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1、如何备战宏观调控后的反弹期指导教师：董仲 小组编号：1组小组成员：徐福来 王博 郝准 马娜 邹伯梅 许腾安摘 要从20世纪80年代算起，中国房地产业已经历20余年的发展。房地产这期间经历了复苏、发展的过程，也出现了过热和萧条的局面，呈现出周期波动的特点。其中，宏观调控是影响房地产波动的一个重要因素。因此，房地产企业如何正确看待宏观调控, 进行自身修正，便成为房地产企业发展的关键。本文在对中国房地产周期波动与政策的研究的基础上，分析了房地产企业如何备战行业复苏阶段，即反弹期，总结了房地产企业应对宏观调控的策略，对促进中国房地产企业的健康发展具有重大意义。本文由以下各章组成：第一章阐述了本文的房地
2、产周期的概念和影响因素，介绍了本文的研究内容和研究意义。第二章从房地产周期波动与宏观经济波动的原理入手，阐述了房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系，近几年中国房地产经历的主要宏观调控政策。第三章主要讲述了房地产企业应对宏观调控的策略，认真分析近几年整个房地产业的兴衰规律。第四章应用SWOT方法分析了长虹置业的行业现状，提出了长虹置业应对房地产反弹期的策略。关 键 词：房地产周期；宏观调控；反弹期；论文类型：应用基础目录1 绪论11.1房地产的周期波动概念11.2房地产各周期的特征11.3宏观调控对房地产行业的影响31.4本文的研究内容和意义42 房地产调控政策与反弹期相关问题分析52.1 近
3、几年中国房地产市调控政策情况52.2 房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系63 房地产企业对宏观调控的应对策略83.1制定策略前应考虑的问题83.2 应对策略的具体内容84 长虹置业的应对策略124.1 长虹置业的现状分析124.2 长虹置业的应对房地产反弹期的策略14致谢23参考文献241 绪论1.1房地产的周期波动概念房地产周期的概念是随着研究的不断深入而发展变化的，目前尚未形成公认的定义。目前比较简洁的一个定义是：房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后于其他房地产指标。房地产业发展与国民经济发展一样，由于受到宏观经济、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响
4、，房地产的发展过程经常表现为一种周期性波动，即房地产经济周期。换言之，房地产经济周期指房地产经济活动(表现在总量上)的周期性波动现象。1.2房地产各周期的特征房地产的波动周期一般可分为四个阶段：复苏与上升阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段，如图1.1所示。阶段I:复苏与上升阶段。该阶段所经历的时间较长，其发展变化可以描述为:在复苏阶段初期，房地产供给大于需求，价格与租金水平较低，楼价已经止跌停稳并开始缓慢回升，这一时期的房地产投资活动仍较少，投机者几乎没有。在复苏阶段中期，现楼购买者增多，并带动期楼销量增加。由于建筑成本和楼价呈上升趋势和交易量的不断增加，房地产市场加速复苏，少数房地产投机者开
5、始入市。在复苏阶段后期，宏观经济加速复苏，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资力度，房地产价格、租金上升，楼花价格也开始快速反弹，交易量快速上升，并带动整个产业链条(土地市场)和其他密切产业(建筑、建材)随之快速发展。阶段:房地产繁荣阶段。该阶段的持续时间较短，其发展变化趋势为:在繁荣阶段前期，宏观经济进一步扩张，消费需求迅速增长，市场交易量明显增加，空置率进一步下降。楼花价紧追现楼价并超过现楼价，进而在楼价上涨过程中起带头作用。在繁荣阶段中期，房地产投机商大量介入，甚至超过了房地产自用者的人数。政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率等。在繁荣阶段顶峰，楼价继续高涨，自用购
6、楼者退出市场，留下炒家的投机资金支撑旺市，形成了有价无市的局面，房地产空置率再度上升，房地产市场达到了繁荣阶段的顶点，房地产泡沫达到极限。在繁荣阶段后期，政府的紧缩政策日见成效，新增房地产投资数量明显下降。房地产价格开始回调，房地产租赁市场交易量和租金水平也随之下降，房地产空置率进一步增加，房地产泡沫面临着萎缩甚至破灭。图1.1 房地产周期循环的四个阶段阶段:房地产衰退阶段。楼价高涨到仅靠投机资金支撑。其发展变化趋势为:在衰退阶段初期，房地产市场交易价格和交易数量均出现萎缩，房地产泡沫临近破灭。一方面，房地产价格总体水平出现下调趋势，交易量明显减少，空置率进一步加剧；另一方面，房地产投资额明显
7、下降，新动工的房地产项目急剧减少。在衰退阶段中期，受突发事件影响，房地产价格急剧下降，房地产泡沫开始破灭。接着在炒家的恐慌性抛售下，房地产价格暴跌，投资量大减，已建项目出现转手、停工现象。在衰退阶段后期，价格和交易量锐减，房地产企业利润也大幅降低，一些势力较弱的企业宣告破产。同时，由于房地产投资项目减少，该行业的失业人数增加。阶段:房地产萧条阶段。经过较短的衰退期之后，房地产周期便进入到持续时间较长的萧条阶段。该阶段的变化特征为:在萧条阶段初期，房地产价格呈现加速下降，个别楼价跌破物业原值或建造成本，市场交易量减少;不动产信贷违约行为大量增加，房地产泡沫全面爆发。在萧条阶段中期，在价格暴跌和成
