房产交易知识与实战经典案例讲课资料

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1、房产交易知识与实战经典案例,培训师：雷丽莲,个人简历,雷丽莲： 孟氏房产交易中心经理、高级培训师； 自2001年3月份至今，八年专职从事房产交易、代办、后续手续，曾亲手为5000名以上客户服务，被广大客户和业内人士尊称为“百合交易员”。,一、业务知识,二、二手房交易及按揭流程,三、实战技巧,四、房地产交易常见问题,课程大纲,一、业务知识,1.1、买卖双方费用,卖方： 个人所得税(保证金) 1.5% 营业税及税加税 5.55% 印花税 0.05%(免) 交易手续费 3 元/m2 中介费 1.5% 代办费 200 元,买方： 契税 1.5%(注:购买1-90平方免交，91-144平方缴交0.5%)

2、 土地出让金 1% 印花税 0.05%(免) 交易手续费 3 元/m2 权属变更登记费 130 元 印花税票 5 元/本 中介费 1% 代办费 200 元,按揭费用： 代办费：400 元 评估费 0.4% 抵押登记费 190 元,2、什么叫解困房（经济适用房）？,解困房是市政府为了解决广大职工，特别是住房困难户和无房户的居住问题，由市住宅办统一协调、建设一批廉价住房出售给上述照顾对象，简称解困房。 松柏小区、康乐新村、金尚小区、金鸡亭小和前埔小区的部份住房为市政解困房的主要房源。,3、什么叫拆迁安置房？,市政府为了征用土地将其收回的房产，而安置到某个地方的房产。如：嘉景花园、嘉城花园、绿苑小区

3、（海沧）部份房产。,3.1、买卖双方费用,卖方： 个人所得税(保证金) 1.5% 营业税及税加税 5.55% 印花税 0.05%(免) 交易手续费 3 元/m2 中介费 1.5% 代办费 200 元,买方： 契税 1.5%(注:购买1-90平方缴免交，91-144平方缴交0.5%) 土地出让金 4% 印花税 0.05%(免) 交易手续费 3 元/m2 权属变更登记费 130 元 印花税票 5 元/本 中介费 1% 代办费 200 元,按揭费用： 代办费 400 元 评估费 0.4% 抵押登记费 190 元,4、个人所得税（保证金）的减免规定,出售商品房价格低于原购房价格； 公房是第一套出售的已

4、购公有住房的免征个人所得税； 单位售房不征收个人所得税； 产权证出证时间满2年以个人为单位第一套出售时可免。（2008.11.1-2009.12.31收件日期为准） 针对普通及高档住宅,5、营业税及附加税的减免规定,针对(1-144平方以内)住宅:产权证出证时间或完税凭证满2年的情况下免征；未满2年按增值部份缴交。（2009.1.1-2009.12.31收件日期为准） b) 高档住宅：产权证出证时间或完税凭证未满2年的全额征收；满2年按增值部分缴交 。（2009.1.1-2009.12.31收件日期为准） 房改房、住改房免征； 土地用途与房屋用途是商业的不增值的情况下免征营业税及附加税；,6、

5、契税减免规定1、个人购买90平方米以下商品房（含二手住房），1.5%契税全免 。（不管个人名下几套）2、个人首次购买91-144平方米商品房（含二手住房）1.5%契税免1%。 3、如果是名下还有商品房或二手房再买91-144平方米的住宅都要缴交1.5%契税，而且不能退。,7、什么叫商品房？,直接向开发商购买的房产或第二次出售的房产都叫商品房。 出让性质的房产一定是商品房。,8、商品房的种类,普通住宅 高档住宅 商业用房,8.1、普通/高档住宅买卖双方费用,卖方： 个人所得税(保证金) 1.5% 营业税及税加税 5.55% 印花税 0.05%（免） 交易手续费 3 元/m2 中介费 1.5% 代

