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1、 提醒一：公共部分的产权归所有的业主 【宋妍妍】:主要是第六章和我们的讨论相关。在产权和管理两方面，对业主和业委会意义最大，我们先谈在产权方面，两位觉得哪些方面和业主息息相关的，最好为我们加一些事例和具体的阐述。 【宋安成】:产权方面，物权法明确规定了不动产登记制度，就是不动产的设立、变更、转让包括消灭必须依法登记，不登记就不发生效率，房子买了不办法过户手续就不是你的。 【宋妍妍】:开始过户之后就要受到法律的保护？ 【宋安成】:是的，有一个强制性的规定。 登记的意义在于什么呢？我处理过一个案例，也是很有意思的。一位开发商把一个别墅卖给了一个公司，大概96年卖的，一直没有办理过户手续，开发商后来
2、关门了，这个公司后来也不去办法，也不交物业管理费，物业公司就要打官司了，这个开发商关门了，没有登记过。从事实的角度来说肯定是属于下一家公司，谁买的属谁。现在把这个事情，按照现在的物权法规定，就属于产权不明确的状态，因为没有走这个程序，法律规定明确，不办理登记的不发生效力。如果物业公司去打官司不受理，你无法说明这个房子是他的。产权登记的重要性可见一斑。这对国家掌握房地产总体的情况，一些分布、一些老百姓的居住情况是不利的，无法统计。 【宋妍妍】:从产权登记使这个人享受权利来讲，刘总，给业主哪些提醒。 【刘生敏】:各地对房地产的登记是不一样的，建设部有一个叫做“房屋权属登记管理办法”，建设部97年颁
3、布，01年又修订了，各地执行的不一定是建设部的这个，都是各地地方的法规。比如说上海，是上海市房地产登记条例，是上海人大的，比如上海是房地合一的房地产权证，建设部是房屋所有权证和土地使用权证，是两个证，绝大多数的省市是两证的，只有少数几个城市是两证合一的。这里面，物权法对这个问题有一个解决的方法，今后国家要出台一个统一的不动产的登记办法，在物权法当中已经明确的提出了。按照我的想法，我们物权法在10月1日，应该要实施，要实施有一个不动产的登记办法要出来，现在的时间较紧，里面留了一割尾巴，有一条说“本法实施之前的，仍然按照各地的登记办法执行。”这是房地产登记方面的一个内容。 业主，现在有一个问题，比
4、如涉及业主大会的共有产权，上海规定不给业主大会发产权证的，而且也不给业委会发，只是在房地产登记册上注记，说公共部分是属于全体业主的，在房地产的交易所有一个专门的登记册，在上面注明，这样注明业主拿不到证据的，除非再去查询，这样在统一性方面可能会有规定，业主大会应该可以办出这样的证，既然你不懂产要登记，不登记不能对抗他人，不登记是不行的。我们也遇到一个案例，虹口区的学府花苑，我们给业主委员会建议，根据上海业主委员会的规定，登记到业主大会的名下，现在规定是不发证，但是可以登记的，我们提出这个建议。业主委员会和业主代表讨论之后业主代表都不愿意，好像认识不到产权的重要性，这都是近100万的房子，现在有不
5、少小区都是物业管理卖掉的，而且法院判决还说卖得对。 【宋妍妍】:这里我们可以说对业主的提醒一，要注意公共部分的产权，是归所有的业主所有，一定要明确自己这部分的权益。 【刘生敏】:是，要查询清楚，最好办理一下登记，即使现在没有发证，但是有规定，明确可以登记。但是目前99%的小区物业管理用房，没有去办理这个手续的。我们经常讲业委会要去办，而且不花钱的，但是业委会就是很多都不去，我是想不通这个问题的。提醒二：共有权益不该为少数人所有 【宋妍妍】:产权方面还有什么是业主需要注意的？ 【宋安成】:我接着刘总的话说，业主的产权意识不强，物权法明确规定，业主的建筑物区分所有权。什么概念呢？业主对自己的专有部