8、交萎缩的情况下，房地产纠纷大量出现，一些实力雄厚的大公司也面临着破产危机。在萧条阶段后期，随着宏观经济的全面紧缩，在房地产总体水平加剧下滑之后，房地产的泡沫被挤压出来，房地产开发成本与房地产正常需求恢复在正常水平， 房地产市场开始走向平稳。此时，政府开始采取减税等措施来刺激房地产经济复苏。房地产市场何时开始复苏，首先有赖于产业内部对前期房地产开发项目的消化程度，以及房地产供求关系何时回到相对均衡状态;其次取决于产业外部的影响因素，如宏观经济政策特别是货币与金融政策以及房地产政策的变化。房地产经济周期的基本特征:a.由于土地的不可再生性，导致房地产价格长期看是增长的，即：在增长型的经济体系中，供
9、给和需求的长期趋势是呈正斜率上升的，新一轮循环的峰顶总是比上一次高，在衰退经济中恰恰相反；且循环的上升阶段占主导地位，它们要比下滑和谷底持续的时间长。b.在房地产景气阶段，开发商、贷款银行的过度乐观往往使供给的上升速度快于需求的上升速度;在不景气阶段则相反，导致供给的波动往往比需求的波动更剧烈。c.规划设计和建造的时间(即时滞效应)往往使开发商跟不上需求的变化，需求循环往往领先于供给循环一段时间。1.3宏观调控对房地产行业的影响房地产宏观调控的关键是房价的调整，房价的调控是当前最热点的问题，牵动着重多百姓的心，关系政府形象，牵涉银行企业利益，关系房地产未来能否持续健康发展，调控好十分必要。上世
10、纪九十年代以来，国家对房地产进行过几次大的调整，总的看房地产宏观调控的方向是正确的，美中不足的在于中观、微观层面的管理还不够清晰，不够坚决，不够到位。当房地产公司有了较大的反向操控房价能力，有的年份房价涨幅没能控制在理想范围。1.4本文的研究内容和意义本文在对中国房地产周期波动原理的基础上，分析了房地产周期波动各阶段对房地产企业的影响，总结了近几年来国家施行的主要宏观调控政策，以及政策提出的背景。着重研究了房地产企业如何为行业的复苏阶段做准备，并总结了房地产企业应对宏观调控的策略，并以长虹置业为例，应用SWOT方法研究了长虹置业的行业状况，提出了长虹置业应对宏观调控的策略。本文为房地产企业应对
11、宏观调控政策提出了切实可行的方法，对促进中国房地产企业的健康发展具有重大意义。2 房地产调控政策与反弹期相关问题分析2.1 近几年中国房地产市调控政策情况2002年5月，国土资源部发布11号令，调整土地出让方式；2003年26月国土资源部，人民银行先后颁布45号文件和121号文件，清理违规用地，严格限制高档房和个人商业用房贷款；同年8月国务院颁布18号文件，肯定并支持房地产产业的发展。2004年3月，国土资源部、监察部、发布71号文件对调控房价政策进行执法监察；5月，建设部等四部委联合发布经济适用住房管理办法；6月 国务院颁布关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知；7月，国家发改委、建设部
12、发布物业服务收费明码标价规定；9月，中国银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引；10月，人民银行上调贷款基准利率。2005年3月，央行再度加息，国务院颁布关于切实稳定住房价格的通知；4月，国务院出台关于做好稳定住房价格工作的意见；5月，建设部等部委发布关于做好稳定住房价格工作意见的通知和关于加强房地产税收管理的通知；10月，国家税务总局颁布二手房交易纳税政策。2006年5月，国务院颁布关于促进房地产业健康发展的六点意见，建设部等九部委发布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。之后国家、地方围绕住房结构、房价调控的各种政策措施不计其数。2010年首季经济数据公布后，中央政府便连续出台了调控房
13、地产系列政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。在所谓国务院调控房地产“新国十条”中，最亮眼的是对地方政府的问责制，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。在此基础上，各地方政府纷纷出台各自的调控细则，在北京、上海、广州、深圳四大一线城市中，北京率先于4月30日出台相关政策。4月30日，发布调控通知，要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；要求自通知发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据房屋权属交易系统中个人住房记录，
14、实施差别化的信贷和税收政策。4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。4月15日,国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于
15、30%。4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。2.2 房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系 房地产周期波动与宏观经济总的发展态势密切相关，可以从两个不同层面分析房地产周期与宏观经济周期的关系：随着经济发展阶段不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高。 从经济周期不同阶段的展开过程来分析，房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段，但因其复苏速度快，故早于宏观周期进入复苏阶段；当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周
