吉林房地产项目管理课件 演示文稿培训讲学

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1、如何提升组织的项目管理能力和效率？ -客户价值导向的高绩效项目管理之道,向吉林中东集团的学友们致意！,企业离不开项目 每个人都和项目管理有瓜葛！,对员工：是一种思维方式和工作流程 对企业：是一种交流语言和管理方法,对于集团管理者：项目决策、管控模式、人员组合. 对于职能管理者：专业内容、配合点、目标协调. 对于市场经理: 客户需求、竞争情况、产品语言 对于供应商来讲：入围标准、目标、交付成果、。,交流目的：我的分享和您的行动,介绍项目管理的知识体系 提出特别关注的项目管理问题 分享我熟悉的项目管理案例（管理思路） 研讨组织项目管理提升的路径（通用性） 分享您在项目管理中的经验 项目管理与您所管

2、的项目结合（项目化） 选择适用的内容为您所用（个性化） 改进和优化市场经理的项目管理能力和绩效 研讨和深化市场经理所关注的制度、流程。,我的任务：感受森林、欣赏风景、看到路径,听到、感悟到、你做到、团队做到.,如何管好我们的项目？,以您亲历的一个项目为背景， 来参与本次全程学习分享 如何做好这个项目的管理？,第一部分：项目管理概论,为什么会有项目？什么是项目？ 做项目中经常出现的问题是什么？ 项目管理及其知识体系解读 项目管理的深层感悟是什么？ 项目管理与其他管理学的关系？ 项目管理中的三个特别关注点？ 项目管理中的四个心得？ 项目管理的艺术思考,什么是“项目”？,项 目: 是为完成某一特定的

3、产品或服务所作的一次性创新性工作。 项目的特点：新人、新事、新目标 1、项目有一个独特的目标； 2、项目的组织是临时的、柔性的； 3、项目人员是不固定的； 4、项目可使用资源是有限制的； 5、项目是一次性的； 6、项目是需要创新的、是以前没做过的； 7、项目有众多不确定因素。 举例：新品设计与投放、北京世博会、世博 万科20%是创新项目-竞争力打造,美国项目管理状况调查,对于8400个项目的项目目标达成调查： 项目实现其目标 - 84%偏离目标 项目需要补救 50% 彻底失败 34% 项目费用执行情况：-55%超预算 严重费用超支 17% 一定程度费用超支 38% 项目满足进度要求程度-69%

4、超工期 严重拖期 35% 一定程度拖期 34%,为什么很多项目会失败？项目失败的原因是什么？,做项目原始的行动_“六拍运动”,第一拍：拍脑门 决策 第二拍：拍肩膀-用人 第三拍：拍胸脯-做事 第四拍：拍桌子-处理问题 第五拍：拍大腿-后悔 第六拍：拍屁股-走人,看来这个项目真有的赚啊，赶紧上！,什么是项目管理？,项目管理： 是指“在项目进程中通过运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够实现或超过项目干系人的需要和期望。” 项目管理-项目成功因素的系统总结 -一个对创新的系统管控手法 -一本是项目操作的标准手册 -一组成功做项目的套路,项目管理 把项目有效的管理起来 项目成功= 成功的产品+

5、 成功的项目管理 管什么？怎么管到关键点？管的方法？,合约个数、老供应商比例、高层沟通频率,项目管理的两个方面,做 事,处 人,搞定“人”后，做好“事”！,项目管理知识体系介绍,资源有限、欲望无限项目的三个基本约束,此定义中的“三个一”含义： 一项有待完成的任务，且有特定的环境与要求 一定的组织机构内，利用有限资源 （人力、物力、财力等）在规定的时间内完成任务 一定性能、质量、数量、技术指标等要求。,质量、时间、成本,项目全生命周期的四个阶段 -定、谋、做、评,生命周期,开始,完成,时间,计划阶段,项目前评估 做正确的事,正确的做事,项目后评估 获得正确的结果,投入,成本和人员配给 曲线,启动

