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1、案例分析（一）1、下面的实例说明什么问题？甲有一栋房产，价值500万元，甲在乙银行借款200万元，甲又欠丙银行200万元未还。如果乙和丙银行作为债权人要求甲用该房产清偿债务而且没有采取诉讼保全的措施时，其债权具有平等效力。然而当甲把该房产抵押给乙银行时，乙银行就对甲的房产拥有物权，其在向甲请求还款时就能够优先于丙银行得到清偿。答、物权具有优先权，而债权具有平等性。）优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。在物权与债权并存时，物权优先于债权。除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力
2、，债权人在依法受偿时法律地位都是平等的。2、下面的实例说明什么问题？甲将其自行车借给乙用，被丙盗走，甲作为所有人有权要求丙返还。如果甲将其自行车卖给乙，双方订立了一份买卖合同，在自行车没有交付之前，被丙盗走，那么甲作为所有人有权要求丙返还自行车。乙作为债权人不能要求丙返还财产，因为乙与丙之间没有合同关系，乙只享有债权上的请求权，其只能要求甲履行合同。答、物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。债权只能在合同当事人之间发生效力，因为合同一方当事人原则上中只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求3、下面的实例说明A与B、A与C、A与D、A与E之间存
3、在什么法律关系？A是一块毗邻公路的土地的所有人，他因贷款而把土地的一半的价值抵押给B且债务没有偿清。A通过书面合同把土地的一部分租赁给C，租期5年，该协议是在抵押之前达成的。A把土地的1/4信托给D管理，收益归其中学时代的母校。E的土地与A土地相邻，他一直取道A的土地上的公路，他要求继续享有A土地上的通行权。答、在A与B之间是抵押关系、A与C之间是租赁关系、A与D之间是信托关系（或存在地上权关系）、A与E之间是地役权关系。案例分析（二）1、案例分析：1983年春，被告A、B随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。至1992年时，两被告仅在此地边缘种植，其余大部分地未予种植
4、。1994年秋季，原告C在听他人说此地已几乎无人种植的情况下，遂与家人对此地进行了平整。1995年春季，原告C准备在平整后的土地上种植时，两被告前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃使用权。双方因此发生争执，后经镇司法所主持调解未果。1996年春，C又准备在此地进行种植时，发现地已由两被告种上，遂向区人民法院起诉，以此荒地是自己在1994年秋开垦的，要求两被告归还此地的使用权。两被告答辩称：此地是我们早年开垦的，大部分地虽已经两年未种，但我们并没有放弃此地。原告去平整地时，我们已经讲明是我们的。我们考虑原告出了一定的劳务，所以才让他种了一年。故不同意原告的诉讼请求。法院经审
5、理认为：根据中华人民共和国土地管理法第11条、第17条之规定，非经国家有关部门的批准，任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用。因此，原、被告未经国家有关部门批准，擅自开垦荒地，是错误的，对双方的诉讼请求不予支持。依据中华人民共和国民法通则第81条第1款和中华人民共和国土地管理法第13条的规定，该院于1996年6月5日判决如下：将原告C与被告A、B争执的土地收归国有。法律对荒地的所有权有无明确的规定？如果就荒地归属发生争议应当如何解决？答：物权法草案第五十二条规定：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家
6、所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。土地管理法第十六条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。2、2000年6月，王某与李某出于投资的目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。由
7、于房价一路飙升，王某与李某就该房是出租还是出售产生分岐。王某主张出售，李某希望继续出租，以期获得更多投资收益。李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买，但承租人也有意购买。按照合同法第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限同通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，”承租人认为其享有对该房的优先购买权。李某认为自己是该房的共有权人，也享有优先购买权，双方为此各执己见。你认为应当如何处理本案的纠纷？答、根据民法通则78条规定和合同法230条规定，共有权人和承租人都享有优先购买权。但共有权人的优先购买权利是基于物权的优先购买权，承租人的权利是基于债权的优先购买权，物权优
8、先于债权，所以共有权人的优先购买权权利优先。3、2001年4月13日，某号601室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后，开始对自己的房子进行个性化装修，在外阳台内贴了深红色面砖。不久，物业公司告知朱某，整栋房子只有601室突出一块深红色，与房子的整体色调不合，要求朱某将墙壁恢复原状。朱某认为，阳台是自用部位，自己在自用部位的墙面上贴红色面砖，既没有损坏建筑物，也没有影响建筑物的外貌，因此不同意物业公司的要求。法院认为，自用部位是指一套住宅内由业主自用的部位，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院以及室内墙面等。因此，朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖，是一种个性化装修，而非对外墙的损坏
