《(金融保险)广西国际金融中心项目研究分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(金融保险)广西国际金融中心项目研究分析报告（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广西国际金融中心项目研究报告二O一O年二月 目 录一、项目概况1二、项目定位2三、相关案例分析3（一）、上海金茂大厦3（二）、广州国际金融中心（西塔）5（三）、广州中信广场5（四）、深圳地王大厦6（五）、南宁地王国际商会中心6（六）、柳州地王财富中心7四、市场环境概述7（一）、宏观背景分析7（二）、区域分析9（三）、本节小结10五、目标物业市场分析11（一）、商业物业市场11（二）、写字楼物业市场15（三）、酒店物业市场19（四）、住宅物业市场22六、投资测算分析25（一）、项目总体规划指标25（二）、销售收入预测26（三）、国内部分超高层建筑投资成本29（四）、多方案测算对比分析29（五）、
2、项目敏感性分析37七、资金筹措计划38（一）、资金筹措方案一：合作投资开发（我公司占51%的股权）39（二）、资金筹措方案二：我公司独立开发39八、总结论40（一）、建议公司参与40（二）、需准备事项413一、项目概况广西国际金融中心（暂定名）位于南宁市琅东CBD核心地段金浦路141-1号，基地轮廓呈长方形，与金浦路及另一条城市支路交接，矗立在民歌湖（目前已经动工）旁，毗邻广西浦发银行大厦、广西海事局大厦、恒大广西南宁国际大厦、汇东国际大厦，距中国东盟国际商务区和领事馆区及会展中心仅2000米和200米左右。从地理位置看，琅东CBD的诸多资源已经是一个无须多言的绝好优势，本项目占据琅东CBD核
3、心区域，以约400米的挺拔身姿，当仁不让将成为南宁的城市新地标、大西南的巅峰建筑。项目现规划方案的总体规划指标占地面积12311.26总建筑面积323893.98高度A塔（主楼）建筑总高约376.60米，构架最高点396.60米，B塔（副楼）约157.8米层数A塔（主楼）88层和B塔（副楼）39层停车位1300个（其中地面60个，地下1240个）功能分区A塔（主楼）1层大堂，2-10层商业，11为国际健康俱乐部，12层会议中心，14-69层办公，71-85酒店式公寓，86、87中餐厅，88层酒店式公寓大堂，兼西餐咖啡休闲区。B塔（副楼）共39层，为高级商务办公。地王大厦人大会堂民歌湖航洋国际本
4、项目会展中心二、项目定位定位：广西国际金融中心，西南地区（云贵川）第一摩天高度，城市建筑新标杆。广西国际金融中心规划打造成为专门为中国东盟博览会服务配套而建设的南宁市最高档次、最高配置的地标性超高层建筑，以南宁市乃至西南地区（云贵川）第一高楼的姿态，寓意着“广西腾飞、博览天下”和“永不落幕的中国东盟博览会”，为点缀南宁的国际气息起到一个标杆作用。项目建成后，将集国际金融服务、金融办公、国际金融会议、金融信息、娱乐餐饮、健身和国际博览事务以及国际酒店公寓于一体，对南宁构建区域性金融中心城市具有重要的意义。南宁部分高层写字楼对比表层数建筑面积（万）竣工日期南宁国际大厦278在建金源CBD289.9
5、2005年电信枢纽大楼33-2003年航洋国际36402004年华润中心3660在建南湖名都4831在建国际商贸物流中心50在建丽原天际城5211在建地王大厦5413.22005年三、相关案例分析（一）、上海金茂大厦1、基本情况建设地点中国上海浦东新区世纪大道88号开工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面积2.3万建筑面积29万建筑层数地上88层，地下3层建筑高度420.5米结构形式钢筋混凝土结构总投资50亿元投资单位中国金茂（集团）股份有限公司建筑设计美国芝加哥SOM设计事务所,、主创建筑师 Adrian Smith英文名称Jinmao Building功能布局主楼1-
6、2层大堂，3-50层办公，51-52、89-92层设备层，53-87层酒店，88层观光厅。裙房6层，设有展览厅、演示厅、商务中心、宴会厅、多功能厅、商场和娱乐中心等；地下3层，设有国际美食中心、小吃街、设备层和停车场。 2、运营状况简析 金茂大厦的营业收入主要由如下几部分组成：写字楼出租、酒店和观光厅、裙房商场。 自1999年竣工以来，便一直是个“绩优生”，写字楼出租总面积达12万平方米，是上海写字楼出租面积最大的楼宇，2001年租金每平方米0.9-1.5美元/天，物业管理费为37.25元/平方米/月。2001年主营收入6.8亿元，税前利润1.4亿元，净利润4882万元。2006年主营业务收入
7、接近22亿元，净利润超过3亿元。金茂大厦实现从建设期向经营期转变，年经营现金净流入基本稳定在3亿元以上。根据测算大厦业务如能保持2001年水平并略有增长，则10年左右可还清大厦全部贷款本息，15年左右可回收大厦全部投资（包括后期大厦改良、改造支出）。本段小结：金茂大厦竣工开业以来运营状况良好。（二）、广州国际金融中心（西塔）建设地点：广州珠江新城竣工日期：2009年11月1日投入使用时间2010年10月1日占地面积：3.1万建筑面积：45万建筑层数：地下4层，地上103层主塔，28层副塔建筑高度：437.5米结构形式：主塔楼核心筒结构总投资：约60亿元租金水平160-260元/平方米/月运营模