6、阶段,执行阶段,收尾阶段,“谋” 想好了 再做,定 要不要做,做 高效地做 不走板的做,评 做的如何？,项目周期的两侧延展！,项目经理在项目中的关注点,我们项目是如何进行阶段划分的？,项目管理体系的五条线,制度流程,绩效管理,总结、激励机制,项目目标,项目计划集成,产品规划 设计管理,组织管控 （架构、权责）,任务线,组织线,流程线,评判标准,有效激励,项目关系人分析,项目团队组建,项目沟通,客户需求 把握,工作标准、要点,人员线,产品线,项目管理的九个模块,风险,沟通,集成,采购,项目管理知识体系的总结形的部分 分成的两方面： “处人”和“做事” 资源的三约束： 进度、成本、质量 生命的四阶

7、段： 决策立项、策划规划、实施监控、收尾总结 贯穿的五条线： 任务线、流程线、协作线、团队线、产品线 关注的九模块： 范围管理、时间管理、费用管理、质量管理、 人力资源管理、沟通管理、采购管理、综合管理,项目管理上的两个基本点,运营效率,客户导向,项目管理的深度解读,龙湖对客户敏感需求的把控,龙湖项目效益的把控,项目管理的三大精髓是什么？,-要素、要素协调、要素可控（系统协调可控）,系 统,可 控,协 调,三大精髓,系统包括： 九大方面 人与事 项目与公司,协调内容： 成本、质量、进度协调 利益相关者协调 项目与公司协调 各专业接口协调 系统方法： 目标、计划、沟通,控制方法： 里程碑节点 风

8、险分类 责任到人 绩效跟踪 项目审计 战略伙伴 标准化部品 操作流程标准,项目分阶段性成果到人的管理,投资分析,1,方案设计,施工图设计,3,竣工交房,后期运营,施工与营销,项目策划,2,4,6,5,7,投资发展,整体管理,营销策划,规划设计,成本控制,招标采购,工程管理,商业运营,物业管理,总体计划（执行版）,方案设计成果,目标成本（方案版）,合约规划（方案版）,招商策划报告,营销策划报告,推盘计划与价格策略,合同交房标准,交房方案,扩初、施工图设计成果,目标成本（执行版）,合约规划（执行版）,总包筛选评估报告,工程管理策划报告,商业移交方案,阶段,职能,可行性研究报告附经济分析表,项目发展

9、策划报告,总体计划（可研版）,初步市场定位,规划草案,目标成本（可研版）,初步商业定位,市场定位,概念设计成果,商业定位,总体计划（策划版）,风险登记表,经济分析（策划版）,方案设计任务书,景观方案设计任务书,项目后评估报告,物业管理方案,租金体系与激励方案,经济分析（方案版）,经济分析（营销版）,扩初、施工图设计任务书,竣工结算报告,目标成本（策划版）,精装房设计任务书,景观方案设计成果,经济分析（施工版）,产品配置标准 （施工版）,产品配置标准,产品配置标准 （方案版）,*总计30个阶段性成果（汇总性成果，如可研、发展策划、后评估报告仅算1个）,售楼处、样板间、样板区选址、定位与开放计划,

10、我们在项目各个阶段的成果图？,项目管理应用的三个层次,通用项目管理知识,行业项目管理的结合,企业项目管理的结合,行业实践案例：房地产项目运作特点及产生的“八难” 1、项目运作周期长：监督控制难 2、内、外部接口多：协调统一难 3、并行运作事项多：计划控制难 4、项目人为因素多：一致性难（包工 包料 包人） 5、一次性事务多 ：纠错难（一失足成千古恨） 6、竞争越来越激烈 ：赢得优势难 7、 政策环境易变大：适应政策难 8、 企业现金流短缺：初期融资难,房地产项目的三多：多专业-7、 多阶段-7、多关键节点-超过50,房地产行业项目的管理重点-投资高、周期长、风险大、参与方多,我们过去项目的上问