6、办费 200 元,买方： 契税 1.5%(注:购买1-90平方免交，91-144平方缴交0.5%)(144平方米以上3%) 印花税 0.05%（免） 交易手续费 3 元/m2 权属变更登记费 130 元 印花税票 5 元/本 中介费 1% 代办费 200 元,按揭费用： 代办费 400 元 评估费 0.4% 抵押登记费 190 元,8.2、高档住宅,别墅、度假村、单套面积在 144平方米以上、单套成交价格在（9600*1.44倍）=13824）以上、建筑容积率在1.0以下(建筑面积分推面积=容积率),8.3、商业用房买卖双方费用,卖方： 个人所得税(保证金) 1.5% 营业税及税加税 5.55

7、%增值部份缴交 土地增值税0.5% 印花税 0.05% 交易手续费 (车库7元/m2) (商场/店面10元/m2) (写字楼6元/m2) 中介费 1.5% 代办费 200 元,买方： 契税 3% 印花税 0.05% 交易手续费 (车库7元/m2) (商场/店面10元/m2) (写字楼6元/m2) 权属变更登记费 600元 印花税票 5 元/本 中介费 1% 代办费 200 元,按揭费用： 代办费 400 元、评估费 0.4%、 抵押登记费660元,包括写字楼、车库/车位、商场、店面,8.4商业用房土地增值税减免规定,1、满5年全免；（产权证出证时间或完税凭证时间） 2、未满3年全额征收； 3、

8、满3年未满5年减半。 注：单位土地增值税按增值部份30%征收,9、提取住房公积金及利息的情况,职工离休、退休； 出国或出境定居； 完全丧失农动能力并与单位终止劳动关系的； 职工购买、建造、大修具有所有权的自住住房； 职工死亡的；（在职工死亡的情况下，继承人、受赠人可以提取公积金账户余额） 偿还购房贷款本息； g) 房租超出家庭工资收入规定比例。,根据规定符合下列情形之一的，职工可以提取本人住房公积金帐户内的酬金及利息：,10、公积金的需求,月缴额在96元以上； 连续缴满一年以上的； 一个人最高可贷30万，两个人最高贷60万。计算方式：近12个月的总和60倍 注：公积金贷款需提供近12个月的清单

9、、如是单方贷款或已婚有一方是外地户口的需提供担保人，担保人需要资料：身份证原件及复印件1份、户口本原件及复印件1份、收入证明原件,11、为什么商品房需要公告期？,公告期就是给一段时间对这套房子有权属争议的人，如公告期一过，就算争议人自动放弃权利，政府就可将权属过户，目的是为了避免纠纷。 根据房地产交易中心的新规定，国内个人或单位出售房产的公告期为3天，在土地房屋交易综合大厅的电子屏幕上公告；外籍人士包括港、澳、台和外国人出售房产必须在厦门日报上公告30天，公告费有为200元。,12、哪些房屋买卖需要公证？,继承房产，原产权人已故，合法继承人尚未办理继承手续的须提交“继承权公证书”； 遗嘱人为处

10、分房产面设立的遗嘱，应当办理公证； 买卖双方或一方因特殊情况不能亲自到场，可由当事人出具授权委托书让他人代为办理，授权委托书应当办理公证； 赠与房产应当办理赠与人的“赠与公证书”和“受赠人接受赠与公证书”或双方共同办理“赠与合同公证书”； 港、澳、台同胞、华侨、外国人买卖房屋不能亲自到场办理手续的。,根据司法部与建设部于1991年8月31日联合下发的关于房产登记中加强公主的联合通知及相关规定，下列房屋买卖当事人需事先办理公证：,13、境外人士或机构如何办理委托公证？,香港同胞应提供司法部认定和委托的律师办理公证；办理律师公证 澳门同胞应提供司法部认定和委托机构出具的证明文书；司法公证 台湾居民

11、应提供台湾地方法院公证处办理的公证书；法院公证 华侨/外籍华人必须提供我国驻该国领事馆办理的公证证明文件；领事馆 外国人必须提供该国外交部或基授权机构和我国驻该国使领馆认证的当地公证处的公证文书。,14、房地产继承,法定继承； 指定继承；,15、产权人去世，房产如何办理出售？,产权人去世前有办理遗嘱公证的，受赠人到房地产权籍登记中心办理产权变更后方可出售；变更应先配图10个工作日再办产权证30个工作日。 (办产权登记时需公告30日) 产权人去世前未办理遗嘱的，该房产要办自然继承。根据继承的顺序：配偶、父母、子女，办理继承公证，再到登记中心办理产权变更后方可出售。 (办产权登记时需公告30日)

