《(房地产项目管理)某某某年6月郑州市房地产项目市场研究月报36页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产项目管理)某某某年6月郑州市房地产项目市场研究月报36页（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2011年6月郑州市市场月报2011-07-15中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目 录第一部分：郑州市土地市场分析4一、土地市场供应情况分析41、商品房土地供应走势分析42、本月土地市场供应（挂牌出让）4二、土地市场成交情况分析51、商品房土地成交走势分析52、本月土地市场成交（挂牌成交）5第二部分：郑州市房地产住宅市场分析8一、商品住宅市场分析81、郑州市商品住宅供求分析82、郑州市商品住宅各区域供求分析113、郑州市商品住宅成交结构
2、分析124、郑州市商品住宅成交量排行榜14第三部分：郑州市东南大区域房地产住宅市场分析16一、区域商品住宅供求分析16二、区域商品住宅价格分析16三、区域商品住宅成交户型结构分析17第四部分：郑州市竞品市场分析20一、典型项目分布20二、典型项目基本指标20三、典型项目简介21四、典型项目量价走势分析23五、典型项目成交结构分析271、成交户型分析272、成交单价段分析313、成交总价段分析34六、典型项目近期营销及未来动态37第一部分：郑州市土地市场分析一、土地市场供应情况分析1、商品房土地供应走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）6月份有9宗商品房用地供应，供应土地面
3、积74.86万，拟建筑面积298.68万，是今年以来土地供应量最大的一次，我市土地供应终于在沉寂数月之后有了一次大的放量。从土地供应结构看，二七区供应2宗土地，分别是位于长江路北、陇海路南、兑周路西、文化宫路东的住宅用地，占地面积3.25万，和位于嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北的住宅用地，占地19.24万；郑东新区供应3宗土地，其中一宗位于众意西路西、龙湖中环南路南为住宅用地，占地面积5.37万，另外两块分别位于众旺路东、正光北街北和九如路东、龙湖中环南路北，为商业用地，占地面积分别为1.4万和3.21万；经开区有4宗土地供应，均为住宅用地，合计占地面积42.4万，也是本月供应土地最大
4、的区域，经开区一改过去主要供应工业用地的惯例，开始大批量供应住宅用地，此次和谐置业批量拿地超过600亩，此前恒大集团也在经开区重磅拿地，这些迹象充分表明，作为非限购的经开区充满投资机会，被广大开发企业所看好。1-6月份累计供应商品房用地19宗，土地面积合计115.32万，建筑面积约计483.46万，较去年同期的40宗、168.95万和761.89万分别下降了52.5%、31.7%和36.5%，虽然由于6月份土地供应放量，使得上半年的土地供应量出现一定程度的回升，但较之去年同期下降幅度仍然较为明显，宏观调控给土地市场也带来了一定冲击。2、本月土地市场供应（挂牌出让）土地名称区域土地属性用地面积(
5、平方米)容积率总建筑面积(平方米)公告日期长江路北、陇海路南、兑周路西，文化宫路东二七区住宅32544.63 7.5 244084.73 2011-6-10嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北二七区住宅192353.55 7.5 1442651.63 2011-6-10经开第五大街西、经南九路南经开区住宅152226.14 2.9 441455.81 2011-6-9经开第六大街东、经南九路南经开区住宅139106.42 1.8 243436.24 2011-6-9经开第七大街东、经南八路南经开区住宅77772.08 3.1 240315.73 2011-6-9经开第八大街东、经南八路南经开
6、区住宅54841.79 3.1 170557.97 2011-6-9众意西路西、龙湖中环南路南郑东新区住宅53649.50 1.7 91204.15 2011-6-9众旺路东、正光北街北郑东新区商业14000.00 3.5 49000.00 2011-6-30九如路东、龙湖中环南路北郑东新区商业32062.79 2.0 64125.58 2011-6-14二、土地市场成交情况分析1、商品房土地成交走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）6月份商品房用地成交3宗，均为住宅用地，其中2宗位于二七区，成交土地面积2.22万，约合建筑面积7.65万；1宗位于郑东新区，成交土地面积6
7、.43万，约合建筑面积22.51万；4宗位于经开区，成交土地面积42.4万，约合建筑面积109.58万。1-6月份累计成交商品房用地12宗，出让土地面积合计80.38万，建筑面积约合279.43万，较去年同期的32宗、160.83万和722.49万分别下降了62.5%、50%和61.3%，由于政策连续调控，后市预期收紧，前五个月的土地供应不济直接导致成交量下降幅度显著。2、本月土地市场成交（挂牌成交）项目地址区域总用地面积()总建筑面积()容积率土地属性成交总价(万元)每亩地价(万元/亩)楼板价(元/)受让方出让时间长江路北、碧云路西二七区17285.0251855.063.0住宅160806
