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1、浅析房地产企业成本控制浅析房地产企业成本控制 摘要：房地产企业管理的核心内容是成本控制,其成功与否关系到房地产企业的经济效益和市场竞争力,也关系到企业的生存与发展。本文从房地产企业成本控制的背景、目的及意义出发,阐明了房地产企业成本控制过程中存在的问题,并采取有效的措施加强房地产企业的成本控制。结合案例分析房地产企业在不同阶段的成本控制及管理，使房地产企业开发项目成本得到合理控制，降低公司投资及经营成本，提升公司的经营能力与竞争力，实现利益最大化。 关键词：房地产企业；成本控制；问题及对策The real estate enterprise cost control is analysed A
2、bstract ：Real estate is the core content of enterprise management cost control, the real estate enterprises on the success of economic benefits and market competitive power, also related to the survival and development of the enterprise. This article from the background, purpose and significance of
3、the real estate enterprise cost control, expounds the problems that exist in the real estate enterprise cost control process, and take effective measures to strengthen the real estate enterprise cost control. Combining case analysis of real estate enterprises in different stages of cost control and
4、management, make the real estate development project cost control, lower investment and operating costs, improve the companys operating ability and competitiveness, to achieve maximum benefit. Key words：real estate enterprise ；cost control；problems and countermeasures.1绪论1.1选题背景 随着中国经济的不断发展，中国房地产项目也
5、由成长期逐渐步入了成熟期，再加上近几年国家采取的一系列的宏观调控政策，带来的直接结果是房地产产业的利润逐步趋于合理化，如果房地产企业期望获得利益的最大化，就必须寻求最优的科学方法来控制日益增长的项目成本，从而提高项目利润率。进入2014年，房地产市场表现较为平淡，一些房地产上市公司业绩增长低于预期。当前房地产市场正在发生微妙的变化，据调查结果表明，近些年来我国房地产项目开发成本超过预算的情况非常普遍，大部分项目是在工期延长并且成本超支的情况下完成的。最近，受金融危机和国家宏观调控的影响，我国的房地产市场的成交量也呈下滑趋势，在逐渐完善的市场经济条件下，随着市场化改革的深入、一系列区域规划政策的
6、出台，为部分地产公司带来较好的增长预期，房地产公司在保持快速增长的同时，也要进一步加强成本控制，提高房地产企业的成本管理水平、尽可能的降低企业成本、提高企业效益成为企业首要问题。 从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳等。2014年城市格局分化现象继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐
7、步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。1.2选题的目的及意义房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意义。目前，许多施工企业都在深度项目开发，深度多元化发展，对项目开发单位而言，工程成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行.现阶段，国内房地产市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战。通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业利润是销
8、售收入与成本费用的差额。目前，我国正通过多种手段来控制市场房价，房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。企业进行成本控制的目的不单是指施工成本控制，或是为了某个阶段的费用节约，而是从企业的全方位、全过程的角度出发，做到最大限度利用企业有效资源，从整体意义上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本控制的科学性。对于企业来说，价值最大化是企业的最终目标，采取有效措施使企业长期占据竞争优势是当前企业成本控制的主要任务和重要内容。成本控制是成本管理的重要手段，是推动改善