6、分享有所有权，对专有部分以外的，比如对楼梯、绿化，享有共有和共同管理的权利。业主对第一块的意识到了，共有部分，但是对楼道、道路、绿地，我觉得它没有意识到是他的。包括一些别墅，有的邻居从两层改成三层影响他的采光至少影响到了通风，他都不去管，这样等于其他的业主占了其他的公共部分，他不管。业主对所有权的认识方面，应该加强，起码专有部分以外的共有部分要加强。刘总刚刚提到的，业主不愿意去给物业管理办产权，不愿意行使自己的权利，这样会留下很多的漏洞，开发商就想行使这个权利，把物业管理租出去，把绿化改成车位，你不去管，导致自己的权利受到侵害。 【宋妍妍】:我们可以细化一些来谈，比如车位，地面车库的经营权、收
7、益怎么分包括绿化这里，是否可以具体展开来谈呢？ 【宋安成】:车位，物权法当中专门有一条的，有三款，74条当中有3款。我个人有一些理解，首先明确建筑区划，也就是地上的车位，基本上是归业主所有的，我认为这点没有争议，基本都是属于业主的。有争议的是地下车库，还有一些可能架空层的车位。 【宋妍妍】:这也是属于公共区域。 【宋安成】:地下是否属于公共区域，从物权法来讲很难界定。有这么一句话“建筑区划内规划用于停车的车库应该以出租或者出售的方式来约定”这是否属于公共的部位需要法律进行明确。现在来讲，即使物权法有这个规定还是有争议的。比如通过出售、附赠、出租等方式约定，是在出售房子的时候就约定还是业主入主达
8、到一定的比例约定还是成立业委会之后约定？都不明确。现在你有时候没有权利约定，开发商一开始卖的时候就把产证办好了，已经是他的了，他也没有分开，这个很难说再去约定，这条如何实施还是一个问题。 【刘生敏】:74条的理解网上也是众说纷纭，大家的理解不一样，我谈谈自己的认识。它把车位车库界定为两类，一类是规划明确的车位、车库，这类规划明确，现在划了框的，不是后面增加或者是临时划的，也就是这个依据是什么？我们去查规划图纸，图纸上面定型的，一个一个的车位，上面甚至有植草砖，这种是专门停车的，是规划好的，这个规划是我们规划部门在审批它项目的时候就明确了，它必须要配置这么多车位才允许他造这个房子的，这是一类。这
9、类写了规划用的车位车库，是肯定要满足业主的需要，这是首先第一条。第二条，归属是可以附赠、就是约定，但这里头，第一条满足之后，仍然还可以出售给业主以外的人。比如说业主全部每个人都有车位了，多的车位它就可以，当然现在还没有达到，将来的小区可能不排除有多的。从字面理解是这样的意思，但是一般目前不存在这种说我小区的车位比业主户数多，这种是不太可能的，后面第二条我们就可以理解了，“出售、附赠、出租，只能对业主。或者是业主的租赁户。”第三款是什么意思呢？占用了道路和公共场地的车位，这个是肯定包括有规划的或者没规划的，包括道路临时占用的。因为道路本身是业主的，公共场地也是业主的，所以肯定是公有的。这里面涉及
10、到一些收益明确了，只要道面、道路、公共场地停放的，还有我们现在上海住宅物业管理规定，架空层，上海明确这是属于全体业主的，架空层的车库也是业主的，这些收益明确了，肯定是业主的。这是我对这条的理解，两种分类方法，一种是规划内的车库车位，一种不是规划的车库车位。第二种，属于占用业主功用道路和场地停放的。还有一种也是地面道路的，但是是规划的，不是占用共有道路的，这两种有交叉的。比如我规划的可以，规划在架空层，可以规划在道路边，都可以的，草地里面。 【宋安成】:规划在草地方面都是业主的，占用公共场地。 【刘生敏】:是否这部分是全体业主所有的？不一定，比如别墅区，每家每户肯定有一个和两个车位的。 【宋妍妍
11、】:这还是自有部分。 【刘生敏】:这也是规划的，不能说它是地面停车位就属于全体的业主，所以别墅区的业主向我提出这个问题，别墅里面停车，原来是不收费的，现在别墅区域停车现在要收费。我就说你停在哪里？他说就是我门口的车位，我说你门口的车位是否是别墅的小院子，他说不是的。 【宋安成】:是什么别墅？ 【刘生敏】:假设是独幢的，小花园不在里面，在外面，又是规划好的，有植草砖的，我就告诉他界定方法就是看产权证，产权证你土地的区域是否包括了你车位，划出去车位了没有，或者是产权证附属栏当中标注的。 【宋安成】:别墅的独栋的，建了50栋别墅，一家用地到底是哪块不是很明确，不是周围三平米之内都是你的。 【宋妍妍】