8、20.193100.95河南正商置业有限公司2011-6-24郑大南路西、桃源路南二七区4921.1424605.705.0住宅2931397.061191.19河南一通房地产开发有限公司2011-6-24文苑南路北、明理路东郑东新区64315.16225103.063.5住宅31933331.011418.59河南省泰宏房地产有限公司2011-6-6经开第五大街西、经南九路南经开区152226.14441455.812.9住宅1812779.39410.62河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第六大街东、经南九路南经开区139106.42243436.241.8住宅1556874.61
9、639.51河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第七大街东、经南八路南经开区77772.08240315.733.1住宅1019087.35424.03河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第八大街东、经南八路南经开区54841.79170557.973.1住宅736289.49431.64河南和谐置业有限公司2011-6-30二七区两块土地摘牌价分别为16080万元和2931万元，溢价率分别为94.2%和7.32%，地块单价分别为620.19万元/亩和397.06万元/亩。由于长江路北、碧云路西这块土地受二七新区规划的良好预期，经过角逐最终为实力企业正商摘取，取得了较高的溢价率，而
10、经开区及郑东新区其他几块土地基本都以底价成交，溢价率为零甚至负值，从而可以看出，目前形势下土地竞争的激烈程度较前两年明显下降。于此同时，政府也在竞拍方式、控制地价方面做出了历史性的改革举措。二七区的两宗住宅用地分别位于长江路北、碧云路西和郑大南路西、桃园路南，占地面积分别为25.93亩和7.38亩，这两块土地均采取“限地价、竞配建”的方式挂牌出让，在价格封顶的情况下，买家最终通过竞报配建保障房面积成功摘牌。根据这两块土地的挂牌出让公告，当前一块土地竞价达到楼面地价5539.77元/平方米(土地总价款为13631万元)、后一块土地竞价达到楼面地价5530.8元/平方米时，土地价款不再增加，转入“
11、竞配建”方式进行，以配建公共租赁住房面积多少确定竞得人。郑州市国土资源局交易中心有关人士表示，这样的竞价方式，规定了竞得土地价格的最高限，既可以有效限制地价过高，防止出现新的地王，从一定程度上起到平抑房价的作用，又可以响应国家政策，将保障房建设落到实处。联系全国的行情看，今年来国内15家大型房地产企业在前5个月中，拿地总量呈逐月下降趋势。1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更
12、加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。第二部分：郑州市房地产住宅市场分析一、商品住宅市场分析 1、郑州市商品住宅供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）n 6月， 郑州市商品住宅新批预售59.23万，环比下降13.4%，同比下降33.7%，本月经济适用房没有新增供应； 1-6月份商品住宅新增供应320.52万，同比增长5.4%；n 6月，郑州市商品住宅成交38.46万，环比下降28.9%，同比下降33.2%；剔除经济适用房，商品住宅成交37.22万，环比下降29.4%；1-6月份商品住宅成交243.85万，同比下降44.3%；n 6
13、月，郑州市商品住宅成交均价为6712元/，环比增长5.4%，同比增长22.1%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为6862元/，环比增长6.2%；1-6月份商品住宅成交均价6188元/，同比增长21.4%；n 6月，郑州市商品住宅供求比1：0.65，1-6月份商品住宅供求比1：0.76，市场表现为供过于求。 供应量6月份全市商品住宅新增供应59.23万，较上月下降约10万，但相比于成交量的萎缩，供应量表现出稳定增长势头。本月有15个项目有新增供应，较上月减少4个。其中住宅供应项目13个，按供应量的大小依次是，金水区33.23万、二七区9.12万、管城区6.16万、惠济区4.64万、郑东新区4.
14、3万和中原区1.79万。数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从上半年的供应走势看，住宅供应呈现“先抑后扬”特点，由于年初受中央及地方密集调控政策的影响，市场供应在2、3月份一度跌入30万以下的低谷，4月份开始有所回升，基本维持在60-70万之间，1-6月份商品住宅新增供应320.52万，同比增长5.4%；基于目前形势判断，未来供应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。 成交量6月份郑州市商品住宅成交38.64万，环比上月再度出现了28.9%的跌幅。按成交量的大小依次是，二七区12.97万、郑东新区8.13万、金水6.07万、中原区4.09万、管城区3.95万和惠济区3.25万。数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从上半年商品住宅的成交走势看，较之去年同期及下半年都出现明显的下降，1-6月份商品住宅成交243.85万，同比下降44.3%，和320.52万的供应量相比，表现出供大于求的状况。
