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1、工程咨询资格证书 乙 级编 号 工咨乙10720090001阜新恒凯达现代生态农业联合开发项目辽宁新青年工程咨询有限公司二零一七年二月项目名称：阜新恒凯达现代生态农业联合开发项目项目执行单位：阜新恒凯达生态农业发展有限公司项目性质：新建项目可行性研究承担单位（公章）： 辽宁新青年工程咨询有限公司可行性研究总负责人： 缪 波 职称：注册咨询工程师 编制人员：崔 明 职称：工程师 熊向辉 职称：工程师孙 丹 职称：工程师刘日强 职称：助理工程师目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2 建设单位简介21.3 可行性研究报告研究内容及编制依据41.4 综合评价5第二章 项目背景及建设必要性62.1
2、 项目背景62.2 建设必要性8第三章 市场分析123.1 冷链物流发展趋势123.2 本项目产品定位143.3 营销策略、模式、渠道14第四章 场址选择及建设条件194.1 场址选择194.2 场址建设条件19第五章 建设方案205.1 建设规划和布局205.2 方案设计225.3 物流配送系统34第六章 节能396.1 用能标准和节能规范396.2 项目用能状况406.3 综合能耗折算426.4 节能措施426.5 节水措施44第七章 环境保护457.1 设计依据及标准457.2 项目建设和生产对环境的影响457.3 环境保护措施47第八章 劳动安全、职业卫生和消防488.1 劳动安全48
3、8.2 职业卫生508.3 消防51第九章 项目组织与管理549.1 组织机构549.2 人力资源配置55第十章 项目招投标及实施进度计划5610.1 招投标原则5610.2 项目实施进度计划58第十一章 投资估算与资金来源6011.1 投资估算依据6011.2 建设投资估算6011.3 投资估算依据6111.4 流动资金估算6411.5 总投资估算和资金筹措62第十二章 财务评价6712.1 财务评价基础数据与参数选取6712.2 销售收入及营业税金估算6712.3 总成本及经营成本估算6812.4 不确定性分析6912.5 财务分析结论70第十三章 社会效益分析7113.1 社会影响分析7
4、113.2 项目与所在地区的互适性分析7213.3 评价结论73第十四章 风险分析与对策7414.1 市场风险7414.2 项目管理风险7514.3 项目建设期风险76第十五章 研究结论与建议7815.1 研究结论7815.2 建议78II6第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称阜新恒凯达现代生态农业联合开发项目1.1.2 项目建设单位阜新恒凯达生态农业发展有限公司阜新志诚建筑工程有限公司1.1.3 建设地点阜新市阜蒙县繁荣大街北段1.1.4 建设内容及规模项目总占地面积80亩，总建筑面积29000 m2。其中：综合办公楼3500，精选车间1500m2；厂房24000。1.1.5 建
5、设期限建设工期为36个月，2017年4月开始前期工作，2020年3月进行竣工验收。1.1.6 建设投资及资金筹措项目总投资为10874.06万元，其中固定资产投资为10000万元，铺底流动资金为874.06万元。资金来源为企业自筹。1.1.7 主要技术经济指标主要经济技术指标见表1-1：表1-1 主要经济技术指标见表序号名称单位数据备注1建设规模1.1年储藏量吨20000.00 2产品方案2.1蔬菜吨18000.0 2.2水果吨2000.0 3总投资万元10874.06 3.1建设投资万元10000.00 3.2建设期利息万元03.3铺底流动资金万元874.06 4资金筹措方案万元10874.
6、06 4.1项目资本金万元10874.06 4.2银行贷款万元 5项目总占地面积亩80.00 6总建筑面积m229000.00 7项目建设期年3.00 8财务评价主要指标8.1销售收入万元13300.00 达产年平均数8.2销售税金及附加万元92.90 达产年平均数8.3总成本费用万元9369.29 达产年平均数8.4利润总额万元3837.80 达产年平均数8.5所得税万元959.45 达产年平均数8.6净利润万元2878.35 达产年平均数8.7增值税万元929.04 达产年平均数8.8项目财务内部收益率%21.55%Ic=10%，税后8.9项目投资回收期年6.94 静态，税后（含建设期三年
7、）8.10 项目财务净现值万元8972.59 Ic=10%，税后8.11 资本金财务内部收益率%24.00%8.12总投资收益率%35.29%8.13 资本金净利润率%26.47%8.14资产负债率%3.99%生产期最高年份8.15 盈亏平衡点%28.00%1.2 建设单位简介阜新恒凯达生态农业发展有限公司成立于2011年6月份，公司主要从事现代农业种植、休闲农业旅游、农产品冷链流通、水产及畜牧养殖。公司注册资金1000万元，固定资产3000万元。现有员工50人，其中高级职称人员2人，技术人员15人。公司2013年获得中国农业部颁发“全国肉羊示范基地”称号和阜新市农业产业化“重点龙头企业”称号
