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1、物业会计1(2009-08-27 13:50:39) 转载标签： 杂谈物业物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业应具备如下几个要素：(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。二、物业管理概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收
2、投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合物业管理的内容:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要物业管理企业会计对象物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。二、物业管理企业会计的职能会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能
3、。物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。1反映职能反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映职能有如下特点：(1)反映过程中，主要利用货币计量。(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。2监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能库品商品的核算，根据其经营特点不同一般采用数量进价金额核算制和售价金额核算制。数量进价核算制适用于交易规模大、交易次数不很频繁的企业。一般以批发方式经营。而售价金额核算制，
4、适用于品种多、规模复杂、交易次数频繁的企业。一般以零售方式经营。下面分别介绍两种不同方式的购销核算。(一)以批发形式为主的经营方式的核算1库存商品购进的核算 以该种方式核算，应设置“商品采购”、“库存商品”帐户。当购入商品时，按实际支付价格，借记“商品采购”，贷记“银行存款”、“现金”等帐户。实际入库时、借记“库存商品”帐户，贷记“商品采购”帐户。 例某物业管理企业从长城防盗门厂购入防盗门20个，每个价款(不含税)500元，税率17，进税额1 700元，价税合计11 700元。物业管理企业以银行汇票付款，防盗门尚在途中，根据付款凭证，作会计分录如下： 借：物资采购防盗门 10000 应交税金进
5、项税 1 700 贷：其他货币资金银行汇票 11 700几日以后，企业收到防盗门，根据入库单作会计分录如下： 借：库存商品防盗门 10 000 贷：物资采购防盗门 10 000如果属本地购入，商品直接入库，可不入“商品采购”帐户，直接记入“库存商品”帐户。 例某物业管理企业从本地陶瓷厂购入10套卫生洁具，每套价款(不含税)200元，税率17，进项税340元，价税合计2 340元。物业管理企业开支票付清，卫生洁具入库。根据支票存根及付款收据，作会计分录如下： 借：库存商品卫生洁具 2 000 应交税金进项税 340 贷：银行存款 2 3402库存商品销售的核算 库存商品的销售，按售价，借记“现金
6、”、“银行存款”帐户，贷记“其他业务收入”帐户，将所应交增值税的销项税，贷记“应交税金销项税”帐户。例 某物业管理企业为业户安装防盗门10扇，每扇门售价702元，增值税税率17。根据收款凭证，作会计分录如下： 借：现金 7 020 贷：其他业务收入 6 000 应交税金销项税 1 020该防盗门购进的单位成本为500元，结转销售商品成本，作会计分录如下： 借：其他业务支出防盗门 5000 贷：库存商品防盗门 5000 上述会计核算，销售成本的结转均采用的是个别计价法。在以数量进价核算制下核算销售成本时，还可采用“先进先出法”、“后进先出法”、“加权平均法”、“移动加权平均法”等成本计算方法。(
7、二)以零售为主要经营方式的核算方法 这种经营方式大多采用售价金额核算制，应设置“商品采购”、“库存商品”、“商品进销差价”帐户核算。在此种会计核算中，“库存商品”帐户，当商品验收入库后按售价记入该帐户的借方，商品销售或发生其他付出时也应按售价记入该帐户的贷方。“商品进销差价”，帐户，贷方登记购进商品售价大于进价的差额及商品调高价格，溢余等增加的差价；借方登记已销商品应分摊的进销差价及因商品调低价格，短缺等而减少的差价。余额表示库存商品应分摊的进销差价。(三)售价金额核算制购销业务的核算 购进时，按不含税成本记入“商品采购”帐户，按进项税额记入“应交税金应交增值税”帐户，按全部价税总额付款数记入
8、“银行存款”或“应付帐款”帐户。商品入库时，按含税售价记入“库存商品”帐户，按含税的进销差价记入“商品进销差价”帐户，按不含税进价转销商品采购”帐户数额。例某物业管理企业小卖部从本市百货批发企业购入小百货一批，价款5 O00元(不含税)，进项税850元，货款以转帐支票付讫，商品验收入库。售价(含税)7 000元，根据支票存根及付款凭证，作会计分录如下： 借，物资采购百货 5 000 应交税金进项税 850 贷：银行存款 5 850根据入库单作会计分录如下： 借：库存商品 7 000 贷：物资采购 5 000 商品进销差价 2 000 物业管理企业的小卖部属于物业企业的兼营活动，因此按售价金额核
