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1、第一部分 项目简介一、项目建设概况（一）开发建设项目前言 拟建设投资的绍兴镜湖新区洋江西路5号地块项目通过对政策、市场以及行业等基础参数的剖析，结合对项目地理特征、文化内涵等相关元素的解读，海星置业有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在镜湖新区洋江西路5号地块投资建设精品住宅小区，结合项目地块处于镜湖城市湿地公园的优越条件为项目的开发带来不可多得的机遇。（二）建设项目基本概况： 项目名称：绍兴镜湖新区洋江西路5号地块建设地点：绍兴市镜湖新区洋江西路建设单位：绍兴海星置业有限公司企业性质：有限责任公司经营范围：房地产开发经营注册
2、资金：10000万元法人代表：张铮地址：绍兴市镜湖新区东浦镇炬星村联系方式：0575-85198888开发商简介：绍兴海星置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司、浙江巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是2010年9月19日取得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本10000万元，公司坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇“诚信、品质、责任、拼搏”的企业精神，全力打造海星品牌。项目的基本概况：项目位于绍兴市镜湖新区洋江西路，经绍兴市规划国土局批准，用地性质为居住、商业办公。（三）独立承担可行性研究工作单位及相关成
3、员 项目的可行性研究工作由开发商海星置业有限公司独立承担并享有最终解释权，可行性研究报告编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件。（四）可行性研究报告编制依据1、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划；4、有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等5、政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。 6、有关市场需求调查、分析和预测资料等 （五）可行性研究报告研究范围 研究范围主要包括：住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与
4、资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。（六）项目建设规模与内容项目主要技术经济指标1建设地点绍兴镜湖新区洋江西路2规划总用地面积121697.1443容积率1.84建筑密度25%5建筑高度24米建筑总高度80米6绿地率不少于30%7地下室面积104296二、项目可行性研究结论1、本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。2、项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计经营收入390856万元，开发总投资 247137万元，可获得投资利润 143719万元，投资收益率为30.6%，缴纳所得税25227万元，扣除所得税
5、后净利润为75683万元，项目盈利能力很强；本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。3、项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分 项目背景和发展概况一、项目建设背景 2002年，绍兴大城市发展战略纲要出台，确定了越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖城市绿心的大城市格局。2007年市政府确定了“越州新城”建设的发展目标和总体框架。这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能，构筑区域竞争新高地，都将起到积极的作用。“越州新城”是指在越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，建设一个融合各个组团的紧密型现代化新城区，将绍兴分
6、散的几个组团连在一起。从2000起的十余年时间，绍兴经历了从局促空间突围、进而东扩北进、最终兴建越州新城这样一个演进的历程。绍兴大城市发展战略纲要，明确提出精心规划建设“城市绿心”与市“行政中心”；并首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。二、投资的必要性 镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴
7、高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块。随着绍兴市民生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。市场迫切需要符合现代生活的高端住宅，该项目的投资开发必然能产生很好的社会效益和经济效益。第三部分 市场投资环境和市场研究（一）绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整、逐步繁荣这样六个阶段：1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随
8、后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调
9、控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.75.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也
10、对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。200
11、5年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。6、逐步繁荣阶段（2007年至今）。2007年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区（迪荡新城）板快、城南老城区板快、会嵇山高端别墅区板块、火车站北-大滩高端公寓板块、袍江新城板块、柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格局、随着上投、世茂、坤和、卧龙、绿城、滨江等一系列
12、外地品牌开发商的进驻，加上金昌、置业、北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入，在绍兴范围内形成了品质开发的新潮流，诞生了一批以高品质的楼盘。整个行业在经历了08年短暂震荡之后，又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又一个高峰。（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格
13、的走势，也从1998年开始。见表表：绍兴市区商品房销售价格变化情况（单位：元/平方米）年份199819992000200120022003200420052006200720082009住宅价格18751937193320102599370452365250550069407320 7919价格涨幅/3.31%-0.21%3.98%29.3%42.52%41.3605%26.1%5.4%4.4% 绍兴市区商品房价格在1998年2001年间基本维持在相对稳定的水平； 2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第
14、三，仅低于杭州和温州； 2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平； 2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。 2007年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡、山水人家、白鹭金滩、金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。 2008年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降54.5%和57%，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续萎缩。 2009年全市一手商品房签约金额约62.9万元，其中住宅签约金额约45.4万元，较08年同期大幅增加314.9%。一手住宅签约
15、均价约7919元/平方米，较08年同期略升4.4%。绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳中有升。表：绍兴市区2002-2009年房地产开发投资情况（单位：亿元）年份20022003200420052006200720082009年投资额44.549.0974.5120.34103.3178199210.46增幅34.7%2.7%51%55.8%-10.7%38.9%11.8%4.2%表：绍兴市区近三年房地产销售情况（单位：亿元）年份2007增幅2008增幅2009增幅投资额（亿元）17838.9%199.611.8%210.464.2%商品房销售额（亿元）241769442.5% 110.2-54.5%302.87160.8%商品房销售面积（万平方米）478.0823.5 %205.93-5