8、式发展商所有、招租的方式招商情况四季酒店已进驻，再加上友谊商店的加盟，西塔整体项目的1/3已“名花有主”。功能分类高档全智能化写字楼18万，白金五星级酒店7万，配套高级酒店式服务公寓5万，商场2.5万，全智能化国际会议中心1.5万，在大厦顶层设置观光层，地下室配备超过1700个停车位。投资商广州越秀城建国际金融中心有限公司设计公司WilkinsonEyre.ArchitectsArup和华南理工大学建筑设计研究院联合设计（三）、广州中信广场建设地点：广州市天河区核心地段竣工日期：1997年6月占地面积：2.3万建筑面积：32万建筑层数：1幢80层办公楼、2幢38层附楼、4层商场裙楼及2层地下停
9、车场建筑高度：391米结构形式：混凝土结构总投资：37亿港币租金及售价水平租金：160元月，售价：28000元/租出情况包括数十家世界500强企业，以及意大利领事馆、马来西亚领事馆、香港特区驻粤办事处、新加坡贸发局等境外政府的派驻机构。东西两栋38层高附楼为酒店式公寓，以日、韩籍外企高级员工为主要住户。（四）、深圳地王大厦建设地点：深南东路、解放路、宝安南路交汇处竣工日期：1996年占地面积：1.8万建筑面积： 26.6万建筑层数：69层建筑高度：总高度383.95米，实高324.8米功能分类由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成。结构形式：钢框架-RC核心筒（用钢24500吨）总投资：40
10、亿港币投资商香港熊谷组集团设计单位美国建筑设计有限公司张国言设计事务所（建筑设计）、 新日本制铁株式会社、茂盛工程顾问有限公司（结构设计）（五）、南宁地王国际商会中心建设地点：南宁市琅东五象广场竣工日期：2005年占地面积：1.01万建筑面积： 13.2万其中：地上11.1万 地下2.05万办公面积9.12万建筑层数：54层层高3.6米建筑高度：276米功能分类集观光、科普、商务、餐饮、休闲、娱乐于一体总投资：5亿元租金及售价租金：40-70元/月，售价：9000-12000元/管理费用2.8元/月投资商广西龙门居房地产开发有限责任公司核心竞争力地理位置：城市核心商务区，最高档写字楼聚集区，商
11、务氛围浓厚，交通便利；总体规模：项目规模超过了13万，目前为南宁写字楼中规模最大；硬件设施：从层高、走道宽度、停车位以及电梯数量等指标来看，项目较之前的写字楼有了较大的改进，目前各项指标基本都处于南宁最高水平。劣势分析商务配套：商务配套不够齐全，缺乏像银行、会所、商务中心、会议室等商务配套设施；实用率：项目的实用率为66%，与其他项目比，实用率偏低（金源CBD的实用率为72%）；空调配置：空调每天限时开放，开放时间为8：00-18：00，周末空调收费每小时300元，开放时间较短以及收费较高给租户带来了较多不便。（六）、柳州地王财富中心所在位置柳州城中半岛中央，广场路与八一路交汇处占地面积6.6
12、万总建筑面积49万总投资42亿元开发商广西地王投资集团股份有限公司预计建成时间2014年功能分区主楼主楼12万，建筑标高303米，共68层，含写字楼、城市客厅、宴会厅、工业会展、专业会所、云顶观光、救灾直升机停机坪、地下室、车库、电力与消防设施等专用机房。由1栋303米的地王大厦和5栋150米的商务办公楼组成，计划5年内建成。超级SHOPPING-MALLMALL及购物公园建筑面积5万，规划绿地、景观用地、区内交通，机械化立体库、游乐设施、互动大型平台用地均含其中。酒店五星级酒店建筑面积：2万，娱乐业、酒店专业用房均含其中。住宅公寓群建筑面积30万。四、市场环境概述（一）、宏观背景分析 1、总
13、体情况分析南宁市位于中国西南、华南经济圈和“中国东盟自由贸易区”的结合部，是“广西北部湾经济区”的核心城市，在“4+2”广西北部湾经济区中，南宁经济总量占四市（南、北、钦、防）经济总量的60%，首位度高。虽然与东部城市相比，南宁目前各项宏观经济指标相对处于较低水平，但增长速度较高，2003年以来经济呈现稳步增长的趋势，GDP年均增长达到14.1%, 2009年南宁市GDP实现1492.38亿元，比上年增长15%。随着各项利好宏观政策的推动，未来城市发展潜力大 。特别是近年来随着中国东盟博览会永久落户南宁，中国东盟自由贸易区的建成以及广西北部湾经济区的成立的大力推动下，南宁经济持续快速发展，城市
14、建设突飞猛进，城市面貌焕然一新。如今，南宁已初步被装点成了具有浓郁国际商务气息的区域性国际中心城市，作为中国东盟自由贸易区和国家级北部湾经济区的龙头城市地位已经凸显。本段小结：南宁经济近年来进入快速发展通道，根据目前的经济发展速度，预计2015年南宁国民经济总量将与2003年广州、2004年深圳及2008年的成都水平相当。2、南宁金融业发展情况作为华南、西南、东盟经济圈交汇点，也是中国东盟自由贸易区、泛北部湾经济区合作、大湄公河次区域合作等多区域合作交汇点的核心。在建设中国东盟自贸区这一重要的国家周边经济外交战略中，南宁承担了中国东盟金融交流桥梁与合作平台的重任。经过多年发展，南宁已逐渐成为中国大西南新兴的经济中心之一，近年来金融业获得了突飞猛进的发展