9、算制销售业务的会计核算是通过“其他业务收入”、“其他业务支出”、“商品进销差价”帐户进行的。每日根据销售额借记“现金”、“银行存款”帐户，贷记“其他业务收入”帐户；结转销售成本，按售价借记“其他业务支出”，贷记“库存商品”帐户，通过计算进销差价率，调整巳销商品应分摊的进销差价。月末根据本月销售额计算应纳销项税额，借记“其他业务收入”帐户，贷记“应交税金销项税”帐户。例 某物业管理企业本月销售商品合计4 680元(含税)，税率17。根据每月销货单，作会计分录如下； 借：现金 4 680 贷：其他业务收入 4 680同时，结转已售商品销售成本，分录如下： 借：其他业务支出 4 680 贷：库存商品
10、 4 680月末，根据全月销售额23 400元，计算应纳增值税的销项税额，作会计分录如下： 借；其他业务收入 3 400 贷：应交税金销项税 3 400月末，根据“商品进销差价”余额计算出已销商品应负担的差价数，借记“商品进销差价”帐户，贷记“其他业务支出”帐户，结出商品销售实际成本。例 某物业管理企业小卖部根据以上本月购入与销售数额，计算差价率，月初“库存商品”有余额30 000元，“商品进销差价”有余额3 000元。综合差价率 = 月末调整前“商品进销差价”帐户余额100% 月末“库存商品”+ 本月“商品销售收入” 帐户余额 帐户贷方发生额 = 5000 100% 11280+23400
11、= 14.4%已售商品应负担的进销差价=本月其他业务收入贷方发生额差价率=2340014。4%=3373.3元，结转分摊商品进销 差价，作会计分录如下： 借：商品进销差价 3373.3 贷：其他业务支出 3373.3经营物资清查的核算经营物资在物业管理企业中所占比重较大，品种繁多，分布面广。为保障经营物资安全完整，帐簿记录的真实准确，经营物资的合理利用，以及强化企业的管理职能，必须定期或不定期对企业存货进行实地盘点。企业的清查工作每年至少在年终决算前，进行一次全面的财产清查；平时也要对存货进行重点抽查、轮番清查或定期清查；仓库保管调离时，要盘点实物，办理交接手续，以明确责任。对经营物资的清查是
12、通过实地盘点进行的，在盘点前，要将经营物资明细帐核对清楚，做到记录完整，计算准确。盘点时，要用各种技术盘点方法对经营物资实存数进行准确的计算记录。用盘点的实存数与经营物资备明细帐的结存数相核对，对于帐实不符的，要查明原因，落实责任，并将盘盈盘亏的数量、原因填写在“存货盘点表”里。根据清查盘点的结果，分析盘盈盘亏的原固，按规定程序报批、并及时进行帐务处理。物业管理企业为了核算经营物资的清查业务，应设置“待处理财产损溢”帐户，用来核算企业在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损。借方登记清查财产过程中查明的各种财产物资的盘亏和毁损金额，以及转销的财产盘盈金额和转销的财产盘亏、毁损金额。
13、余额在借方时，为尚未处理的财产净损失；在贷方时，为尚未处理的财产净溢余。该帐户下设“待处理固定资产损溢”和”待处理流动资产损滥”两个明细帐。例 某物业管理企业1997年12月末“经营物资盘点表”。 类别名称规格单位数量单位/元盘盈盘亏盘亏原因帐存实存数量金额数量金额原材料红砖块500046300.237074责任者造成燃料媒吨32.52600.5130管理不善低值易耗品物料用品保险柜个23620原帐目不明库存商品晒衣架个14101104440被盗(1)根据“经营物资盘点表”，将盘盈物资620元转帐，作会计分录如下：借：物料用品保险柜 620贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 620(2)根据
14、上表，将盘亏的原材料74元、燃料130元、库存商品110元转帐，作会计分录如下：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 644贷：原材料红砖 74燃料煤 130库存商品晒衣架 440(3)经批准，将盘盈物料用品冲减管理费用，作会计分录如下：借：待处理财产损溢待处理觅动资产损溢 620贷：管理费用 620(4)经批准，将盘亏的物资，根据不同原因，作不同处理： 红砖盘亏，属保管员责任，由保管员赔偿：借：其他应收款-保管员 74贷：待处理财产损溢-祷处理流动资产损溢 74燃料中煤的盘亏，属管理不善造成的。借：管理费用 130贷：待处理财产损溢-待处理流动资产损溢 130晒衣架被盗，属意外事故，转作营业外支出，作会计分录如下：借：营业外支出 440贷：待处理财产损溢-待处理流动资产损溢 440其他应付款 1其他应付款帐户 其他应付款是指企业除应付票据、应付帐款、应付工资、应付利润等以外的应付、暂收其他单位或个人的款项。如物业管理企业应付租入固定资产和包装物的租金、管辖区内业主和物业管户装修存入保证金；应付职工统筹退休金，职工未按期领取的工资以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。企业应设置“其他应付款”帐户、用来核算企业应付、暂收其他单