9、企业经营管理的动力，是建立健全企业内部经济责任制的重要条件；使成本得到有效控制，降低公司投资及经营成本，提升公司的经营能力与竞争力，实现利益最大化。1.3研究思路 本文以房地产项目的成本控制为主要研究目标。从房地产企业成本控制的背景出发，分析房地产企业成本控制中存在的问题，并找到解决这些问题的措施，从而改进成本管理中控制的不足之处。站在成本控制全局的层面上，结合案例进行分析和探讨，并结合文献资料，理清成本控制体系的思路，明确房地产企业各关键阶段成本控制，以实现房地产开发项目成本全面控制，实现利益最大化。通过对宏信.金沙园项目的具体分析，理论与案例结合分析在房地产项目开发过程中如何做到成本控制，
10、实现企业盈利目标。并对该项目重要阶段的成本控制也具体分析，努力做到房地产企业成本的有效控制。1.4 研究方法本文主要采用文献研究法、案例分析法。文献研究法通过调查文献来获得资料，从而全面地、正确地了解有关问题的历史和现状，帮助确定研究对象，有助于观察和访问，得到现实资料的比较资料，并有利于了解事物的全貌。通过文献研究法对项目进行分析，既有利于阐明理论，也有利于在实践工作中把握理论，提高房地产开发企业的实战能力与竞争能力。案例分析法，结合宏信.金沙西园项目的具体情况，为论文的写作获得相应的经验数据进行论文写作，以便更好地支持论点的可行性。2 成本控制的国内外研究综述2.1国外研究综述成本控制的萌
11、芽出现于1494年意大利数学家卢卡帕乔利在威尼斯出版发行了世界上最早的复式簿记著作数学大全。在三十七章里两次提到到了谨慎地估价原则这些是帕乔利成本思想的具体表现 。二十世纪初泰勒 Taylor在1911年出版了科学管理原理一书提出科学管理学说。他提倡的定额管理、标准化管理、计件工资、职能管理等都体现了提高效率、降低成本的思想。甘特提出标准人工成本法应用到材料和制造费用的成本管理中。约翰惠特莫尔是最先详细论述标准成本制度的美国会计，他在研究分配间接费用中采用了标准成本的方法。美国的效率工程师哈林顿埃默森在题为“作为经营和工资基础效率”的一系列论文中对标准成本进行了更加务实的研究提倡将时间作为“实
12、际标准成本单位”来采用。 他认为一个人的小时报酬率和工作速度可以被科学预测这些较小的时间单位正确设立标准成本成为可能。美国成本会计师协会成立后标准成本逐渐制度化。 1988 年库珀等教授正式提出“作业量基准成本计算”方法并随后提出“作业基础成本制度” activitybased costing system 这种方法的核心是在计算产品成本时先将制造费用归集于每一作业成本然后再将每一作业成本分摊到产品成本，这种方法最根本的优点在于能使管理人员想方设法从各种作业出发进行成本控制。2.2 国内研究综述 国内对于现代意义上成本控制理论和方法的研究始于二十世纪八十年代是伴随我国改革开放而出现的。党的十四
13、大提出建设社会主义市场经济的目标模式和现代企业制度后企业成本控制理论与方法成为了理论和实务界研究的热门，许多专家学者从不同角度对这一课题进行了研究和探讨。 关于成本控制模式郭道扬从我国国情出发提出创造具有中国特色的成本管理模式的构想，该模式可以概括为在微观管理上要建立以企业为主体以市场价格为基础以制造成本 法为内容以低成本、高效益为目标以全面成本管理为核心的现代成本管理体系，在宏观管理上要建立以财务成本法规为引导，以合理利用和配置资源为目标行政法律和经济手段并用的宏观间接调控管理体系。1994年以余绪缨为代表的一批会计理论家在当代财经上发表了有关作业成本核算 ABC和作业成本管理ABCM 的首
14、批文章包括汪以凡的作业成本系统设计的几个问题、王光远的对ABC相关研究的回顾及其动因分析 余绪缨的 、以 ABM 为核心的新管理体系的基本框架、胡玉明的作业管理成本管理新思维之后对项目成本管理理论的研究引起了越来越多人的兴趣与重视研究成果和研究水平不断提高但大多基于对作业成本计算和作业成本管理的介绍和思考。无论是国内还是国外的理论研究和实践研究的成果都只是局限于本国的特点和环境在不同侧面不同程度上修正了传统成本管理体系没有提出适应新的时代、新的技术、全球经济一体化的系 统改造研究这正是以后要研究的内容。3房地产企业的成本组成 房地产企业成本主要包括：（1）土地费用包括土地使用权出让金，征地费用
15、或拆迁安置补偿费等。土地费用=土地使用权出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）。(2)前期工程费指项目的前期规划设计费用，整个前期工程费用占总成本的10%左右。（3）建筑安装工程费指房屋建设过程中所产生的建筑工程、设备及安装工程费用。(4)市政公共设施费用指小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（5）基础设施费指开发小区里面道路绿化、供水、供电、供气、排污、有线数字电视、宽带的安装工程等项目所发生的支出。（6）期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用，其中管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产经营活动所产生的各项费用，包括管理人员工资，差旅费
16、，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费；销售费用指销售过程中所发生的广告宣传费，资料费，推广费，代销手续费，销售服务费；财务费用指房地产开发经营过程中通过借贷筹资而应支付给金融机构的利息及其他费用。（7）税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税。（8）其他费用指不能列入前七项的各种不可预见费。4宏信.金沙西园项目案例分析4.1宏信房产概况四川宏信实业有限公司（简称宏信房产），成立于2000年9月是专业从事房地产开发、具有二级开发资质的民营股份制企业，注册资金4000万元，是四川省、成都市房地产开发企业。秉承“用心在房，关爱到人”的企业理念，几年来，公司不断积累房地产开发经验，以诚信、务实的作风赢得了较高的社会知
