季度成交量为211.91万平方米，同比2009年上涨1.31%；3月以来楼市成交呈现逐步回升态势，主要是因为市场供应明显加大，据调查显示3月新开盘项目达到22个；目前市场供应仍显不足，开发企业均采取老盘新推且小部分逐步供应的措施，使市场保持一个相对饥渴的态势；而相对的市场需求仍保持旺盛，整体市场供不应求的态势仍旧延续。从楼市成交价格来看，随着楼市的回升，住宅成交均价水涨船高，3月均价再次突破9000元/平方米，达到9267元/平方米，环比同比涨幅分别达到5.08%和41.36%；从各大区域成交均价来看，市内六区、环城四区、滨海新区以及远郊区县成交均价环比均上涨，其中，环城四区涨幅最大
9、达到13.68%；从在售项目报价调查显示，3月近60%以上的住宅项目报价出现较大幅度上涨，但与之同时优惠点数也有所增加。1.3各区住宅成交分析四大区域住宅成交量环比成倍增长，涨幅均超过100%从各大区域成交量来看，3月四大区域成交量在新增供应加大的拉动下实现反弹，呈现回升态势，成交量环比增长幅度均超过100%；其中，环城四区和远郊区县环比增幅相对较大，分别达到154.52%和153.86%；市内六区和滨海新区住宅成交量也分别上涨110.97%和118.72%。从成交价格来看，3月住宅成交均价随着楼市成交回升，成交均价环比出现反弹并涨幅相对较大；天津市住宅整体成交均价环比上涨5.08%；其中，环
10、城四区和远郊区县增幅较大，均超过10%；市内六区和滨海新区由于基数较大，环比涨幅表现相对较小，分别达到2.67%和6.72%。3月四大区域住宅成交占比较为均衡，环城四区相对较大3月四大区域住宅成交量环比均大幅回升，环城四区和远郊区县涨幅较为明显；从各大区域成交量占比来看，环城四区占比相对较大，达到33.43%；市内六区、滨海新区以及远郊区县占比相对均衡，稳定在20%-26%之间；目前楼市供不应求的态势仍在持续，所以住宅成交主要取决于市场有效供应的多少，而环城四区成交占比较大，是由于其在售的项目以及有效住宅供应较大。环城四区及远郊区县住宅成交占比呈扩大趋势，滨海新区占比降至20%2010年1月份
11、以来，天津四大区域住宅成交占比呈现出郊区化发展趋势，环城四区和远郊区县占比逐步扩大，而市内六区和滨海新区占比呈现回缩态势，3月分别为21%和20%；3月统计的22个新开盘项目中，环城四区达到11个，市内六区6个，滨海新区4个，远郊区县1个，可见未来楼市成交将集中在环城四区。1.4市内六区新建商品住宅成交情况3月市内六区住宅成交均价持续上涨，但涨幅趋缓3月天津住宅市场仍呈现供不应求态势，市内六区表现尤为明显；2月随着楼市供应的增加（据统计3月新开盘项目达到6个），市内六区住宅成交量大幅回升，环比上涨110.97%；进入4月，项目新开盘数量将持续增加，未来住宅成交也将随着供应的增加而有所上涨。从成
12、交价格来看，3月市内六区住宅成交均价持续上涨，达到14643元/平方米，环比上涨2.67%，相对于2月8.84%的涨幅回落6.17个百分点；可见市内六区价格已经达到一个相对高度，从1月以来的上涨速度来看，上涨的幅度趋缓。3月红桥区新盘拉动明显，住宅成交量增长最为突出，环比涨幅达到321.46%3月市内六区住宅有效供应明显加大，据统计3月有6个楼盘新品上市开盘并热销；其中，3个集中在红桥区，使得红桥区住宅成交环比涨幅超过300%，达到321.46%；从其他区域来看，除河东和河北两区域环比涨幅在100%以内，其他区域均超过100%，涨幅较为明显。价格方面，六个区县仅和平、南开和河北价格环比回落，降
13、幅分别为2.40%、6.12%和15.21%；其他三区域均保持上涨态势，其中，河西区涨幅最大，达到14.29%，河东和红桥两区价格增幅分别为7.62%和2.30%；1.5环城四区新建商品住宅成交情况3月环城四区住宅成交量全面回升，津南区爆发成交量上涨至11.79万平方米3月环城四区住宅成交面积达到29.59万平方米，环比涨幅达到154.52%，涨幅为全市四大区域最大；相对应的成交均价，环比涨幅也达到全市最大，为13.68%；可见环城四区楼市供需两旺，成交均价持续上涨。从各区域的住宅成交情况来看，3月环城四区住宅成交量全面回升，其中，津南、西青和北辰有较大的爆发，成交量均上涨100%；津南区在星
14、耀五洲、红磡领世郡、金地叁拾峯、天地源津九轩等热销项目的带动下实现爆发，津南区成交量为全市最多的一个区域，达到11.79万平方米，环比涨幅达到257.70%。1.6滨海新区新建商品住宅成交情况滨海新区的塘沽地区成交量达到10.14万平方米，为全市第二3月滨海新区住宅成交量达到17.40万平方米，其中，近44%的成交量集中在塘沽区域；其中，塘沽3月成交量达到10.14万平方米，是3月天津市19个区县中突破10万平米成交量的两个区县之一；汉沽、大港以及开发区住宅成交量环比虽有上涨，但成交面积均不足3万平方米；3月滨海新区成交均价逼近万元水平，达到9959元/平方米，环比上涨6.72%，保持1月以来月环比6%以上的增幅；从各区域来看，塘沽和开发区成交均价有所回落，而大港和汉沽保持平稳，略有上涨；由于成交量集中在价格相对较高的塘沽区，所以整体价格持续保持上涨态势。1.7远郊区县新建商品住宅成交情况3月远郊区五区县大幅增长，成交量回升至23.20万平方米3月远郊五区县住宅成交量环比大幅反弹，从2月成交不到10万平方米，上涨到3月的23.20万平方米，环比涨幅达到153.86%；从各个区域来看，除蓟县环比涨幅较小，其他区县涨幅均超过100%，其中，宝坻涨幅达到最大，为198.98%。3月远郊五区县住宅成交均价再次回升至50
