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1、第八章 房屋维修管理第一节 房屋维修管理概述一、房屋维修概念及特点（一）房屋维修概念 l 房屋维修的概念有广义和狭义之分。 狭义的房屋维修仅指对房屋的维护和修缮； 广义的房屋维修则包括房屋的维护、修缮和改建。l 物业管理的基本目的不外乎3个方面： 使物业获取最大的期望收益； 使物业得到良好的保值和增值效果； 给业主和使用人提供良好的生活、工作和学习环境。而保证物业处于正常而良好的经营和使用状态，保证房屋足够的寿命，是达到上述基本目的的前提。l 由于房屋的不可移动性，使其始终处于千变万化的自然状态及社会经济状态之中。不管房屋是否使用，它始终受到自然因素及社会经济因素的作用。（二）房屋磨损概念1房
2、屋的物理寿命和经济寿命l 衡量一幢房屋寿命的大小一般有两种方式，即房屋的物理寿命和经济寿命。 房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限； 房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。 经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小于等于使用寿命，具体见下图9.1所示。 建成淘汰报废经济寿命（物理磨损）物理寿命（综合磨损）图9.1 房屋的物理寿命和经济寿命l 通常，物业业主关心房屋的经济寿命超过关心其物理寿命。这是因为业主作为一名投资经营者，考虑问题主要是从房
3、屋的经济性角度出发，追求物业的经营效益及保值增值效益。2房屋的磨损根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同的成因和影响。（1） 有形磨损。l 有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的，是有形的。l 这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿命的主要原因之一。 l 一般情况下，房屋有形磨损产生的原因有两个： 第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到诸如摩擦、冲击、振动、疲劳，甚至火灾等外力作用而产生的物理上或物质上的磨损。 第二种有形磨损，是指房屋
4、在闲置状态下受到自然力的侵蚀作用所产生的磨损，包括风、雨、酸湿气体及氧化作用，也包括非正常的自然灾害(洪水、地震、滑坡、龙卷风、冰雹等)以及生物因素(如白蚁、霉菌等)的影响。l 事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结果，l 房屋有形磨损程度可以用以下两种方法进行度量。 用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。即通过建筑师与结构工程师对房屋各主要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有形磨损的程度。用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。（2） 无形磨损。l 无形磨损有时也称为精
5、神磨损，它是一种抽象的磨损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。l 这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。l 房屋无形磨损产生的原因有3个： 第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。由于这种磨损不会影响房屋的正常使用及使用功能，所以它不会产生房屋保养与维修问题。 第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进
6、步，使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。由于这种磨损会影响房屋的使用功能，所以它会涉及房屋的保养与维修问题，主要是房屋改造的问题。 第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。l 无形磨损程度的衡量可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价值的差额同其原始价值的比例来表示。 在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量师或估价师，采取常用的估价方法，包括成本法、比较法和收益法，进行综合估算得出。 值得注意的是房屋的原始价值与重置价值
7、均不包括其相应的土地部分价值。（3） 综合磨损。l 房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个综合磨损的过程。l 房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有形磨损与无形磨损程度综合取定。案例：例如：某房屋的原始价值为1000万元，由于磨损需要大修，其所需的大修理费用为300万元，若该房屋当前的重置价值为700万元，求：该房屋的有形磨损程度；该房屋的无形磨损程度；该房屋的综合磨损程度；该房屋现时的净价值。解：根据题意有，原始价值01000万元，大修理费用300万元，重置价值700万元，则有：房屋有形磨损的程度： 300有 10043 700房屋的无形磨损程度：0 1
