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2、集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,一、成都别墅市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,（一）别墅板块特征分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规
3、划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,（一）别墅板块及分布特征（2）分布数量及比例,成都目前别墅供应主要集中在城市周边区域： 都江堰-青城山片区供应量最大，占20% 温江次之，占19% 牧马山占14% 华阳/龙泉均占12% 主城区别墅供应量只占6%,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主
4、；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅开发为主。 牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰青城山片区以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早，但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。,（一）别墅板块及特征（3）总体特征,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,20
5、06年别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马 山、都江堰青城山五大主流板块。 华阳：2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000亩，预计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。 都江堰青城山：随着成青快速通道的贯通，2006年都江堰青城山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的提升。,（一）别墅板块及特征（4）板块特征,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房
6、地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,双流牧马山：片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间距离，该片区别墅也将逐步由以前度假型别墅过渡到适合居家的别墅。 温江：2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，连接温江与崇州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的改善，区域内预计会有品牌开发商的大盘出现。 龙泉：龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的定位，因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。,（一）别墅板块及特
7、征（4）特征,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,小结,五大板块别墅市场供应的别墅类别特征鲜明，牧马山、都江堰仍是别墅开发的主战场，其独特的别墅开发的天然环境，成为了支撑了高价位、高档次的别墅开发的必然条件。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅
8、地产营销策划,（二）板块销售特征,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,目前别墅供应趋向联排别墅类的经济性别墅，其产品定位较低，购买者呈现年轻化（ 25-40岁之间），人群由金领阶层转化为中产及白领新贵阶层，成为目前别墅消费不可忽视的新生力量。 成都别墅市场也吸引很多外地消费者。例如在维也纳森林别墅中，有多达30的客户是来自广州、深圳、北京、上海甚至香港、台湾地区的。而据统计，成都整体房地产消费有51来自于外地。,
9、1、购买人群发生变化,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、别墅户型面积区间特征,150 以下：以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区。 150-200 ：经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主。 201-250 ：成都市场上联排别墅的主流面积区间 251-300 ：以一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅 主要分布于成都市周边区域。 301-400 ：独栋别墅的主力户型面积
10、400 以上 ：以豪宅为定位的独栋别墅，如维也纳森林别墅、麓山国际等,不同的户型区间支撑不同的别墅形态,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,3、价格特征：（1）别墅价格特征价差极大,目前成都市别墅的销售价格价差极大，这和产品类型多样化及产品分布区域息息相关。 目前成都别墅最低售价2000元/平米，最高22000元/平米，整体均价6309元/平米。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PS
11、D素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,4000-6000元/的独栋别墅 主要分布在牧马山、都江堰青城山、龙泉等三个区域； 8000-14000元/的独栋别墅 主要分布在华阳、温江片 10000-22000元/的独栋别墅 独立别墅主要分布在主城区和青城山片区。,3、价格特征（2）独栋别墅的价格,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合
12、集 团圆网 住宅地产营销策划,2600-4500元/的联排别墅 主要在龙泉、都江堰以及其它远郊区域； 45006800元/的联排别墅 主要分布在温江、都江堰青城山、郫县等三个片区； 500010000元/的联排别墅 主要在主城区和华阳片区。,3、价格特征（3）联排别墅的价格,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,3000-4000元/的双拼别墅 主要在都江堰青城山片区； 50006000元/的双拼别墅 主要分布在温
13、江、郫县； 6500元/以上的双拼别墅 主要在主城区。,3、价格特征 （4）双拼别墅的价格,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,主流价格在45005500元/ 叠拼别墅作为近两年出现的新别墅产品，目前分布在成都市主城区、华阳、温江这三个房地产开发相对成熟的片区。,3、价格特征（5）叠拼别墅的价格,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监
14、 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,（三）在售项目特征分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1.在售楼盘一览,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,目前以城南和青城
15、山板快开发为主区域，这两大区域对本案不构成威胁，本案主要竞争来自大城西板块：即温江板块和成都城西板块对与本案客户群的分流的威胁。,小结,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,（四）区域竞争对手分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,
16、产品定位语：院落式退台叠墅 SLOGN：森林下生活上 推广手段：8月17日第一期报版以整版亮相,以“上实地产”品牌影响宣告 资本时代的到来 活动：1、4月23日 “森林阖家欢” 2、6月3日成都华新国际在锦绣森邻现场联动蒂爵珠宝等知名品 产品举办2006“波动声色”夏日风情秀,个案分析（1）锦绣森邻,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,产品定位：花园叠拼别墅 广告推广语：古蜀龙脉,人文珍品! 活动：2006年4月14日BMW杯国际高尔夫巡回赛成都站 2006年3月26日大型历史音乐剧_金沙登台雍锦湾开盘现场 2006年2月25日实话实说”蓝光雍锦湾产品推介会 报版主题：1、3月26日盛大开盘 2、二期尊贵席位预约中，2006年BMW杯国际高尔夫巡回赛成都站挥杆 恭迎你关注赛事，体验BMW驾乘 3、3月26日隆重开盘金