12、产权人的配偶去世，根据继承的顺序：配偶的父母、子女需放去继承权。产权证不需换证；拿继承公证书、权属人的身份证、户口本就可以出售。(出售需公告30日),注：以上公告由房管局统一登报/收费200元公告费,16、办理继承公证程序所需的材料、费用？,居委会（单位）开具证明内容： 夫妻两人的具体情况； 去世方的情况（去世时间）； 子女情况； 死亡人父母情况； 收养子女情况； 有无依靠抚养的人； 证明中的所有人员持身份证、产权证、户口本原件及复印件1份在公证处办理公证。 费用：房屋价值(指导价)2%；,17、办理赠与的流程和所需要的文件,一、流程 二、所需的文件,赠与人到公证处办理公证手续； 评估事务所现

13、场勘察并出具评估报告（5个工作日）； 公证处出具赠与公证书，受赠公证书或合同书（5个工作日）； 到房地产交易中心填写审批表； 房地产交易中心受理并审批（5个工作日）； 房地产交易中心发布交易公告（30天） 公告无异议，受赠方按评估价缴税； 房地产权籍登记中心换发新的产权证（15个工作日）； 公房契税1.5%；商品房契税3%；评估费0.4%；公证费2%；印花税0.05%；交易手续费6元/ m2；工本费135元。,房屋赠与双方须携带有关证件到公证机关公证后，到房地产交易中心申请办理房地产赠与手续。赠与双方须提交下列文件： 土地房屋所有权证； 产权人身份证复印件，受赠人身份证原件及复印件； 赠与公证

14、书、受赠公证书或赠与合同公证书； 评估报告书。,18、办理单位房产转让须提供的资料,国有企业包括全民所有制企业和事业单位、社团法人售房首先必须取得主管部门的同意。（厦门的国有企事业单位售房要取得国有资产管理局或财政局有关部门的批文）外地企业或外地单位厦门分公司、办事处、外地政府驻厦办必须取得总公司所在地主管部门批文，方可售房。批文时必须注明所出售房产的详细座落，价格或回收的资金走向。 集体所有制企业出售自有房屋须提交职工（代表）大会决议通过的文件，须持有法人身份证明（或法人委托书和法人身份证复印件、受托人身份证明）。房地产权属证书或房地产买卖合同。,19、若公司已经破产，要如何办理产权或房产交

15、易,企业破产后必须到工商局办理注销手续，根据破产后的财产去向来办理产权交易，提供交易资料；,属于企业兼并重组的由新企业提供材料办理交易手续； 属于企业分支机构倒闭的由总公司来办理交易手续； 资产的抵押权已设定的，抵押权人通过司法手续前来办理交易手续。,20、拍卖房办理出售时应出具的三书,拍卖行出具的拍卖成交确认书； 法院出具的协助执行通知书； 法院出具的民事裁定书。 拍卖行的佣金为5%,21、使用权的房产可以交易吗？,所谓使用权房产是指单位自建房，军管房等没有办理商品房预售手续的房产，这些房产无法办理产权证，故无法在房地产交易中心办理过户手续。 除非70年使用权买断，另一种是廉租房需每月向房管

16、局交房租。,22、农村集体使用权的土地，开发商用来建房子，使用年限是几年？,农民的地须向县级以上人民政府管理部门提出用地申请，按 照国家建设用地的批准权限，经县级以上人民政府批准，经批准 使用的土地方可按照国家建设用地的规定实行征用；商业40年， 住宅70年，写字楼50年，厂房50年。,23、土地使用权合同期满后怎么办？,土地使用权的出让合同约定使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土使用权出让金，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,24、什么是侨改房？,“侨改房”是为了落实华侨政策，解决华侨在国内的房产的归还问题，由市落实华侨政策办公室（简称落实办）牵头，建设或购买一批房产作为原来占用华侨房屋住户的安置或拆迁华侨房屋的实物补偿，目前比较大规模的侨改房为松柏侨岳里的侨建花园，西林东路的侨建花园和