8、，2014年荣获辽宁扶贫龙头企业，辽宁省“3A级信誉企业”称号，2016年荣获阜新市扶贫局“副会长级扶贫单位”称号，是辽宁省农科院科技共建企业。公司以冷链物流建设为中心，整合哈达户稍镇当地及周边乡镇蔬菜种植基地，为冷链物流中心提供原材料，实现反季销售，公司以蔬菜育苗、种养、加工、配送、服务一条龙的经营模式，引导农民建立农业合作社，以企业为龙头，全面实行“龙头企业合作社农户”的模式，实现统一种子、统一施肥、统一培训、统一收购、统一加工、统一配送，彻底打破现行的长链条、多环节、落后的经营模式，压缩流通成本，还利于民。阜新志诚建筑工程有限责任公司成立于2002年，注册资金2000万元，是建筑施工总承
9、包贰级企业。年完成产值12000万元。现有职工1000人，其中各类专业技术人员160人，中级以上职称30人。公司现有16个固定编制的项目经理部，临时组建的项目经理部有10个。公司占地面积53940平方米，办公楼房面积3192平方米，食堂面积500平方米，可满足日常办公和职工生活的需要；院内共有3座厂房，面积分别为77600平方米，现状良好；厂区内设有1万伏进户的高压变电所一座，功率为1120KVA，可满足生产和日常生活的电力需要；院内还设有地下机井和自来水等水源设施，足以满足生产生活用水的需要；另外，除去厂房和办公用房外，还有近45000平方米的宽敞平地，可提供更多的可利用空间。公司交通便利，
10、西临奈大线，北靠沈阜高速公路，距101国道4.5公里；另外，厂区紧邻专用铁路线，可以提供更为便利、廉价的交通条件1.3 可行性研究报告研究内容及编制依据1.3.1 研究的内容研究内容主要包括：总论；项目建设背景；市场分析与预测；厂址选择；建设规模与产品方案；生产工艺技术与设备；投资估算与融资方案；财务评价与社会评价；结论与建议。1.3.2 编制的依据（1）国家发改委产业结构调整指导目录（2011）；（2）国家计委推荐使用的投资项目可行性研究指南；（3）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数2006年（第三版）（4）建设单位提供的有关基础数据、技术资料；国家关于编制建设项目可行性研究
11、报告的有关技术经济规范；国家有关建设工程项目规划、设计、施工、验收的有关法律、民用建筑设计有关规范、规程（5）冷库设计规范(GB500722010)（6）阜新恒凯达生态农业发展有限公司及阜新志诚建筑工程有限公司委托辽宁新青年工程咨询有限公司编制项目可行性研究报告的委托意见。1.4 综合评价本项目具有良好的经济效益、社会效益和生态效益。项目的实施可以确阜新市社会保障体系中市场的稳定，拓宽人员分流渠道，解决部分职工的就业。项目建设完成后，可为社会四十多名劳动力提供就业机遇，与此同时，项目带动相关产业的发展，也可提供一定的就业岗位；本项目带动力强，辐射面积广，项目建设完成后，可拉动包装、运输，维修等
12、相关产业发展,项目具有较高的社会经济效益。本项目符合国家的产业政策，有利于为阜新市社会保障体系夯实基础，确保县城及周边市场的稳定，有利于阜新的长治久安。项目实施既可有效满足市场对各类水产品的需求，又能够辐射带动当地就业，增加了税收，促进了当地经济发展。另外，项目经济效益显著，还可带动相关行业的发展，如服务业、运输业、包装业等。因此，该项目的建设是非常必要的，不仅可以促进水产品保鲜、实现老百姓菜篮子市场的长期稳定，同时还可以增加国家税收。项目建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，即经济、社会、生态三大效益十分显著。本项目产品的生产全部采用国内外先进的新技术、新工艺。同时，公司拥有一大批高中级管
13、理及科技人才。另外，公司正在营建较为完善的销售网络和稳定的销售市场，产品销售有保障。综上所述，该项目技术先进、设计合理，资金回收期短，龙头带动效果显著，有利于当地主导产业发展，农民致富和农业经济良性循环，具有较好的经济效益、社会效益和生态效益，该项目切实可行。建设内容符合国家产业政策，建议尽早建设、尽早受益。82第二章 项目背景及建设必要性2.1 项目背景2.1.1 农产品冷链物流发展环境逐步完善农产品的市场，一直以来流通都是短板。据了解，去年冷链物流总额在3.5万亿-4万亿之间，冷链每年增长达到22%。去年1月27日，中央一号文件发布，称将用发展新理念破解“三农”新难题，推进农业供给侧结构性改革，加快转变农业发展方式。一号文更明确提出支持电商、物流、商贸、金融等企业参与涉农电子商务平台建设。这是多年来中央一号文件中首次明确快递、电商下乡。在近几年下发的中央1号文件中均强调要加快农产品冷链物流系统建设，促进农产品流通。一些冷链物流的国家标准、行业标准和地方标准先后颁布实施，食品安全法等重要法律法规逐步完善。农产品冷链物流的重要性进一步被消费者认识，全社会对“优质优价”农产品的需求不断增长。2.1.2 鲜活农产品通过冷链流通的比例仍然偏低目前我国鲜活农产品冷链流通的比例远低于欧美发达国家水平（欧、美、加、日等发达国家肉禽冷链流通率已
