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1、二六年淄博市房地产开发市场形势综述2006年，我市房地产开发市场继续保持了快速发展的势头，开发建设规模增长迅猛，完成投资、施工面积、新开工面积等创历史新高。一、基本情况1、完成投资。2006年，全市房地产开发共计完成投资96.11亿元，同比增长23.93%。其中商品住宅投资67.69亿元，同比增长39.86%（经济适用住房完成投资1.35亿元，同比下降28.19%）；办公楼投资2.53亿元，同比下降4.53%；商业营业用房投资9.49亿元，同比下降26.60%。投资结构。商品住宅完成投资67.69亿元，占房地产开发投资的70.43%；办公楼、商业营业用房完成投资12.02亿元，占房地产开发投资
2、的12.50%。商品住宅投资在房地产开发投资中占到三分之二以上，仍占主导地位。区（县）完成投资居首位的是中心城区（张店区和高新区），完成投资55.91亿元。另外，我市房地产开发企业在外地完成投资5.37亿元。表一 各区县完成投资情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县完成投资（亿元）55.917.413.656.3411.786.202.112.71所占比重（%）58.177.713.806.6012.266.452.202.82同比增长（%）20.39-24.0027.1896.2842.4450.853.43222.62各季度完成投资最高的是第四季度，完成投资37.03亿
3、元。表二 各季度完成投资情况一季度二季度三季度四季度完成投资（亿元）24.7313.9820.3737.03所占比重（%）25.7314.5521.1938.53同比增长（%）39.95-6.7444.6720.192、商品房施工面积。2006年，我市商品房施工面积增长迅猛，创历史最高。全市商品房施工面积1166.21万，同比增长32.60%。其中商品住宅施工面积980.12万，同比增长43.98%（经济适用住房施工面积31.04万，同比增长0.23%）；商业营业用房施工面积115.97万，同比下降18.79%；办公楼施工面积44.82万，同比增长4.14%。施工面积的结构比例。在施工面积中，
4、住宅施工面积980.12万，占84.04%；办公楼、商业营业用房施工面积160.79万，占13.78%。施工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占不到七分之一。区（县）商品房施工面积居首位的是中心城区，施工面积681.10万。另外。我市房地产开发企业在外地施工面积88.11万。表三 各区县施工面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县施工面积(万)681.1079.5767.4969.14124.9093.7831.718.53所占比重（%）58.406.825.795.9310.718.042.721.59同比增长（%）20.86-3.0331.0069.4660.52
5、127.2488.24211.43全市商品房新开工（已办理建筑工程施工许可证）面积550.04万，同比增长32.17%，占全部施工面积的47.16%。其中商品住宅新开工面积485.69万，同比增长41.51%（经济适用住房施工面积25.78万，同比增长130.8%）； 商业营业用房新开工面积39.19万，同比下降27.07%；办公楼新开工面积14.91万，同比增长13.30%。表四 各区县新开工面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县新开工面积(万)319.519.9628.4336.1856.2063.8511.1414.78所占比重（%）58.093.635.176.