9、，遂作出判决，对物业公司的诉讼请求不予支持。法院的判决是否合法？为什么？答、法院判决合法。专有所有权人与一般所有权人与一般所有权享有的权利应该是相同的，即具有绝对性、永久性和排他性。专有所有权人对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的权能。对于侵犯专有部分权利的，有权提出停止侵害、排除防碍、赔偿损失等民事请求。但是，专有所有权人在行使其权利的时候，为了全体建筑区分所有权人共同利益其也应该承担相应的责任。例如，对建筑物的不当毁损，未按照扎部分的本来用途和使用目的予以使用，随意改变通过专有部分的电线、水管、煤气管道等。本案朱某对于自己家阳台贴红色面砖，属于对专有部分所有权的使用和收益处分。没有影响
10、建筑物全体区分所有权人的权益。所以对物业公司的诉讼请求不予支持。案例分析（三）1、案例分析：原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单
11、位设计，报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权利。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。一审法院认为：原告等户与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在偻房的安全。被告在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告等主张二至六层房屋的损坏是因被告增建夹层所致，被告已经提供了与己无关的证据，原告等再没有提出反证。对原告等基于这一理
12、由提出的诉讼请求，法院不予支持。法院的判决是否符合法律规定？为什么？答、法院判决不符合法律规定。原告与被告既是相邻权人，又是对楼体相连部分的共有权人。被告对共有部分进行处分，应该取得全体共有权人的同意。对自己产权范围内的处理，也应该以不影响相邻方的权益为限。本案中被告虽有批准证明，但并没有证明在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工的。因此不能判定楼房主体结构的损坏与被告没有关系。所以被告应承担相应的民事责任，支持原告的部分诉讼请求2、张女士、古先生及其女儿从美国回来后购置某号201室的一套房屋，一家三口是该房的房屋共有权人，某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位。2002年9月18日
13、，张女士与物业管理公司办理了房屋接收手续，同时双方签订了委托物业管理服务（居住）合同、住宅使用公约、小区使用公约、小区装修须知各一份。“公约”和“须知”中均约定：阳台封闭须统一模式、统一规格、统一材料、但对统一模式、统一规格、统一材料的具体内容双方并未明确。后张女士在装修房屋时，将阳台用塑钢窗封闭。物业公司认为张女士一家封闭阳台所用材料、样式与“公约”的约定不符，影响了小区的美观，故诉至法院请求判令张女士一家立即拆除南阳台上未按统一规定的阳台封闭搭建。住宅使用公约对装修阳台样式、材料未作明确的统一规定，这对业主是否具有约束力？答、在住宅使用公约未作明确规定的情况下，对业主不具有约束力。成员权是
14、指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务。它不但是财产关系，更主要的是管理关系，也是与专有所有权、共有权所有权紧密结合而不可分割的一种永续权。其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承担相应的义务。随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系，看来是十分困难的。最好的办法是借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织，
15、召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事物，并解决因使用专有部分、共有权部分而产生的纠纷。一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权利大小应与专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。本案张女士作为该小区的成员权人，在公约未明确统一规定阳台封闭的模式、规格和材料的情况下，有权决定自己家阳台的装修风格。3、A公司与B公司因工程款拖欠提出仲裁申请。1999年4月，仲裁庭作出裁决：B公司应支付欠款1500万元。此后，申请人A公司向地区中级人民法院申请强制执行，法院于2000年2月28日作出裁定：因对B公司享有抵押权的银行向法院提出有担保物权，要求暂缓执行，决定
16、中止执行。法院的理由是合同法第286条关于建筑工程施工程承包的“优先受偿权”与抵押担保的优先权发生冲突，究竟谁的权利更为优先法律没有明文规定，因此没有支持A公司的要求。合同法中的“优先受偿权”与抵押权优先受偿的关系是什么？答：合同法规定的建设工程价款的优先权优先于抵押权。合同法第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2002年6月20日，最高人民法院在关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的
