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1、,关键词：,珠海会所项目普遍经营不善，精准化定位、特色化经营才是出路。,会所物业 为数众多 规模档次 普遍较高 经营状况 大多欠佳 解决之道 特色定位,Part 1 珠海城市调研 珠海区位及城市整体规划 珠海城市经济综合情况 珠海人口结构 珠海市民收入水平及消费状况 Part 2 房地产市场调研 房地产市场整体状况 珠海商业地产开发及销售状况 珠海商业地产开发营销水平 珠海商业地产热点开发区域,目 录,Part 3 珠海商业市场调研 珠海主要商圈分布情况 珠海主要零售商业项目在城市中的区位及地段 珠海主要零售商业项目在城市商业格局中的角色和位置 中山重点商业项目调查 珠海主要零售商业项目在城市
2、商业历史、商业文化中的作用 珠海主要零售商业项目的一般规划特征 珠海主要零售商业项目的一般景观、形象、其他配套系统 珠海主要零售商业项目的一般业态规律 珠海主要零售商业项目的商业及品牌资源 珠海主要零售商业项目的一般租金和售价规律 珠海主要餐饮休闲娱乐项目在城市中的区位及地段 珠海主要餐饮休闲娱乐项目的商业及品牌资源 珠海主要餐饮休闲娱乐项目的租售价格规律,目 录,Part 4 珠海典型会所调研 珠海典型会所项目的分布情况 珠海典型会所项目在城市商业格局中的角色和位置 珠海典型会所项目在房地产项目中的角色和位置 珠海典型会所项目的一般规划特征 珠海典型会所项目的一般景观、形象、其他配套系统 珠
3、海典型会所项目的一般业态规律 珠海典型会所项目的一般租金和售价规律,目 录,报告整体逻辑架构,1、珠海区位及城市整体规划,（1）珠海城市概述 珠海是中国的五个经济特区之一 ，珠三角花园城市，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海的陆地面积有1701平方千米，海岸线长604公里，有大小岛屿146个，故有“百岛之市”的美誉。,（2）珠海城市行政区划,珠海市辖3个市辖区（香洲、斗门、金湾），8个街道、15个镇。其中香洲区是珠海市中心城区，是珠海市政治、经济、文化、交通和金融中心，下辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道办事处和南屏镇，共104个社区居
4、委会。,（3）珠海城市整体布局,由“主城区次中心城外围新城中心镇”组成，形成“一主”（主城区）“两副”（唐家湾新城、横琴新城）组团结构的整体城市格局。,（4）珠海城市整体发展规划,根据“工业西进、城市西拓”的“两西战略”和“拓展西城，提升东城，保护资源，做优基础”的城市发展规划，珠海将优先开拓西部地区，同时改善东部主城区，未来工作重点聚焦在西部，力争将珠海建设成“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海主要的风景旅游城市”,（5）珠海城市交通路网建设规划,以公路和铁路为主的陆路交通设施的建设，使珠海由“尽端末梢”成为“始端龙头”，也使珠海的“海港、航空港”得以盘活，获得重大发展机遇。包括广珠城际轨道与
5、公路交通一体化，粤港澳大桥、伶仃洋大桥、广珠铁路、高栏港、三灶机场等交通基础设施建设。,珠海陆路交通发展规划,（6）珠海城市重大发展契机,2009年6月25日，国务院发布横琴总体发展规划，对横琴岛进行了新的定位，决定横琴要通过重点发展商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术产业，加强生态环境保护，鼓励金融创新，实行更加开放的产业和信心化政策等，逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的平台。 在政治层面上说，开发横琴是贯彻落实“一国两制”方针的具体体现，这对促进澳门经济适度多元化发展、维护澳门长期繁荣稳定、探索粤港澳
6、合作新模式有着特殊的意义。在经济层面上说，开发横琴对于珠海提高现代服务业发展水平，加强科技创新，提升城市功能，加快经济社会发展，建设珠江口西岸核心城市具有举足轻重的作用。 通过横琴岛进行珠澳资源互补，形成“澳珠同城化都市区”，打造珠三角 的另一空间增长地，带动珠三角西岸和粤西沿海地区发展。,2、珠海城市经济综合情况,2010年全市实现地区生产总值（GDP）992.06亿元，比上年增长9.0%。其中，三次产业对经济增长的贡献率分别为0.4%、52.8%和46.8%。人均GDP达67591元，按平均汇率折算约合9733美元。 虽然珠海经济总量在广东省排名靠后，但人均GDP、旅游收入、实际利用外资、
7、投资、消费、出口、城乡居民储蓄存款等均居珠三角区域城市前列。,（1）珠海国民经济稳步增长,珠海以高科技为重点、综合发展的外向型工业体系经济格局初具雏型，按总工业输出额计，主要工业依次为：电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。 珠海也是外商投资的热点地区之一。已有52个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目7303项。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30多家著名跨国公司已落户珠海。,（2）珠海形成外向型高科技工业体系,（3）珠海旅游会展产业基础
8、雄厚,珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，1991年，珠海以整体城市形象为景观被国家旅游局评为“中国旅游胜地四十佳”之一。 珠海有各类旅游饭店300余家，年接待能力达700万人次，其中星级酒店20多家。酒店建设多以园林别墅为设计主题，依山傍水，构成了一道独特的城市风景线。还建有各类会议中心、展览馆10多个，可举办各种国际性会议及各类博览会、交易会等。 在珠海，每两年举办一次国际航空航天博览会，这一盛事在国内外影响极大。珠海还建有国际赛车场，每年都有国际性的汽车赛事举办，对广大汽车运动爱好者具有极大的吸引力。,（4）珠海城市区域产业发展规划,资料来源：珠海市规划局,3、珠海人口结构,珠海是目前
9、珠三角地区人口最少的城市，在一定程度上影响了珠海经济总量的提高和商业规模的扩大。2008年末全市总人口约280万，其中常住人口148.11万人，比上年末增加2.67万人，增长1.8%。其中，户籍人口99.48万人，增长4.0%。全市户籍人口出生率11.61 ，死亡率 2.99；自然增长率 8.62。根据珠海“十一五规划”，到2010年，珠海常住人口数将达到170万。,（1）珠海人口总量,据珠海统计局资料显示，珠海就业人员受教育程度相对较高，高中以上学历占就业人员比重高于广东省平均水平10个百分点，人力资源优势较为明显。,（2）珠海人力资本情况,珠海市与广东省各学历就业人员比重比较,数据来源：珠
10、海市统计局,一、珠海从事第三产业人员比例明显较周边城市高，跟城市产业结构有直接关系。 二、非公有制企业是吸纳就业的主力。 三、制造业及批零贸易、酒店餐饮是吸纳从业人员的主要行业。 四、香洲区作为珠海的主城区，占总就业人口的60.5%，其次为斗门区，为22.8%，最少的为金湾区，为16.7%。且高素质人才也大多集中在香洲区。,（3）珠海就业结构情况,珠海、佛山、中山三市从业人员比重比较,数据来源：珠海市统计局,4、珠海市民收入水平及消费状况,（1）珠海市民收入情况,根据统计数据显示，2009年珠海市民人均可支配收入为20949.48元，同比增长8.6%，城乡居民存款余额同比增长23%；2010年
11、1-9月，居民人均可支配收入增长9.9%，存款余额增长10.8%，居民收入稳步提高。,珠海市民储蓄存款余额及人均可支配收入情况,数据来源：珠海市统计局,（2）珠海市民消费情况,从2010年度珠海社会消费品零售总额及累计增长速度来看，较上年同期增长了19.3%，高于GDP增幅10个百分点，扣除居民消费价格指数增长4.6%的影响，仍呈现出明显增长的态势，2009年前三季度，珠海社会消费品零售总额增长14%，而居民消费价格指数下降3.4%，充分说明珠海市民更加注重生活品质并敢于消费。,珠海社会消费品零售总额及居民消费价格指数,数据来源：珠海市统计局,关键词：,珠海社会经济稳定健康发展，为城市房地产和
12、商业提供有力支撑。,经济 稳步增长 人口 略有不足 收入 持续提高 消费 较为旺盛 发展 重大机遇,1、房地产市场整体状况,（1）全国房地产市场销售价格同比上涨 根据发改委和统计局09年8月的最新调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份持平。,一、新建住房销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与7月份相同。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。 二、二手住房销售价格同比上涨3.6%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月缩小0
13、.3个百分点。 三、新建非住宅销售价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨3.8%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨0.1%，环比上涨0.3%. 四、8月份，全国房地产开发景气指数为100.08，比7月份提高2.07点。,中国经济在金融危机之下表现出较强势的抵御能力，吸引了大量的国际投资资本、热钱的涌入，成为中国股市、楼市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前国内适度宽松的金融信贷为楼市的向好提供了良性的政策支持；在刚性置业需求的带动下，投资性需求也大量入市，促使房屋成交明显回升，房价再一次面临上行的压力，不排除国家将在后市出台相关政策抑制房价再次过快
14、上涨。,（2）珠海房地产投资开发下行趋势明显 一、2009年1-8月份珠海全社会固定资产投资总额为219.3亿元，同比下降5.2%，其中房地产开发投资为63.9亿元，同比下降幅明显，达33.1%。,珠海2008年1月-2009年8月房地产投资情况对比,数据来源：珠海市统计局,二、2009年1-8月份珠海商品住宅施工面积为782.31万平方米，同比下降7.3%，商品住宅竣工面积为220.45万平方米，同比下降9%。,珠海2008年1月-2009年8月房地产开发情况对比,数据来源：珠海市统计局,受2007年房地产投资热潮惯性的影响，2008年前两月珠海固定资产投资规模依然较大，随后楼市进入调整期，
15、房地产投资力度降温，一直延续至2009年8月份，房地产投资相对趋缓，同比下降明显。 由于目前珠海房地产市场积累的开工量较大，后市仍显谨慎，2009年前8个月商品住宅的新增施工量整体上较去年同期要低，但表现出逐步上扬的趋势。,珠海市上半年房地产一级市场并未像二级市场那样表现出“阳春般”的气息，而持续保持不温不火的态势。主要是由于受国家整体宏观经济环境的影响，多数房地产项目出现开发推延的情况，而实际上珠海房地产市场上前期累计的开发量依然较大，因此政府并不急于供应住宅用地，而主要从工业发展出发，加大了对工业园区用地的供应。随着横琴大开发的付诸实施，该区域内房地产开发将成为未来的热点，地价也会水涨船高
16、 。,（3）珠海土地市场保持平稳态势,（4）珠海住宅销售价格出现小幅回落,8月份珠海全市的住宅销售均价为7818元/，环比下降5.5%，同比降幅为1%。其中，香洲区住宅销售均价为9410元/，斗门区为4818元/，金湾区为3352元/，相比7月份上涨幅度分别为-2.03%、-7.03%、-5.84%，各个区域的新房销售均价均有不同程度下降。,数据来源：珠海市统计局,珠海的房价容易受当月成交楼盘结构及区域的影响，波动较为明显，2008年下半年表现更为突出。进入2009年以后，珠海各区域楼盘成交相对稳定，使得房价变动趋于平稳，之后随着全国楼市整体回暖及珠海本地市场新房供应量相对减少，促使从2月份开始珠海房价呈逐步上升的态势。综合2009年前8个月房价变动的趋