11、题总出在哪？我们的项目管理的小秘诀有哪些？,项目管理的四个特别关注： 关注客户 关注价值 关注竞争 适度创变,客户,竞争,创新,项目价值,一、如何管理好客户？ -项目客户管理的七步曲,1、客户细分,5、客户价值打造,4、敏感需求提炼,3、需求分析,2、客户选择,6、客户干系人把控 7、客户全程参与,项目每个人应该具备的客户理念,项目不是为项目成员做的，是为客户做的！ 客户是项目的开始和结束,提炼并打造出产品USP（Unique Selling Proposition独特销售主张,支付能力,生命周期,Single,Family Starter Without kids,Family Starte

12、r With kid 12,Mature family With kids,Empty Nester,Active Adults,低,中,高,常年工作流动人士,首次置业,单人工作丁克家庭,有婴儿的夫妇,单亲家庭,富足成熟家庭,空巢家庭,活跃老年人住宅,成熟家庭,双人工作丁克家庭,大龄单身贵族,客户管理的第一步：客户细分11种客户细分： 家庭生命周期需求+支付能力,社会新锐 望子成龙 健康养老 富贵之家 务实之家,万科的客户细分-5大类客群,望子成龙 唐宁one 深圳桃源居-清华学校引入,【家庭特征】有0-17岁孩子的家庭。 【购房动机】孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件，能够去更好的学校学习

13、。 改善住房条件：现有住房不理想 【对房子的态度】房屋是孩子成长的地方，也是自己稳定感和 归属感的来源工作场所 【房屋特征需求】与孩子成长相关的文化教育需求和安全需求 有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件,你爱人的敏感需求是什么？,客户需求管理的五步曲,1、客户细分、找出项目使用者,4、取得客户意见反馈 修订、优化需求，客户最终的确认,3、需求的清晰表达： 功能要求转化成产品的技术参数,2、客户需求分类： 敏感需求的提炼,5、需求变动管理系统,对症再下药！ -诊断、确诊、确认-再干！,如何调查到客户的真实需求？ 客户的问题点在哪？ -找对人、用对法、超前些,业主对户型的

14、需求分析（一）,业主对户型的需求分析（二）,客户参与-让你的客户全程认同你的项目,7步客户参与程序 1、举行开工前见面会,向购房者介绍建造团队,说明建造过程 2、施工期间客户到施工现场检查房屋框架结构（客户开放日） 3、交付前按照公司质量标准进行质量检查（留改的东西） 4、交付前带领购房者熟悉了解房屋每个部分细节和功能 5、交房后30天跟踪服务,检查和维修,开具工作清单 6、3个月后续跟踪服务,对房屋进行质量检查 7、11个月后后续跟踪服务,对属于一年保修期的问题进行维修,江南一号公馆的豪宅价值-别墅品质的空中花园高端住宅,住宅容积率只有1.2， 绿地面积高达5万多平方米， 首创了5星级入口大

15、堂， 空中8大庭院景观， 人车分流设计， 户户观江,项目价值创造过程溢价能力提升,1、土地溢价：概念阶段实现，土地价值实现和体现， 个性化、高价值物业扩大 2、产品溢价：单体设计实现，较大价值高的比例提高， 科技、面积和景观扩大、送面积、飘窗、loft附加值 3、形象溢价：立面、接触界面 4、营销溢价：定位溢价：找到可溢价的客户，理性推理 5、销售溢价：话术、展示区提升,龙湖项目价值要素,地段不可复制的自然环境 居者高度统一的同质客群 园林首屈一指的成熟园林 服务十年成就的服务口碑 建筑高度差异的宜居空间,我们项目的价值分析,项目如何为我们创造价值？ 项目给客户创造了什么价值？,限度创新 基于竞争对手的创新 缩小创新范围 基于创造客户价值创新 基于竞争的创新 明确创新阶段 掌握创新方法 分解明晰创新点 给创新充分的支持 分层次创新,项目的创新管理 -如何让创新不再成为创伤？,项目创新须遵循的规则,2 盯紧对手,创新 要诀,3 找对标杆,1 理解客户,5 控制过程,4 适度创新,6 团队创新,1、小步快跑的创新 2、找到对标项目来抄 3、找对合适人来帮你来抄 做对客户来讲是新的东西，如