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1、嘉定江桥E02-1地块评估报告2010-04-22上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心,2010年4月16日，上海规土局发布“沪告字（2010）第21号”挂牌出让公告，推出嘉定区江桥镇E02-1地块，该地块为容积率为1.6的居住用地。在2009年中，随着上海土地市场的不断升温，嘉定区成规模出让的经营性用地人气飙升，去年89号土地公告中的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块被上海新城万嘉以9536亿元总价拿下，更创造了13199元平方米的楼板价纪录。 这是2010年上海住房供地计划发布后推出的第一个地块，值得关注的是在出让文件中的产品要求：要求未来地块上全装修住宅面积应占30以上，建
2、筑节能应满足节能65的标准。此外，受让方还被要求向政府提供占该出让地块住宅建设总建筑面积5比例的限定价格商品房，该部分限定价格商品房的价格为由政府有关部门确认的该出让地块住宅楼盘销售均价的60。时值国家对房产行业加大宏观调控，后市的政策风险急剧加大。这些因素影响开发商的对本地块的拿地意愿。 本篇报告针对E02-1地块进行土地评估，报告中所建议的拿地价格仅供参考。,前言,结论,经过测算，当项目收益率为30%和25%时，本地块的合理拿地价格如下表：,以上价格仅供参考,提纲：,1.地块现状及周边环境 2.区域住宅市场分析 3.未来潜在供应量分析 4.地块指标解析及产品定位 5.地块未来产品价格预测
3、6.地块价格评估(市场收益法),6,江桥板块,地理区位:,江桥为嘉定重镇，是与安亭、菊园、南翔齐位的嘉定四大板块之一，位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，是嘉定与上海市中心城区的往来枢纽，素有“西塘门户” 之称。 面积42.8平方公里，下辖18个村、12个社区，户籍人口5.1万，素有“沪宁第一镇”之美誉。,地块区位现状,7,曹安公路,地块区位现状,8,生态住宅区,曹安商贸圈,上海西郊生产服务业集聚区,上海“四高”示范住宅区江桥基地,上海西北物流江桥园区,地块区位现状,本地块,本地块处于嘉定江桥生态住宅区和曹安商贸圈中间，商业配套较为成熟。周边具有代表性的配套有沃尔玛超市、电子商城、江桥批发市场、嘉
4、莲华国际商业广场等，未来将依靠万达商业广场、新世界大型购物商城的亮相提升板块的商业品质。,9,宗地现状,地块形状较规划，目前尚属于生地状态，地表平整，无建筑物，以土堆、杂草为主。 规划中地块三面临河，河道暂未形成，但今后利于提升地块景观价值，同时也能提高本地块项目品质。,1,3,2,4,10,地块四至,老横沥河,横沥河,临洮路,老横沥河,北,南,西,东,地块四周道路仍在建，且人流、车流都很稀少，繁华度不高。目前周边配套设施还不够完善，仅有少量生活配套，附近还没有大型超市，购物休闲主要依托曹安商圈。 地块西至临洮路，现已基本完工，路面宽阔（机动车，非机动车分行）。再往西侧，则是4幅已成交的地块，
5、且施工机械已进入地块内，有动工迹象,其中近曹安公路一块据悉已被浙江广厦购入。 地块东侧（海波路、华江支路交界处）为华江景城项目，目前已售馨； 地块周围横沥河为人工河，三面环绕本地块，目前仍在开挖中。 地块南侧中兴海蓝苑作为江桥动迁安置房基地已基本入住； 地块北侧有京沪高铁动迁基地华江D2地块（丽江佳苑），已在开工建设；,老横沥路,临洮路,横沥河,老横沥河,11,地块SWOT分析,优势（STRENGTH）,劣势（WEAKNESS）,机会（OPPORTUNITY）,威胁（THREAT）,在建横沥河将三面环绕地块，预期未来将有良好的生态环境，环境优美，景色怡人，宜居度高。 靠近全球采购中心曹安商贸圈
6、，规划建成20平方公里的集商业、物流、商务办公、会展等多功能于一体的商贸区。 距人民广场13公里，至虹桥机场仅8分钟车程。公共交通947、950、嘉江线等多条公交线路直达中山公园、静安体育中心。,地块四周道路仍在建，且人流、车流都很稀少，繁华度不高。目前周边配套设施还不够完善，仅有少量生活配套，附近还没有大型超商，购物休闲主要依托曹安商圈。,地块南侧有规划中的14号线，其开通将方便居民出行，同时还可引流外区域客源。 项目位于嘉定区江桥镇曹安路北侧区域，属于江桥镇北社区控制性规划范围内，预期将会重点建设，生活设施更加齐全。,周边临洮路在建，横沥河属人造河，河道尚未形成，对于项目未来施工会造成一些
7、影响。 地块周边新推楼盘项目较多，同一时间段推盘必将分流客源，而被分流的客源可能难以形成气候消化项目供应。 地块紧邻丽江佳苑，中星海兰苑，二者均为动拆迁房，影响该地块楼盘档次。,12,2.区域住宅市场分析,江桥住宅每月供求走势,江桥住宅市场供求对比关系图,江桥板块价格上下波动较为频繁，是市场发展不够成熟的表现 。 受金融危机影响，08年板块内住宅市场的需求明显萎靡，短时期出现供大于求的现象显著，但累计供求达到均衡。 江桥板块在2010年一季度上海商品住宅市场上以绝对优势占据第一名的位置。轨道11号线的通车，以及大虹桥枢纽的规划给嘉定区的楼市带来推动作用十分明显。但从成交均价来看，江桥板块仍处于
8、平均水平之下。跟嘉定新城和南翔板块的价格涨势相比而言，低价的原因主要是受限于目前板块内未有轨道交通经过的窘境。但这从另一个角度反应出江桥板块所具有的投资增值潜力和自住高性价比的优势。,13,江桥及相邻各板块商品住宅价格走势,在经历08年楼市的寒冬之后，各板块价格在09年均有较大幅度的上涨，显露复苏迹象。 南翔与嘉定主城在过去4年始终保持良好的上升势头，其中南翔板块价格从07年开始领涨于嘉定其他板块的住宅项目。 江桥板块的价格相对于其他板块价位较低，且增长速度趋缓，这是因为当前板块内交通条件和居住环境不够完善而受到一定程度制约，且由于前期的供应井喷造成一定时间内的去化压力，抑制了后期价格上扬的态