12、:是的，有几个别墅每块都是自己的地，没有公共面积。 【刘生敏】:是的，我们现在不动产登记有问题造成的。比如我们现在土地使用权，一定的建筑面积要对应一定的土地面积，据我所知，他们现在房地部门为了避免这种争执，上海的房产产权证的登记，据他们讲土地面积都不写了，只写房屋的建筑面积，土地最多就是分摊，这些户分摊多少？不写了，就是共有多少，分摊多少不写了，这就违反了一些规定，至少是土地管理法，必须要对土地有一个归属。我觉得他们内部的规定，属于违规的。你必须要把土地写清楚。 【宋妍妍】:有了物权法，政府部门也需要在这些方面理顺清楚。 【刘生敏】:是的。 【宋妍妍】:之前有很多小区反应，有很多一楼的住户，在
13、自己的院子里种蔬菜，现在有了物权法，这种是否侵犯到其他业主的权利？ 【宋安成】:肯定的，你说的那种肯定是高层、多层的底楼，下面的地是全体业主的，你自己种花、种菜是不对的。 【宋妍妍】:业主向法院提出了上诉，现在来说是侵犯了物权法。 【宋安成】:是的，83条当中对任何丢弃垃圾、饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人权利的行为，业主有权向人民法院直接提出诉讼。 【刘生敏】:物权法当中还有一个内容是物权的保护，对侵害自己权益，包括里面有一个共有权，就是你一个人占有是不行的，侵害之后你可以要求他排除妨害，消除这种状况，恢复原状。在我们物权法当中专门有一节，对物权法保护的措施，那几条而且每条分别写了，最
14、后专门写了一条，以上各种方式还可以同时用。比如赔偿损失、同时消除妨害之类都有。我们物权法这个写得很细。 【宋妍妍】:这段讨论的提醒就是，一个是有关车库的使用包括别墅社区，如果车库停在自己规定的土地外要交公共的车费，如果是再生的小区内就不收费。另外一个提醒就是底楼住户种花种菜侵害了其他人的共有权，除此之外，还有什么是在公共部分需要业主注意的呢？ 提醒三：违章搭建有违物权法 【宋安成】:现在比较头疼的问题，比如说违章搭建的问题，这个大家可能都有所关注。现在上海每年政府都出台禁止违章搭建的法规或者是规定，每年都会有的，但是屡禁不止。一个可能是有执法部门的执法力度在里面，比如执法不到位。根本的原因，从
15、物权法的角度来讲，业主对自己的权利意识不强，比如他搭建，从大的方面会影响小区的品质，搞得好一些还好，不好就不协调，或者影响你的采光、通道、出入也会收到影响，对违章搭建物权法也明确的禁止。而且是配合一些行政法规，因为行政法规是违章建筑要拆，现在从物权法的调整角度，调整平等之间的角度再去调整，业主可以改、可以诉讼，违章搭建问题，物权法还是做了比较清晰的界定。但是我觉得违章搭建，有一个什么问题呢？有时候需要有关部门认可，那些是违章搭建？行政部门认可，是不是规划上没有的都是违章搭建？这样就不需要认可，没有规划的你建了就是违章搭建。 【宋妍妍】:有关违章搭建，我也想替业主问一下，违章搭建究竟是哪个部门需
16、要负责？一些业主感觉是物业公司负责，但物业公司认为我只是行使大致的管理权，这个应该是属于政府的部门。 【宋安成】:物业公司是不能管的，物业公司有一个报告的义务，就是谁谁搭建了，是房地局处理。从物业公司的性质来讲，不可能有执法权，我聘你管理物业，你来为我服务，保安、保洁，公共秩序的维护，不能让我的业主违章搭建，这个不是你的权利，是政府机关的权利，这个可能刘总会有不同的理解。 【刘生敏】:上海有一个明确的规定，有一个上海市城市执法局。实际上就是以前的城管大队，现在是规格级别上升了，对它的权限划分明确，有一个文件，对物业管理方面有明确规定。违章搭建这块，是归这个口子当中管的，小区里面的违章搭建搭建，包括破坏