6、5810.2211.612.032.69同比增长（%）25.964.016.0843.2315.07147.96-13.91297.31各季度新开工面积最高的是第一季度，新开工面积260.27万。表五 各季度新开工面积情况一季度二季度三季度四季度新开工面积（万）260.27108.7276.19104.86所占比重（%）47.3219.7713.8519.06同比增长（%）65.3772.1114.06-18.583、商品房竣工面积。全市商品房竣工（已办理建筑工程竣工备案表）面积216.79万，同比下降19.06%。其中商品住宅竣工面积190.75万，同比下降8.99%；商业营业用房竣工面积1
7、8.39万，同比下降55.67%；办公楼竣工面积5.45万，同比下降57.02%。竣工面积的结构比例。在竣工面积中，住宅竣工面积190.75万，占87.99%；办公楼、商业营业用房竣工面积23.84万，占10.99%。竣工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占约九分之一。区（县）商品房竣工面积居首位的是中心城区，竣工面积112.67万。另外，我市房地产开发企业在外地竣工面积20.15万。表六 各区县竣工面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县竣工面积(万)112.6718.5712.857.2840.8917.893.802.84所占比重（%）51.978.575.93
8、3.3618.868.251.751.31同比增长（%）-35.05-32.84-4.03-36.1497.164.8798.9527.35各季度竣工面积最高的是第四季度，竣工面积59.24万。表七 各季度竣工面积情况一季度二季度三季度四季度竣工面积（万）34.5362.0665.9154.29所占比重（%）15.9328.6330.4025.04同比增长（%）-62.00157.51107.33-55.174、商品房销售。实际销售面积。全市实际销售（已销售且已办理建筑工程竣工备案表）面积194.68万，同比下降2.62%。其中住宅180.86万，同比增长2.68%；办公楼1.69万，同比下降
9、67.50%；商业营业用房8.59万，同比下降53.26%。区（县）商品房实际销售面积居首位的是中心城区，实际销售面积104.06万。表八 各区县实际销售面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县销售面积(万)104.0612.1416.387.7533.4815.763.801.31所占比重（%）53.456.248.413.9817.208.101.950.67预售面积。商品房预售面积276.16万，同比增长61.89%。其中住宅242.67万，同比增长61.76%；办公楼4.45万，同比下降27.29%；商业营业用房26.27万，同比增长98.26%。区（县）商品房预
10、售面积居首位的是中心城区，预售面积165.83万。表九 各区县预售面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县面积(万)165.8331.406.3214.3922.1620.7112.972.38所占比重（%）60.0511.372.295.218.027.504.700.86商品房销售结构。住宅的实际销售面积、预售面积分别为196.12万、260.7万，分别占销售总量的93.42%、88.62%，以住宅为主。对于住宅的销售结构，通过对的住宅预售的数据进行收集分析，各种套型面积的住宅的销售套数占总销售套数的比例如“各套型预售套数比例图”所示。 商品房销售价格。全市新建商品住
11、宅全年预售平均单价2100元/，第四季度预售平均单价2167元/。各区县价格由于受开发建设楼盘品质、位置等因素以及投放量的影响，价格有一定的差距，也有一定的浮动。各区县的预售住宅的平均单价如下表。表十 各区县商品住宅预售平均价格区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县全年（元/）24101805162817931980215016442026第四季度（元/）24881684166719962034185216302041二、房地产开发市场形势的总体分析通过对全年房地产开发市场统计各指标的分析，结合今年国家对房地产市场的宏观调控以及我市房地产开发市场的实际情况，对照往年情况，对我市
12、房地产开发市场总体情况作如下分析：（一）我市房地产开发市场保持持续增长。受我市经济快速发展的带动，房地产开发市场呈现出持续增长的态势。1、房地产开发完成投资稳步增长，增幅回落。2006年全市房地产开发完成投资96.11亿元，同比增长23.93%，继续保持了增长的势头，与2005年同比增长32.22%相比，增幅回落8.29个百分点，宏观调控成效显著。按照我市全年GDP预计情况，我市房地产开发完成投资约占全市GDP的6%，按照诱发系数1.9计算，可以带动相关产业增加值182.61亿元，房地产业在国民经济中占有重要地位。2、开发建设规模增长较大。2006年，全市商品房施工面积1166.21万，其中新
13、开工面积550.04万，创我市房地产开发市场历史最高，与往年比较有很大的增幅。表十一 开发建设规模增幅施工面积（万）新开工面积（万）2006年较2005年增幅283.93131.092006年较2004年增幅527.09190.433、商品房销售继续保持增长之势。我市商品房销售的主要形式是预售，绝大部分的商品房在达到预售条件后均开始销售，其销售状况直接反映我市商品房的销售状况；而实际销售在我市很大程度上是反映已预售商品房的竣工状况。2006年，我市商品房预售呈大幅的增长之势，全年预售面积276.16万，同比增长61.89%，就全年各统计周期的预售情况看，与2005年同比均保持了60%以上的增长。表十二 预售同比增长情况一季度上半年一至三季度全年同比增长（%）68.4062.7080.2761.89（二）商品住宅的开发建设在我市房地产开发市场中仍占主导地位。2006年我市房地产开发完成投资、施工面积、新开工面积中住宅都