9、势。不过随着去年楼市红火延续至今，江桥今年房价也升温明显，目前整体均价已达到16000元。,相邻价格对比,14,市场概况,江桥板块区域住宅市场概况,15,区域在售项目分布图,16,区域在售项目,09年楼市开始复苏后，嘉定区区域内住宅用地逐渐走俏，且各楼盘均价有较明显涨幅，整个江桥板块呈现出繁荣的迹象。板块内最大的楼盘嘉城在当地享有很高的知名度，而今年开盘的万达城市公寓也吸引了较多购房者的关注。,17,产品分析,18,价格分析,从图表中可以看出，区域内最大的住宅组合项目嘉城（相关数据取自其2009年8月开盘的二期二街坊）和现仅剩顶层复式、去年年末开售的锦华茗园以及基本售罄且以完成交房的华江景城的
10、成交均价差距不大，而最新一期2010年2月开盘的盐湖新居价格与之相比即有一定提高。2010年春节后开盘的万达，则在价格上显著超越同区域楼盘，成为领跑区域价格的风向标。事实上，在春节后区域内的楼盘价格都几乎呈现出了一个跃升的价格走势。,19,未来周边项目市场价格,下一阶段， 区域内在售项目仍然以小高层公寓为主，推出时间基本在今年5月份之内。目前5月初续推的嘉城新航域对外报价达到17000-18000元/平方米，而5月底预计推出精装修户型的万达对于均价三缄其口。盐湖新居和锦华茗园有后期规划，但是今年不会推出，因此，相信在未来的一段时间之内，万达仍然会成为区域内推出均价最高的楼盘。 由于区域内产品单
11、一，品质一般，结合本地块情况，我们可以考虑利用三面临河景观，适当加入联体产品来增加卖点和提升项目品质。,20,3.潜在供应量分析,21,区域项目潜在供应,区域内楼盘未来供应量,目前在售项目未去化量2.16万平方米，后续潜在供应量约43万平方米，主要来自于嘉城，后期竞争压力较大。 未来区域内续推仍然以小高层公寓为主，短期内下一批的推出时间基本在今年5月之内，如嘉城新航域和万达项目。盐湖新居和锦华茗园今年年内暂无计划，因此，今年下半年内，区域住宅楼盘的续推量较为平稳和保守。,22,市场小结,1、从区域市场来看，区域住宅市场发展这两年随着楼市回暖，快速升温；板块可能由于配套、区域内动迁房的设置规划以
12、及景观资源、人口密度等因素的限制，高品质楼盘仍然缺乏，随着万达商业广场的入驻产生而品牌聚合效应以及未来轨交13、14及17号线进入江桥，应该说该区域内项目仍有较大上升空间。 2、从总体面积来看，嘉城属于区域内规模特别庞大的组合住宅楼盘项目，其推出的主力小户型总价低的特点颇具市场吸引力，且还有后续规划在陆续推出中。其余各项目土地面积相差不大，但万达城市公寓依托万达商业广场这一得天独厚优势，其市场表现仍然值得留意。 3、从区域住宅市场价格来看，2009年复苏后增速较快，去年12月25日，89号土地公告中的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块被上海新城万嘉以9536亿元总价拿下，更创造了13199
13、元平方米的楼板价纪录。江桥板块中万达城市公寓的高调造势宣传和对外抛出的2万元/平方米的均价，也进一步带动拉升了区域内周边楼盘的价格。 4、从区域住宅项目的未来可推量来看，短期竞争压力不大；长期来看，本地块临近的西面有尚在规划筹建中的地块（据悉已被浙江广厦收入囊中），也许未来将成为有威胁的竞争对手。,23,4.地块指标解析及产品定位,本地块为住宅用地，三面临河，景观资源决定了项目未来品质向中高端发展。如按联体约是地块占地的1/3来推算，建议本地块的产品方案为： 建议产品方案：联体（13%）+高层（87%）,附容积率与建筑类型,24,档次定位,地块建议：本地块适合发展中高档次住宅项目,5.本地块未
14、来产品价格预测,市场比较法,也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。,决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素,地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定
15、以下要素：,（1）类比土地价值地段资源的差异,市政交通及直入交通的便利性的差异： 项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异： 周边市政配套便利性的差异； 地块累计商业价值（针对商业的地产因子）,建筑风格和立面设计 停车条件（针对商业权重较大） 单体户型设计、得房率 物业功能组合（针对商业权重较大） 设备、材质档次 小区配套 建筑规模 形象包装和营销策划 空间布局和环艺设计 物业管理 建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 发展商品牌和实力,（2）项目可提升价值判断,房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房
16、地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。,（3）价值实现的经济因素经济、政策因素,区域规划：,政策方面：,利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。,在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。,定价方法说明,评价标准: 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分,类比可实现价值模型高层售价预测,本产品售价,修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政
