(物业管理)某商业物业租售运营体系

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1、合生商业物业租售运营体系目 录 页 码前 言 3第一章 商业物业经营组织 3第一节 商业物业经营的含义第二节 商业物业经营机构第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批6第一节 前期论证与规划设计论证第二节 租售规划制定与流程转换第三章 商用物业租售营销方案的制定与审批 8第一节 租售营销方案制定与审批第二节 单元售价的制定第三节 单元租价的制定第四节 阶段性价格调整及制定促销措施第五节 制定商用物业租售付款方式第四章 商铺/写字楼面积计算与编号 19第五章 宣传推广与营销费用的制定与审批 20第一篇 商业物业的宣传推广工作指引第二篇 商业物业营销费用预算管理办法第二节 预算编制

2、及评审小组第三节 年度预算编制和审批流程第四节 月度预算编制及审批流程第五节 预算方案调整第六节 预算执行监督措施第七节 营销费用标准单价第六章 交楼标准的制定及审定装修标准 30第一节 商用物业交楼标准的制定第二节 审定装修标准第七章 商铺销售、租赁工作程序 32第一篇 销售第二篇 租赁第一节 认租手续及审批办理程序第二节 商场/商铺租户租赁资格评估第三节 写字楼租户租赁资格评估第四节 租赁合同签署程序第五节 续约、再出租办理程序第六节 竞价程序第七节 挞定程序第八节 退租手续办理程序第九节 商铺交付使用程序第十节 带租约出售程序第十一节 转租程序第十二节 现场管理规定第八章 商用物业租售台

3、帐建立及租售控制程序 52第一节 租售台帐第二节 租售控制第九章 经营管理及推广 56第一节 租金、管理费缴付程序第二节 租金摧收及违约处理程序前 言合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市场上，已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。盘活资产，经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳

4、定的发展。本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。第一章 商业物业经营组织第一节 商业物业经营的含义一、商用物业范围由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场） 整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，例如越华 项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000以上，例如骏景商业广场2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）二、经营的含义1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物

5、业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。2、具体表现为以下四个阶段：（1）投资开发期市场环境调研项目可行性分析市场定位论证（2）前期策划期专项市场调研及对手分析项目的发展目标规划设计确定具体市场定位总体市场策略（3）租售推广期项目主题整体形象包装项目布局规划项目功能规划租赁与销售分配时期、区域划分及推广时机的把握阶段租售计划制定策略定价租/售宣传推广租售洽谈及签约（4）经营期 商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、

6、城管等政府部门的关系。经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。租金、推广费、管理费等收取。跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。第二节 商业物业经营机构一、系统架构 见附件二、分工与职责1、地区公司营销中心（1） 代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。（2） 指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。（3） 负责对用于出租的商用物

7、业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。（4） 对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。2、项目公司（1） 负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。（2） 受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。（3） 负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。（4） 负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。（5） 根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程

8、。（6） 负责现场招租处的建造和装修。（7） 负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。（8） 与商户有关工程条件的谈判。（9） 对项目所属的商铺进行经营期内的工作。3、广东康景物业服务有限公司（1） 负责对商用物业实施专业的物业管理。（2） 协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。（3） 协助商业物业宣传推广活动。（4） 根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。 三、岗位职责及人员定编 见附件第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批 第一

9、节 前期与规划设计论证1、 商业物业论证的管理制度和工作流程与项目论证管理规范相关规定基本一致。2、 论证附件附件1市场定位报告附件2项目全程价格方案附件3营销计划书附件4规划设计要点一览表附件5经营计划财务评估分析编制说明附件6项目经营计划财务评估分析规定附件7各经营期利润测算表附件8项目经营计划成本明细表附件9项目各期资金回笼预测表附件10项目经营计划各期现金流量分析表附件11项目经营计划各期融资计划及还贷计划表附件12项目经营计划资金成本估算表附件13单位（项）工程进度计划表附件14单位（项）工程主要进度控制点汇总表附件15项目工程工作计划表附件16地块住宅主要进度控制点完成时间计划附件

10、17项目网络计划图附件18住宅项目网络计划图备注：（1）共18个附件，黑色加粗附件呈报集团领导阅 （2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式与项目论证管理规范相关文件一致。第二节 租售规划与转换流程营销中心主持租售规划会议营销中心审批经营部每间铺定租价项目公司每间铺定售价项目公司开始出售确定租售比例划定租售范围租售转换营销中心每半年一次调整租售规划经营部开始出租租转售项目公司出售地区财务租售控制售转租经营部出租工作指引1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。2、在每年年头要召开全

11、年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。3、租售比例原则上为7：3。4、划定租售范围须明确到每间铺。5、对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。6、对于未出租的，经地区财务核对租售控制表（附后）后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。7、在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统一调整。第三章 商用物业租售营销方案的制定与审批第一节 租售营销方案制定与审批在商业物业落成并准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。一、工作流程二、工作指引 1、商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：（1） 市场及对手状况。（2） 项目的优劣势

12、分析。（3） 项目定位建议。（4） 项目的成本摊分系数建议。（5） 项目总平均租金回报率及基准价建议。（6） 招租策略（例如分期、分区摊出策略等）。（7） 装修及设备标准建议。（8） 租赁条件建议。（9） 形象主题及宣传推广费用与策略的建议。（10） 如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。2、方案中各项目内容的制定指引见相关工作指引，例如：制定项目总平均租金回报率时参照租金定价工作程序中第二章的工作指引，如运作当中要修改回报率，审批程序则按第二章上所列的程序报批。第二节 单元售价的制定商用物业单元定价：营销中心根据商用物业均价分布图及面积表，结合项目公司

13、推售策略及不同的地理位置、环境特点等，制定出商用物业具体单元的销售价格（单价及总价）。一、工作流程二、工作指引1、 项目公司根据推售策略拟楼宇推售计划报营销中心，推售计划内容应包括：本次推出的商用物业组团、时间安排、每一单元价差。2、 营销中心收到推售计划后，根据推售计划，结合本部门意见出具基准价格试算表。3、 基准价格试算的步骤：（1） 商用物业楼宇均价分布图，确认即将推出的每一幢商用物业均价；（2） 为确保实收价格达到计划价格指标，需将常规折扣计入每幢商用物业均价内，得出推售均价。常规折扣主要有：付款方式折扣、内部认购折扣、领导特批折扣、等。推售均价计算方法为：推售均价=均价分布图规定的楼

14、宇均价1（1常规折扣）；（3） 确定推售均价后，根据项目公司的推售计划、本部门意见、结合每一单元的特点，综合各种权数后，对每一单元计算出一个试算价格，并汇编成商用物业价格试算一览表。4、 营销中心组织召开定价会议，讨论价格试算一览表的可行性，与会人员应包括：营销老总、价格小组成员、营销中心负责人、营销中心定价组成员，财务部有关人员。5、 经价格会议讨论取得共识后，由营销中心根据试算表制定出每幢楼宇的商用物业价目表及使用说明，经财务部核实后，加盖项目公司公章，然后颁发给项目公司使用。三、影响商铺定价的因素1、 客流量系数这是衡量一个商铺价值最重要的因素，客流量越大的商铺，商业价值越高；反之，则越低。