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1、目 录第一章 总 论51.1项目简介51.2项目建设年限61.3项目建设内容及规模61.4项目建设投资及来源61.5项目财务指标71.6环境保护控制性指标81.7能源资源利用指标：81.8项目土地转用控制性指标81.9项目建设单位概况81.10项目建设依据91.11可行性研究依据91.12可行性研究范围101.13结论10第二章 项目建设背景112.1项目区域自然资源背景112.2项目区域经济背景132.3社会发展背景172.4旅游产业政策规划背景19第三章 市场分析243.1旅游市场发展态势243.2市场预测283.3项目SWOT分析31第四章 项目选址及建设条件344.1项目选址344.2
2、建设条件344.3土地征用情况38第五章 建设方案385.1建筑规模及内容385.2平面设计415.3设备方案43第六章 公用辅助工程456.1 给排水设计456.2强弱电设计476.3电梯安装516.4暖通设计516.5防雷设计556.6消防566.7防震抗震58第七章 节能607.1 设计依据607.2 设计原则617.3 资源利用分析617.4能耗分析627.5 节能措施63第八章 环境保护658.1 项目场址环境现状658.2 环境保护标准668.3 项目主要污染源678.4 项目建设与营运对环境的影响分析68第九章 劳动保护与安全卫生729.1设计依据729.2劳动保护措施729.3
3、安全生产739.4卫生74第十章 招投标7510.1招标管理7510.2工程实施进度7810.3项目物业管理办法81第十二章 投资估算8211.1投资估算范围8211.2编制依据8211.3项目固定资产投资估算8411.4建设期利息8511.5流动资金投资估算8611.6总投资8611.7项目融资87第十二章 财务效益分析8812.1销售收入8812.2成本费用8912.3盈利能力分析8912.4不确定性分析90第十三章 经济社会评价9313.1经济影响评价9313.2社会影响分析93第十四章 结论与建议94附表：1、建设投资估算表2、项目总投资使用计划与资金筹措表3、流动资金估算表4、财务评
4、价指标汇总表5、总成本费用计算表6、固定资产折旧费估算表7、无形资产和其他资产摊销费估算表8、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表9、财务计划现金流量表10、项目还本付息计划表11、资产负债表12、项目投资现金流量表13、项目资本金现金流量表 附件： 1、企业营业执照。 2、组织机构代码证。 3、税务登记证。 4、鹤峰县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。 5、规划选址意见书。 6、用地预审意见的函。鹤峰华龙村五星级大酒店建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目简介 1.1.1项目名称：鹤峰华龙村五星级大酒店。 1.1.2项目地点：鹤峰县容美镇杨柳潭新区。 1
5、.1.3项目业主：鹤峰华龙村置业有限公司。 企业性质：其他有限公司。法人代表：刘晓顺。总经理：朱晞煜电话：15272260672组织机构代码：58821548-2 工商登记代码：422828000013026注册资本：人民币2380万元 股本构成：恩施华龙村置业有限公司出资2142万元，出资比例90%；鹤峰华龙置业有限公司法人代表刘晓顺出资238万元，出资比例10%。1.2项目建设年限 本项目基本建设期为18个月（2012年7月2013年10月）。1.3项目建设内容及规模 1、项目规划用地面积10264.2，建筑占地面4880，总建筑面积58425.4，其中：地上建筑面积48161.2，地下建
6、筑面积10264.2。 2、停车位400个，其中：地上停车位150个，地下停车位250个。 3、房间800个。4、建筑高度：72.7m。5、建筑密度：48%；容积率：4.69；绿地率25%。1.4项目建设投资及来源建设投资：项目总投资27947.62万元，其中：建设投资23735万元，建设期利息1212.62万元，流动资金投资3000万元。总投资计划表序号项目金额1建设投资237351.1土建工程178051.2其他费用27301.3预备费用32002建设期利息1212.623流动资金30004合计27947 资金来源：项目总投资2.8亿元，项目资本金追加到5888.86万元，申请银行贷款19
7、957万元，其他权益投资2154.14万元。1.5项目财务指标 主要财务指标表项目名称数据项目总投资27947.62其中建设规模总投资25847.62建设投资23735建设期利息1212.62流动资金3000其中铺底流动资金900年均销售收入12211.54年均总成本费用5264.04年均销售税金及附加136.85年均增值税1710.59年均息税前利润7319.25年均利润总额6810.65年均所得税1702.66年均净利润5107.99财务内部收益率（%）21.17财务净现值（I=8%）25141.11全部投资回收期（年）6.15资本金内部收益率(%)40.311.6环境保护控制性指标 1、