8、000-700 无 -100 0 100030 房屋的综合磨损程度：综 （有）（无）（43）（30）60房屋现时的净价值：净 0 （综 ）1000(160)400（万元） （三）房屋维修的分类房屋维修根据不同的标准有不同的分类。（1）从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护（保养）和修缮。这也是维修这个词的两个本质的组成部分。l 延缓或补偿房屋的磨损，延长房屋的物理与经济寿命，其有效的途径不外乎有两条，即对房屋的维护管理和修缮管理。 房屋维护主要用来减缓房屋在使用或闲置过程中的磨损程度，维持房屋正常的使用状态，达到延长房屋物理与经济寿命的效果。房屋的维护主要包括房屋的日常养护与零星小修两项工作。
9、房屋的修缮主要用来补偿房屋所受的磨损，弥补并修复房屋各主要组成部分的破损，延长房屋的物理与经济寿命。（2）房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和改良性修缮。l 恢复性修缮是指物业管理者对房屋由于受到物理磨损而损坏部分的修复工作，是房屋简单再生产的实物及价值补偿形式。l 改良性修缮包括房屋功能和装修的改善、设备与设施的更新改造等。l 这两者在内容上缺一不可，在时间上也交叉或同时进行。l 房屋的恢复性修缮包括紧急性修缮与计划性修缮两种类型，l 而改良性修缮则属于计划性修缮的范畴。（3）房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧急性修缮。l 紧急性修缮是指对突然发生的故障进行的抢修。 发生在时间上没
10、有规律， 对房屋的使用功能产生较大的影响 抢修工作的时间要求紧、费用较大 工作的组织困难较大。 这种类型的修缮大多为小修及中修项目。l 房屋的计划性修缮是指物业管理者为避免房屋使用功能的严重破坏，在使用一定年限后，组织必要的人力与物力，集中一段时间对房屋实施有计划的修复或改良工作。 房屋计划性修缮项目一般仅占整个保养修缮项目的2，而其费用则往往占整个保养修缮费用的90左右。 修缮工作有一定规律的周期性； 计划性较强；物业管理者有充裕的时间，根据房屋完损情况、修缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源 多数为中修、大修以上项目。（4）房屋修缮也可按修缮的规模分为小修、中修、大修、翻修及综合性修缮5
11、大类。（这5类修缮的含义，将在下面的章节中作介绍。）（四）房屋维修的特点房屋维修具有以下特点：（1）技术性。房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关的技术，还包括独特的设计和施工操作技术。（2）限制性。房屋维修是在原有房屋基础上进行的，并且一般情况是在使用不停顿的情况下进行的， （3）普遍性。由于房屋的有形磨损和无形磨损无处、无时不在， （4）分散性。由于房屋损坏的发生从时间上、空间上都是随机的，因此决定了维修工作是零星的、分散的。（5）服务性。房屋维修往往是由房屋的住用者提出要求，并且维修的结果直接由住用者承受，是与住用者的切身利益密切相关的二、房屋维修管理概念及特点（一）房屋维修管理概念l
12、房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所管理房屋进行维护维修的技术管理。l 包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。l 房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。（二）房屋维修管理的特点（1）房屋维修管理的复杂性。l 房屋的多样性或个体性，造成了维修方案的多样性；l 是房屋维修的广泛性和分散性，带来管理上复杂性；l 房屋维修与房屋使用的并行性，给房屋维修的设计、施工组织及安全管理等带来新建筑施工所没有的困难；l 房屋产权性质的多元性，也会带来不同产权人由于利益不同而给房屋维修带来的人为障碍。（2）
13、房屋维修管理的技术性。l 房屋维修本身所具有的技术性决定了房屋维修管理具有技术性，l 房屋维修工作中的质量管理、成本控制、进度控制以及合同管理等都需要房屋建筑工程的专业知识以及相关的专业知识。（3）房屋维修管理的计划性。l 房屋维修过程本身存在着各阶段、各步骤之间从技术角度来说不可违反的工作流程，l 来自管理、资金、环境等方面的约束，都要求房屋维修管理必须要有计划、有程序地进行。l 例如，房屋维修一般都必须经过房屋现状调查、维修方案的制定、房屋维修的组织和实施以及检查验收等程序，从人员组织、技术要求、材料和设备的调配、资金的调用、场地的规划、用户关系的处理、时间进度的安排等众多方面事先就做好详
14、细计划，才能保证房屋维修工作的正常开展。三、房屋维修管理的意义和原则（一）房屋维修管理的意义l 在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业管理的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理企业管理水平的重要标志， l 一般来说，房屋维修管理具有以下意义：（1）确保房屋的使用价值。（2）增加房屋的经济价值。（3）提升企业的信誉价值。（4）增加城市的社会价值。（二）房屋维修管理的原则（1）用户第一，服务第一原则。l 房屋维修的目的就是为了不断地满足社会生产和人民居住生活的需要。l 物业管理企业本身是服务性企业，房屋维修又带有强烈的服务性质，服务是企业的立身之本；l “用户第一，服务第一”不是口号，而是要体现在思想、制度、规范和态度等各个方面，体现在物业管理企业所有员工的一言一行中，体现在物业管理企业规章制