8、水土流失防治面积：生活废水排放170万吨。 2、大气污染控制指标：二氧化碳：31930t/a。1.7能源资源利用指标： 1、电耗：137.3万kWh/年。 2、水耗：170万m/年。1.8项目土地转用控制性指标 1、征用土地：10264.2平方米。 2、临时占用土地：300亩（含后期开发“康岭新城”土石方堆场）。1.9项目建设单位概况1、项目业主情况。鹤峰华龙置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到43人，其中大专以上学历19人。已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平
9、和华龙半岛前期工作等。 2、企业法人代表情况。公司法人代表刘晓顺同志，1967年11月生，大学文化程度，从事企业经营20余年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。3、控股股东情况。恩施华龙村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。恩施华龙村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。1.10项目建设依据1、鹤峰县容美镇城市发展总体规划
10、。2、鹤峰武陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。3、鹤峰县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。 1.11可行性研究依据1、中共湖北省委、湖北省人民政府关于加快培育旅游支柱产业推进旅游经济强省建设的决定（鄂发201011号）；2、恩施土家族苗族自治州旅游条例；3、鹤峰县武陵山经济社会发展片区扶贫攻坚规划； 4、国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资200215号）； 5、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6、建设部房地产开发项目经济评价方法； 7、鹤峰华龙酒店开发可行性研究报告编制协议书； 8、鹤峰县国士资源
11、局国有土地使用权出让成交确认书； 9、鹤峰华龙半岛规划设计方案。1.12可行性研究范围1、项目建设的背景；2、住宅市场分析及营销战略；3、建设条件；4、建设规模及方案设计；5、投资估算与资金筹措；6、效益评价。1.13结论 1、符合产业发展规划。项目建设符合中共湖北省委、湖北省人民政府关于加快培育旅游支柱产业推进旅游经济强省建设的决定（鄂发201011号）；2011年2月16日恩施土家族苗族自治州第六届人民代表大会常务委员会第六次会议通过恩施土家族苗族自治州旅游条例；符合鹤峰县“十二五”规划。 2、完善旅游产业服务功能。能增加旅游酒店服务面积58425，服务人数358人，游客接待能力12万人/
12、次，推动鹤峰旅游产业发展转型升级。 3、促进国民收入增长。本项目建成后，实现销售收入12211万元，提供国家税收1702万元，企业利润5107万元，有利于企业不断发展壮大。 4、环境指标影响轻微。本项目水土流失防治面积10264.2平方米，属于建设过程中的暂时性流失；生活废水排放170万吨、二氧化碳排放量31930t/a，属于换位性质排放，不增加排放总量。第二章 项目建设背景2.1项目区域自然资源背景1、地理位置。鹤峰县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径10945至11038，北纬2938至3014之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵
13、湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。 2、地形地质。鹤峰县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡江口194米，最高的下坪乡牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200
14、米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。 3、水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据鹤峰县水文站实测溇水河洪枯比为23331。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。4、气候概况。鹤峰属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量1734.9，蒸发量1028.5，无霜期296天，平均温度15.8，日照时数1216.4h，10的积温4892，干旱日数87天。 5、土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂
